文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

3月30日一早，新城悅服務(wù)（01755.HK）舉行了線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官戚小明、首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰出席會(huì)議。

(相關(guān)資料圖)

“2022年對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說也是極具挑戰(zhàn)的一年。”

誠如戚小明在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中的開場(chǎng)致辭所言，過去的一年，房地產(chǎn)行業(yè)未能從2021年刮起的風(fēng)暴中走出，甚至波及面越發(fā)廣泛，受損的企業(yè)數(shù)量越來越多；再疊加疫情反復(fù)與嚴(yán)密管控措施，物管行業(yè)主營業(yè)務(wù)幾乎停滯，并因?yàn)樯鐓^(qū)一線的服務(wù)者和保障者的社會(huì)身份，承擔(dān)了較多由于疫情防控所導(dǎo)致的額外服務(wù)的成本。

不過，盡管宏觀環(huán)境困難，新城悅服務(wù)在“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略布局下，還是取得了一些不俗的成績(jī)。

一方面，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，營收收入突破五十億關(guān)卡，同比增長(zhǎng)19.1%至51.80億元；錄得毛利約13.38億元，毛利率為約25.8%；歸屬公司權(quán)益持有人的凈利潤為約4.24億元，凈利率約為9.2%。

另一方面，對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴進(jìn)一步降低，獨(dú)立性提升。報(bào)告期內(nèi)，新城悅服務(wù)在管面積創(chuàng)下新高達(dá)到1.98億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%；其中1.03億平方米來自第三方的面積，占比過半，約為51.9%。同期，合約面積達(dá)到了3.13億方，同比增長(zhǎng)12%；其中1.46億平方米來自第三方，占比46.7%，較上一年同期提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，新城悅服務(wù)在多個(gè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域的服務(wù)能力和拓展能力顯著提升，社區(qū)服務(wù)增值服務(wù)已經(jīng)成為新的戰(zhàn)略增長(zhǎng)點(diǎn)。

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)

“新城悅服務(wù)正逐步成為一家綜合性后勤服務(wù)企業(yè)，我們的物業(yè)服務(wù)不僅僅服務(wù)于住宅物業(yè)，也將服務(wù)延伸至各類生產(chǎn)、學(xué)習(xí)和工作的場(chǎng)景。”過去一年，在行業(yè)大環(huán)境不佳的情況下，新城悅服務(wù)的物業(yè)管理和社區(qū)增值服務(wù)兩大核心業(yè)務(wù)，依然展現(xiàn)出了強(qiáng)大活力，延續(xù)了較強(qiáng)的增長(zhǎng)之勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，新城悅服務(wù)來自物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)和開發(fā)商增值服務(wù)收入分別約為30.25億元、12.85億元、3.51億元，以及5.20億元，四項(xiàng)業(yè)務(wù)占收入的比例分別約58.4%、24.8%、6.8%和10.0%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的營收，分別較上一年同期增長(zhǎng)44.0%、40.3%；兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)的營收占比約83.2%，毛利占比約86.3%，較上一年同期分別增長(zhǎng)13.9個(gè)百分、10.3個(gè)百分點(diǎn)。

管理層表示，“經(jīng)過一年的調(diào)整，本公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中和房地產(chǎn)開發(fā)的直接關(guān)聯(lián)程度降到了歷史最低水平。”

此消彼長(zhǎng)，作為與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)，開發(fā)商增值服務(wù)和園區(qū)服務(wù)，正在新城悅服務(wù)的經(jīng)營報(bào)表中，占比越來越低。2022年，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)營收的占比合計(jì)約16.8%，毛利占比13.7%，創(chuàng)歷史新低。

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占比下降，新城悅服務(wù)營收結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化的同時(shí)，也在進(jìn)一步擺脫對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性。

大后勤業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)

2022年初，新城悅服務(wù)管理層提出了未來三五年的重點(diǎn)戰(zhàn)略，即“大社區(qū)+大后勤”。

“大社區(qū)”是新城悅最核心的業(yè)務(wù)板塊，主要針對(duì)住宅類的物業(yè)管理及增值服務(wù)，而“大后勤”服務(wù)則是面向政企端客戶，圍繞著學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓等非居業(yè)態(tài)而展開，其中包括非住物管服務(wù)和非住增值服務(wù)，其中，團(tuán)餐和電梯服務(wù)是增值項(xiàng)中的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，尤建峰表示，“我們整個(gè)‘大后勤’業(yè)務(wù)的收入是達(dá)到了整個(gè)公司收入的23.8%，同比2021年，‘大后勤’板塊上升了123%，形成了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。”

2022年，新城悅服務(wù)大團(tuán)餐和電梯業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。

“2022年并購收入支出的款項(xiàng)是2.81億元，其中我們有三個(gè)新的并購：團(tuán)餐公司蘇州海奧斯、綜合社會(huì)服務(wù)商天津金玉，以及上海翔禧。”這三項(xiàng)收購，與新城悅服務(wù)原有業(yè)務(wù)協(xié)同或管理協(xié)同，帶來了“1+1＞2”的效果，其借此形成了以江浙滬、川渝、京津冀為發(fā)展核心的發(fā)展格局，重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角地區(qū)業(yè)務(wù)。

體現(xiàn)在最直觀的數(shù)據(jù)方面則是，新城悅服務(wù)2022年團(tuán)餐服務(wù)收入達(dá)3.55億元，同比增長(zhǎng)334.2%，團(tuán)餐業(yè)務(wù)增速排在行業(yè)首位。目前，其團(tuán)餐在管項(xiàng)目已經(jīng)突破129個(gè)。

電梯服務(wù)方面，新城悅服務(wù)深耕的常州、蘇州等區(qū)域，目前在管電梯數(shù)量已達(dá)到3.3萬臺(tái)。2022年，其設(shè)施管理服務(wù)收入2.42億元，同比增長(zhǎng)54.2%。

我們目前在手的團(tuán)餐項(xiàng)目合約年化金額大概在5億左右，所以其實(shí)我們2023年很大概率團(tuán)餐收入應(yīng)該能突破5億；2023年隨著老樓加裝、維保拓展的力度，我們相信電梯還是非常重要的增長(zhǎng)動(dòng)力的來源。”管理層表示，未來兩三年，其團(tuán)餐和電梯將是公司兩個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊。

獨(dú)立性提升

兩年前，新城悅定下的目標(biāo)是，2020年規(guī)模達(dá)到1億方，2022年規(guī)模達(dá)到2億方。

在地產(chǎn)和物業(yè)都很艱難的2022年，新城悅服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)規(guī)劃。截至2022年12月31日，其在管面積約1.98億平方米，合約面積3.13億平方米，較上一年同期分別增加約29.1%及12.2%。合管比1.58，未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)性確定強(qiáng)。

新城悅服務(wù)在第三方市場(chǎng)的增拓力度不容小覷。

數(shù)據(jù)顯示，2022年內(nèi)，新城悅服務(wù)來自新城系和第三方的在管面積凈增分別為1479.9萬平方米、2993.8萬平方米，增長(zhǎng)率分別為18.4%、41.1%。這組數(shù)據(jù)在合約面積中的對(duì)比更明顯，同期，新城系與第三方的合約面積凈增分別為44.7萬平方米、3344.8萬平方米，對(duì)應(yīng)增長(zhǎng)率分別為0.3%、29.7%。

2022年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度大幅下降，但城投開發(fā)企業(yè)的拿地?cái)?shù)量顯著上升，在此情況下，新城悅服務(wù)迅速和天津、常州及荊門等地的城投開發(fā)企業(yè)達(dá)成了合作關(guān)系。與此同時(shí)，利用多元化的后勤服務(wù)能力進(jìn)行交叉銷售，深度挖掘各類客戶的潛在物業(yè)管理服務(wù)需求，進(jìn)一步拓寬了業(yè)務(wù)發(fā)展渠道。

市場(chǎng)拓展能力不斷增強(qiáng)，帶來第三方項(xiàng)目占比提升的同時(shí)，新城悅服務(wù)的業(yè)態(tài)覆蓋面也更廣泛。

截至2022年末，新城悅服務(wù)非住宅物業(yè)在管面積約為5122.0萬平方米，占比25.9%，報(bào)告期內(nèi)凈增加面積2219.9萬平方米，增長(zhǎng)率76.5%；非住宅物業(yè)的合約面積約為5654.4萬平方米，占比46.7%，報(bào)告期內(nèi)凈增加面積2315.0萬平方米，增長(zhǎng)率69.3%。

“雖然房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣對(duì)物業(yè)公司業(yè)績(jī)有所影響，但我們認(rèn)為這只是暫時(shí)性的，對(duì)未來我們?nèi)栽摫３謽酚^展望”，市場(chǎng)環(huán)境新變化與新城悅主動(dòng)求變成效初現(xiàn)，展望未來發(fā)展，戚小明信心十足。

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