觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年8月30日晚間，融信服務(wù)披露截至2023年6月30日的半年度業(yè)績(jī)公告。

【資料圖】

2023年上半年，融信服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入4.38億元，毛利率為19.2%，較去年同期減少約1.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)錄得64.4%的較大跌幅，為1260萬(wàn)元，對(duì)貿(mào)易應(yīng)收賬款計(jì)提的大量減值準(zhǔn)備是凈利下跌的主因。

今年上半年，融信服務(wù)營(yíng)收結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大調(diào)整，上市前夕曾占營(yíng)收近半的非業(yè)主增值服務(wù)腰斬，收入占比已降至僅15%。相對(duì)的，基礎(chǔ)物管服務(wù)成為了主力。

業(yè)績(jī)發(fā)布的同時(shí)，融信服務(wù)還公告表示擬變更IPO募資款，將原本用于對(duì)外戰(zhàn)略投資收購(gòu)的資金轉(zhuǎn)而用于企業(yè)各方面運(yùn)營(yíng)。

非業(yè)主增值服務(wù)退位

截至2023年6月30日，融信服務(wù)在管建筑面積達(dá)到3740萬(wàn)平方米，較去年底的3370萬(wàn)平方米增加約11%；合約面積達(dá)到4850萬(wàn)平方米，較去年底的4580萬(wàn)平方米增加約5.9%；平均物業(yè)管理費(fèi)為3.1元/平方米/月，和2022年同期基本持平。

2023年上半年，融信服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入4.38億元，同比增加約0.9%，其中物業(yè)管理服務(wù)收入為3.48億元，占整體收入比重為79.4%，同比增加25.8%。

此外，融信服務(wù)同樣也像其他物企那樣提供一系列較為常規(guī)的社區(qū)增值服務(wù)，今年上半年社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2480萬(wàn)元，占總營(yíng)收比例為5.6%，同比增加約0.3%。

細(xì)分而言，融信服務(wù)提供的社區(qū)增值服務(wù)主要包括：社區(qū)購(gòu)物服務(wù)，收入820萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.1%；裝修裝飾和家居維修，收入280萬(wàn)元，同比增18.5%；房地產(chǎn)代理服務(wù)，收入830萬(wàn)元，同比減少27.2%，該業(yè)務(wù)收入的減少主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響；場(chǎng)地固有資源服務(wù)（例如住宅物業(yè)公用區(qū)域的廣告和租賃）實(shí)現(xiàn)收入500萬(wàn)元，同比提升59.9%。

在此之外，融信服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)則發(fā)生了更為劇烈的調(diào)整，今年上半年實(shí)現(xiàn)的相應(yīng)收入為6550萬(wàn)元，同比減少50.8%，收入腰斬，占總營(yíng)收比例也大幅下降至僅15%。

其中，協(xié)銷(xiāo)服務(wù)1670萬(wàn)元，減少約75.6%；前期規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)和交付服務(wù)收入1870萬(wàn)元，同比減少44.6%，該兩項(xiàng)服務(wù)的收入降幅較大，均因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)服務(wù)的需求減少，非業(yè)主增值服務(wù)中和地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)性較小的車(chē)輛駕駛、出行調(diào)度和車(chē)輛管理服務(wù)所受影響則較輕，上半年實(shí)現(xiàn)3001萬(wàn)元，同比減少2.9%。

長(zhǎng)期而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)通常高度依賴(lài)于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況以及輸送意愿，與物業(yè)行業(yè)長(zhǎng)期持有項(xiàng)目“收租”的商業(yè)模式本質(zhì)相悖，缺乏可持續(xù)性。

2023年是融信服務(wù)于聯(lián)交所主板上市的第三年，在上市前的2020年，非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收占比曾高達(dá)49.3%，貢獻(xiàn)了58%的毛利。彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還尚未暴露，融信中國(guó)還有能力為即將上市的融信服務(wù)提供業(yè)績(jī)上的支持。

到了2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，融信服務(wù)營(yíng)收結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了巨大調(diào)整。今年上半年，非業(yè)主增值服務(wù)的營(yíng)收占比已驟降至僅為15%。與此同時(shí)，基礎(chǔ)物管服務(wù)成為了業(yè)績(jī)的主力，營(yíng)收占比達(dá)到79.4%。

財(cái)務(wù)狀況承壓

財(cái)務(wù)方面，融信服務(wù)2023上半年綜合毛利率為19.2%，同比減少1.9個(gè)百分點(diǎn)，且各業(yè)務(wù)線的毛利率同時(shí)下行，其中物業(yè)管理服務(wù)由23.1%下降至21.4%；非業(yè)主增值服務(wù)由14.6%降低至7.2%，社區(qū)增值服務(wù)也從34.5%降低至20.6%。上半年增值服務(wù)利潤(rùn)率的巨大下行，除了外部環(huán)境壓力導(dǎo)致的成本結(jié)構(gòu)變化外，也有地產(chǎn)方面讓利減少所致的可能。

2023年上半年，融信服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利8430萬(wàn)元，同比減少8.3%，而凈利潤(rùn)下行更為顯著，同比降幅達(dá)64.4%，僅為1260萬(wàn)元，主要是因?yàn)閷?duì)貿(mào)易應(yīng)收款計(jì)提了大額的減值撥備。

截至2023年6月30日，融信服務(wù)去除撥備前的貿(mào)易應(yīng)收款由3.7億元提升至4.1億元，貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備也達(dá)到了8029萬(wàn)元，撥備比例約為20%，去除撥備后的貿(mào)易應(yīng)收款凈額則約為3.29億元。同時(shí)，貿(mào)易應(yīng)收款賬齡結(jié)構(gòu)也較差，1年期以上占比過(guò)高，達(dá)到了47%。

貿(mào)易應(yīng)收款高企意味著企業(yè)對(duì)已提供業(yè)務(wù)的款項(xiàng)回收情況不佳，這同樣也反映在了融信服務(wù)的現(xiàn)金流狀況上。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)金流一般而言較為充沛，但融信服務(wù)今年上半年在無(wú)重大資本開(kāi)支情況下，截至2023年6月30日的在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不增反減，由7.24億元減少至6.67億元。

貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)中，融信服務(wù)約44.1%是來(lái)自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方。7月14日，融信集團(tuán)公告?zhèn)鶆?wù)逾期，表示因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等多重因素影響，出現(xiàn)公司金融債務(wù)、商票發(fā)生未能如期償還的情況，未能如期償還的債務(wù)金額合計(jì)約12.71億元。

這意味著融信服務(wù)母公司的現(xiàn)金流較為短缺，可能并無(wú)力對(duì)融信服務(wù)進(jìn)行款項(xiàng)支付；此外，今年上半年融信服務(wù)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步下行，和關(guān)聯(lián)方融信集團(tuán)多少存在聯(lián)系，近期的債務(wù)違約事件對(duì)融信服務(wù)而言也是一個(gè)打擊。

募資款用途調(diào)整

與融信服務(wù)2023年中期業(yè)績(jī)同時(shí)發(fā)布的，還有一則變更募資所得款項(xiàng)用途的公告。

融信服務(wù)于2021年7月17日于港交所主板上市，彼時(shí)募資所得款項(xiàng)凈額為6.29億元，截至公告日期，融信服務(wù)未動(dòng)用款項(xiàng)凈額還剩下約5.16億元。

總結(jié)而言，融信服務(wù)本次變更募資款用途將原本60%的尋求選擇性戰(zhàn)略投資和收購(gòu)機(jī)會(huì)款項(xiàng)調(diào)整為25.1%；用于多元化項(xiàng)目組合及增值服務(wù)金額由11%提升至32.8%；用于開(kāi)發(fā)和升級(jí)運(yùn)營(yíng)所使用的硬件和軟件的款項(xiàng)則由15%提升至20.8%；將用于發(fā)展融御ROYEEDS品牌的金額由4%提升至9.3%。

其中，融御ROYEEDS是融信服務(wù)的高端住宅物業(yè)服務(wù)品牌，基本位于一線城市，融信服務(wù)表示其計(jì)劃在一線城市推出更多該品牌項(xiàng)目，也計(jì)劃在二線城市推出試點(diǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)公告，融信服務(wù)自上市以來(lái)積極尋求滿足要求的戰(zhàn)略并購(gòu)目標(biāo)，即位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)以及海西地區(qū)的中小型第三方物業(yè)管理公司，但受疫情爆發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的波及，目標(biāo)公司盈利能力受到很大程度的影響，間接導(dǎo)致其可選的戰(zhàn)略并購(gòu)企業(yè)數(shù)量大幅減少。

上市幾年以來(lái)，融信服務(wù)對(duì)IPO募資款并未有過(guò)多使用，從本次公告情況來(lái)看，也已暫時(shí)放棄了對(duì)收并購(gòu)的想法，轉(zhuǎn)而計(jì)劃將資金用于企業(yè)運(yùn)營(yíng)，正是環(huán)境的變化迫使物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)向了更為保守的戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：