觀點網 開春時節，滬上陸續迎來新一批入市項目，浦東、楊浦、閔行、松江等9個區域均有新盤亮相。

值得關注的是，在此期間，保利與越秀聯合打造的楊浦項目也上新了。

【資料圖】

2月22日，保利越秀和樾天匯與古美華邸、馨嘉雅苑項目同步開啟認購，除去首次開盤的江匯銘庭和古美華邸外，和樾天匯項目自去年12月就已開放了公共展廳，而此次進行推盤的房源均分布于項目一期。

保利楊浦帶節奏

公開資料顯示，和樾天匯項目總規劃8幢高層住宅，共有624套住宅將在今年陸續進場，保利這一次拿出了340套公寓房源，均價達到11.5萬元/平方米，社保系數0.17分/月，入圍比2.5，主要面對戶群十分明確——想要置業上海的中低積分改善型購房者們。

說起這宗項目的今生前世，于2022年二批次上海集中供地現場，在競拍中接連失去四宗土地的保利發展，聯合越秀以底價47.75億元底價攬獲了一塊位于楊浦區江浦社區3.59萬平方米地塊，彼時樓面價為5.6萬元/平方米，與目前超過11萬的單價相差整整一倍。

從區域角度來說，保利這宗項目的售價或多或少映射出當前上海內環板塊的價值攀升。

類似跡象同樣體現在和樾天匯北側鄰居項目金隅外灘東岸的銷售情況中，截至2月中旬，金隅外灘東岸已售住宅648套，網簽率約97.3%。

該項目于2022年8月首開推盤，推出了270套公寓戶型，或許是由于相鄰加上聯動價的影響，銷售均價同樣為11.5萬元/平方米。從8月首次開盤到12月底的加推，金隅外灘東岸項目吸引了超2000組客戶參與搖號。

金隅項目開盤階段的火熱從側面證實當前楊浦內環區域新盤的空白，而保利與越秀選擇在開年將和樾天匯項目推入市場，順應了當前的樓市供需節奏。

更何況，保利手中的牌還不止這一張。

回到去年二批次土拍當天，攜手越秀帶走江浦社區地塊后，保利并沒有停手，繼續聯合上海建工以27.64億元價格競得了同地段的楊浦區江浦社區S-09宅地，這宗地塊過去這里曾是街道社區衛生中心和舊區地塊，周邊商業配套成熟，占地面積2.25萬平方米，建筑面積7萬平方米。

拿地僅僅過去23天，地塊就啟動了規劃設計方案公示，規劃建設成住宅社區，并在此基礎上實現舊城區更新，項目命名為保利建工海玥天匯，預計將在今年一季度正式入市。

據了解，海玥天匯首推房源數量相較和樾天匯來說要少一些，但銷售均價依舊為11.5萬/平方米。

兩宗銷售均價均超過11萬元的項目，接連出現在楊浦這片新盤緊缺的區域其實并不突兀。

此前2022年10月，上海楊浦區政府發布了一則歷史風貌保護項目實施主體公開遴選的答疑紀要，其中所提及相關地塊的房地聯動價達到了21萬元/平方米。此價一出，瞬時突破了楊浦區域及上海市區最高新房的價格上限。

另外，2022-2023年以來楊浦區內的新房備案均價均超過了11萬。其中，新江灣尚海灣項目的聯排產品備案均價13.31萬元/平方米，而今年仁恒海上源推出的公寓產品均價也達到了11.98萬元/平方米。

內環新盤尋良機

事實上，保利在內環板塊的選址大都趨向集中，以保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯的地理位置為例，兩宗項目之間僅相隔一個公共片區，落在了板塊中心區。

值得一提的是，與保利項目處于同區域同板塊的新盤項目還有兩個。

其中，由上海城建置業開發的瑞仕云曜璟庭項目與和樾天匯相鄰，已經于2月初開放了售樓處，預計將于一批次入市，預計首推342套房源，建面約90-185平方米3-4房，指導價10.99萬元/平方米，交房時間則擬定在2025年3月。

另一邊，同樣坐落內環板塊的中海海上和集項目，與瑞仕云曜璟庭僅隔一條馬路的距離，因此區位差異較小。目前項目建設包含了復合商業、鄰里中心、獨棟企業公館，預計也將在上半年入市，將推出約800套房源。

值得注意的是，這宗項目對于中海來說有著重要意義。

2022年1月，上海楊浦區推出首個市區聯手、政企合作的城更項目，最終經過股權轉讓，該項目交給了中海地產與楊浦城建共同開發。經此，中海成功將項目版圖挺進楊浦內環。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

與中海不同，保利已經在內環板塊內布局了多宗住宅項目。除與其他房企合作操盤的和樾天匯及海玥天匯，位于內環東外灘地段的保利瓏譽則號稱擁有“一橋、四隧、雙軌”的通勤路網，首期已于2022年11月開盤，二期項目也將在2月底推出。

在保利瓏譽項目周邊，還聚集了龍光與融創于2022年開盤的兩宗項目，均價相似的三者之間形成了內環板塊中的新房群。

其中，龍光在2020年7月以23.81億元競得楊浦區定海社區D2-2地塊，彼時樓面價為6.54萬元/平方米，后來項目被命名為龍光天境，并于2022年1月正式開盤。

而融創則是在2020年10月斥24.46億元摘得了楊浦區定海社區D1-5地塊，也就是后來的楊浦濱江壹號項目。同樣在2022年1月，這宗項目也順利開盤，且沒有觸發積分制，銷售均價達到了10萬元/平方米。

縱觀當前落戶上海內環的項目，多多少少都帶有改善型住房色彩，而在今年購房環境下，該板塊中的稀缺性或將逐漸有所體現。

關鍵詞： 上海新年首個內環新盤 保利聯合越秀欲圍獵楊浦