文/樂居財經 徐酒眠

在物管圈，碧桂園服務（06098.HK）和萬物云（02602.HK）之間的磁場十分微妙，市場總是喜歡把二者放在一起對比。

從業績指標到規模擴張，從業務邊界拓展到發展模式。萬物云上市之后，對比的緯度又多了一道——它們在資本市場的表現。

【資料圖】

“萬物云總市值首超碧桂園服務”，3月15日一早，有自媒體平臺發布了有如是觀點的一篇推文。作者詳細盤點了最近兩天萬物云和碧桂園服務的股價走勢：

3月13日收盤，萬物云以總市值449.6億港元力壓碧桂園服務的439.9億港元總市值，歷史性的超越了后者，躍居板塊市值第二位；次日，雙方股價繼續下跌，由于碧桂園服務跌幅較大，雙方的市值差異進一步拉大，截至收盤，萬物云總市值440.7億港元，碧桂園服務總市值416.2億港元。

過去兩天收盤，萬物云的總市值的確壓過了碧桂園服務。但言說為“首超”“歷史性的超越”，卻有所失實。

事實上，去年9月29日萬物敲鐘上市之時，就曾擠掉碧桂園服務，成為總市值第二的物業股“新貴”。

在過去幾個月的物業資本市場上，碧桂園服務和萬物云在總市值方面的較量，也是各有輸贏，輪坐亞軍和季軍的座次表，但均未撼動過華潤萬象生活（01209.HK）的“王位”。

截至2023年3月15日收盤，碧桂園服務總市值再度反超過萬物云，前者約為435.13億港元，后者約為430.14億港元，二者咬得很緊。

而同期，華潤萬象生活的總市值約為940.39億港元，領先了碧桂園服務與萬物云的總和。

龍爭虎斗

上世紀八十年代，物管概念從深圳河的對岸傳入，并在廣東扎根。沒過多久，萬科物業和碧桂園服務相繼有了雛形。

三十多年的發展，如今兩家物企已經成為龐然大物，形容它們是物管行業里的兩大寡頭也不為過。

雖然目前萬物云和碧桂園服務均未刊發2022年業績報告，它們各自敲定的董事會召開日期分別在3月27號和29號。不過以2022年中期數據來看，萬、碧在營收與在管面積方面，都是其他物企尚且難以望其項背的程度。

數據顯示，2022上半年，碧、萬的總收入分別位200.55億元、142.43億元。同期，總營收排在碧、萬之后的是雅生活服務，約為76.2億元。據此來看，去年上半年，碧、萬的營收差距擴大到了58億元，不過萬物云的營收也超過了雅生活服務約66億元。

以營收規模來看，目前的上市物企中，碧桂園服務與萬物云是唯二能在去上半年就已經沖破百億營收的物企。

回溯過往，事實上在很長一段時間里，都是萬物云牢固占據著物管行業營收霸主之位。2020年度大考放榜，萬物云營收182億元，甩開碧桂園服務（156億元）約26個小目標。

但在這之后，萬物云的營收榜首之位便被碧桂園服務動搖了。

2021年上半年，碧桂園服務開啟上市物企間并購先河，吞下了當時的藍光嘉寶服務。2021年“期中考”，碧桂園服務實現營收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過了萬物云（103.8億元）。

2021年下半年，萬物云通過換股方式收購了在管面積3020萬方的陽光智博、拿下了在管面積7000萬方的伯恩物業。不過，碧桂園服務也沒有落后，耗資近百億收購的富良環球規模就有8000萬方，此外還有鄰里樂等標的。

也是在這一年，萬物云的規模擴張速度，已經跟不上在資本市場上財大氣粗的碧桂園服務了。

截至2022年中期，碧桂園服務剔除“三供一業”業務外，在管面積約為8.43億平方米，而萬物云的在管面積微微落后，約為8.40億平方米。

華潤入局“三國殺”

萬、碧龍爭虎斗多年，雖然已經有了營收和規模的寡頭地位，但目前遙居物業股“市值王”的華潤萬象生活，卻也是不能忽視的一股力量。

過去的2022年，華潤萬象生活在資本市場向萬、碧發起趕超的背后，其實是規模體量的擴充。

2022開年，華潤萬象生活連續下單禹洲物業和中南服務，四月份又拿下了四川九州千城物業；下半年，其再次攬入了祥生物業。4筆收購，總耗資超過46億元，占據了2022年上市物企收購總金額的近4成。

收并購帶來的規模增長立竿見影。截至2022年6月30日，華潤萬象生活物業總在管面積達2.45億平方米，較2021年底大幅增長0.98億平方米。其中，僅憑收并購禹洲物業、四川九州、中南服務三家物企，就為其帶來了約0.73億平方米的在管面積新增。同期，華潤萬象生活的總營收約為52.78億元。

與碧桂園服務和萬物云相比，華潤萬象生活的營收和在管面積都還有一定差距。不過，華潤萬象生活的盈利能力要更高。

2022年上半年，碧桂園服務凈利率和毛利率分別為13.7%、26.9%，萬物云凈利率為6.3%，毛利率為14.9%。同期，華潤萬象生活的凈利率和毛利率分別為19.5%、31.7%。

日前，碧桂園服務刊發了2022年全年業績預警。一個不爭的事實上是，其陷入了增收不增利的困境。

據公告內容，預期截至2022年12月31日止十二個月，碧桂園服務未經審核綜合收入同比增長超過40%，同期歸屬于公司股東的核心凈利潤同比增長僅超過5%。其表示，該增長主要由于收費管理面積增長與社區增值服務、商業運營服務業務收入的綜合上升等。

幾項與利潤掛鉤的業績，較上一年跌幅不小，幾近腰斬。未經審核稅前利潤、期內凈利潤，及歸屬于公司股東的凈利潤將較2021年同期分別下降約34%-40%、45%-51%、51%-57%。

有人評論道：“碧桂園服務的問題不在于大股東占款，而在于大規模收并購之后的商譽減值。”碧桂園服務也在公告中承認了這一點，收并購公司帶來的商譽及其他無形資產減值等因素是導致相關利潤、凈利潤下降的原因之一。

收并購狂飆之后，是不可避免的、漫長的投后管理。碧桂園服務熄火的凈利，何時再復燃，需要時間給出回答。

事實上，華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云，分別代表著物業資本市場的三股力量：央企、民企、國資。資本市場風云變幻，但它們的競爭并不只是在資本市場。

相關公司：碧桂園服務hk06098

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