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文丨明明 章立聰 余經緯

新發個人房貸利率持續下行，存量房貸利率調降的討論愈發熱烈。事實上，存量房貸利率下調已有先例，但2008年下調利率的背景與現在的經濟環境仍然存在三大不同。下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。我們認為，當前暫時不急于下調存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實施的可能性。

▍調降存量房貸利率的話題再升溫。

近期新發個人房貸利率持續下行，引起了部分存量房貸消費者的關注，存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，其背后反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經營壓力也不能忽視。

▍房貸利率話題的今昔對比：

存量房貸利率下調其實已有先例，2008年房地產市場陷入低迷，為促進市場健康發展，央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出7折優惠利率方案。然而當前背景與2008年存在三大不同：

①存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會更重大；

②嚴監管背景下，通過轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低；

③當前經濟修復的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協同的背景下，市場發展前景整體較為明朗。

▍下調存量房貸利率面臨挑戰：

一方面，銀行息差壓力會制約存量房貸利率調整，目前銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。經我們測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps，商業銀行年利息收入或將減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。

另一方面，方案設計復雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調政策，但在實踐中容易帶來套利空間，引發新的不公。

▍存量房貸利率會下調嗎？

目前經濟增長仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調存量房貸利率的可能性，如果存量房貸利率調降，預計在方案上設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經營壓力。有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優惠門檻，從存量房貸數目、個人征信情況等角度確定優惠政策的受用群體。

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