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欄目：鳳凰網財經《封面直播》

主持人：武辰

文：朱揚 連衛民

8月26日，北師大房地產研究中心主任董藩在鳳凰網財經《封面直播》對話中，對房地產市場的走向與變革作出了解讀。隨后，“專家建議還貸時間延至40年”“專家建議農民在縣城買房”“取消公攤面積購房者能否少花錢”甚至“董藩”等多個話題詞登上微博熱搜，引發全網熱議。

對話中，董藩主張農民住到城里去，因為在縣城里享受到的公共服務和接受到的信息等與農村的環境完全不一樣。對于提升農民的個人素質很有必要。如果一些農民仍然需要在農村種地，可以在需要的時候開車過去種地，

對于“建議農民縣城買房開車回村種地”的觀點，不少網友質疑董藩“不懂農村”“不接地氣”，8月27日下午董藩本人對此做出了回應。

董藩表示，首先自己在農村長大，現在也有時去農村，對農村農業基本熟悉。第二，農民住在縣城開車去種地已經很常見了。縣城周圍20公里的農村都可以這樣做，開車十幾分鐘到半個小時就到地里了。第三，開著車去種地可以開農用三輪車、四輪車、皮卡車，不是說開著奔馳寶馬去種地。

“第四，這些農用三輪車四輪車也就幾千到一萬，皮卡也就五六萬七八萬的樣子，在農民家庭中很常見。早就不是買不買得起的問題。第五農活是帶有季節性的，農忙時到地里耕種，農閑時在城里打工和做小買賣，很多農民已經這樣做了，第六，除了發達縣城外，大部分縣城房價每平1500-3000元，并且現在買房可以貸款，首付才3-5萬。”

董藩還表示，自己一直主張積極推進城鎮化和農業現代化，主張農民進城享受現代城市文明，讓農民的孩子受到好的教育。“那些罵我的人，有些人是真的不懂農民和農村。我覺得我才是農民的貼心人。”

除了“農民縣城買房開車回村種地”，董藩在對話中還對“取消預售、取消公攤”等話題發表了看法。

他認為預售制是房產領域最偉大的發明之一，該制度本身沒有問題，有問題的是在預售時就辦理貸款，將銀行的風險轉嫁給了消費者，并且對預售資金監管不到位。

而對于公攤面積導致高房價的說法，董藩認為這種理解是錯的。公攤面積跟買房的價格沒有關系，房子價格是由當前的總供給和總需求決定。董藩表示，公攤面積永遠不可能取消。

農民可以在縣城買房住，然后開車去農村種地

Loaded: 42.98% 封面直播：現在一些城鎮陸續在出臺政策，希望給進城買房的農民提供購房補貼，以及幫他們解決入學、工作的問題。您覺得從農民群體的角度出發，他們到底要不要到縣城去買房子？

董藩：農民進城買房還有一個生產經營的問題，如果生產經營不受影響，我是主張農民要到城里去住的。他們可能沒法到大城市里來，但是在縣城也可以。在縣城里，一個人享受到的公共服務，能接受到的信息，增長的見識，和農村的環境是完全不一樣的。這對于提升農民的個人的素質，是非常必要的。

如果一些農民仍然需要在農村種地，他可以需要的時候開著車過去種地，但是他長期住在縣城。而且農民在縣城里面的話，醫療、教育、生活環境等都會有很大的改善，也享受到城市文明和現代文明。

房地產最主要問題是需求不振，對有能力買房的人不應有限制

封面直播：您認為未來拉動房地產市場需求的主力軍應該是哪批人？

董藩：從房地產市場上來看，肯定還是中產階級以上的人。房地產市場很特殊，它有一個進入的門檻，如果沒有積累到相當地步，哪怕咬牙切齒用六個錢包湊夠了首付，但達不到那個狀態仍然進入不了這個市場。

因為我們當前面臨最主要的問題是讓需求恢復，所以我們現在強調無論是誰進入市場買房子都是對社會的貢獻。不要說人家買5套、8套，他只要能進入這個市場，真正拉動經濟，使需求有所恢復，對就業有貢獻，對地方財政收入有貢獻，對GDP增長有貢獻，這就是非常好的。

封面直播：您的意思讓所有有能力的買房人都可以買房，不要有任何的限制？

董藩：對，當前就是應該萬眾一心。

封面直播：全面放開房地產后，大家都去大城市買房，持續推高大城市房價，年輕人更買不起了，會不會加大貧富差距？

董藩：首先各個城市的差距大是正常的，國際經驗告訴我們，不要拿紐約的價格和那些小城鎮的去比。

另外，房地產有多大影響？我們估算，GDP總量中有30%-40%由房地產完成，也許以后會慢慢下滑，但至少當前它是這樣一個狀態。第二，就業人口有多少？我們發現至少有1億人口跟房地產直接、間接發生聯系，當房地產受到影響的時候，他們都會受到影響。

建議首付比例降至20%，還貸時間延至40年

封面直播：現在年輕人都說房價太高，買房壓力比較大。該如何減輕年輕人的買房負擔，幫助年輕人更快買房？

董藩：首先目前我們30%的首付比例太高，全世界沒有這么高的首付。到外國去買房子，當地人都是5%、10%的首付，10%是很常見的。0首付也是不行的，美國次貸危機就是這樣發生的。

雖然0首付不行，但是10%-20%的首付是可以的。所以我們可以將首付下調到20%，這樣的話年輕人積累財富、積累首付的過程就會縮短。

年輕人在買房子初期的時候，還款壓力比較大。我們能不能給他一個照顧？讓他前五年只還利息，不還本金。五年以后你的收入就會明顯上升，比如說剛畢業的時候月薪是七千，五年以后一萬三四是很正常的。這個時候再逐漸把前期的本金放到后邊25年中去分攤，壓力就會大大減輕。

第三，還有一個措施，現在我們的房貸一般來講是貸30年，能不能延長到40年？這樣也能減輕還貸壓力。這個觀點網上有很多人都在罵我，但你想你借了銀行的錢，讓你多用了10年，多付一點利息是很正常的。

有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金。有人說萬一退休金下降了呢？但是等三四十年后你退休的時候，這點貸款在你的收入當中所占的百分比也很少很少了，可能十分之一都不到。因為這些年收入是一直在漲的，而你還款金額是下降的。

預售制是房產領域一個偉大的發明，不應該取消

封面直播：現在很多人認為應該取消預售制，您怎么看？

董藩：我認為房產領域有兩個偉大的發明，一個是預售，一個是按揭貸款，當然這兩個是配合在一起使用的。

預售為什么是一個偉大的發明？因為房地產業是一個資本密集型的行業，蓋房子需要的錢太多了，從開發商的角度看，如果沒有足夠的資金買地，房地產企業緩步發展，但我們的需求又處在一個爆發的狀態。因此，如果讓開發商用自有資金去開發，現在市場上的開發量會下降三分之二。

那么預售制就是這樣一個制度，在開發商錢不夠的情況下買了地后，可以通過預售產生一種融資的效果，

如果預售的情況比較好，就會使施工企業、建材企業等都對這個樓的建成充滿信心，愿意墊資供開發商先使用。預售的資金幫助產業鏈建立信心基礎，又有施工企業和建材商愿意賒帳幫助開發商完成項目，就使得這種生產供應規模很大并且相對順利。如果不允許預售了，開發商靠自有資金去開發，開發規模就會大大下降。

在需求端沒有下降的情況下，供給端下降了，會導致價格急劇失衡，價格飛漲，因為生產的房子的太少了。那樣的話低收入階層，甚至很多中產階級都買不起房子，只有富豪階層才能買得起。

第二，國外的經驗顯示，預售是檢驗市場認可程度的一個重要手段。如果預售的情況不好，就會倒逼開發商調整規劃設計。在中國這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開發商一期樓盤規劃時，可能因戶型偏大等原因預售效果不好，就會在二期、三期調整過來，這樣便促進了資源的優化配置。

第三，大家現在都認為自己吃虧了，比如爛尾了等。其實爛尾是當前的一個特殊情況，正常情況下爛尾還是很少的。在正常情況下，我們看到什么？房價是穩步上漲的。

預售對消費者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房價穩步上漲時，消費者通過預售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關系去支付價格。因此預售雖然提前付錢，但消費者就相當于合作投資，分享了未來上漲中帶來的增值收益。

但是現在罵這個制度的人，其實很多都享受到了它的好處，或者說不知道這種好處。所以我們要給大家講清楚，它有存在的意義。

我們發現這個預售制它可能確實還是有一些缺陷。與中國相比，西方預售交了10%或20%的定金后。等到交房時才辦貸款，但中國是預售時就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實際上是對消費者財產權的傷害。并且，如果房子爛尾，風險也轉嫁給了買房者，因為消費者已經簽訂了貸款合同，銀行往往強制消費者無條件償還貸款，這非常不合理。因為產品并沒有到消費者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預售是兩個合同，但這兩個合同其實套在一起。如果完成不了那個交易，我本身就不會借你這個錢，不應該有這筆錢。

封面直播：所以其實您認為預售制本身是沒有問題的，重點是要把辦貸款的時間移到交房的時候，這樣可以保障購房者的利益。

董藩：這是第一點，第二點就是預售資金有個監管問題。我們現在監管不住，為什么監管不住？是因為監管方必須有業主代表或者說業主的律師才行，在西方就是這樣，買賣雙方的律師和政府共同監管。

公攤面積和房價無關，永遠不可能取消

封面直播：現在很多人都在呼吁取消公攤面積，認為高房價很大一部分原因是公攤面積導致的，您怎么看？

董藩：很多人對于公攤面積的理解完全是錯的。其實公攤面積跟買房的價格是沒關系的，房子價格是由當前的總供給和總需求決定的，跟成本沒關系。就像我們去買花生的時候，你不能說五塊錢一斤的定價里面要去掉化肥、農藥的成本錢。

定價跟成本沒關系，只根據有多少人想買，自己有多少貨。開發商在核算成本的時候，跟我們買房者是沒有任何關系的。

另外，公攤面積是永遠不可能取消的。任何商品住宅都有公攤，自己家之外的面積，包括走廊、電梯、物業用房等都屬于公攤面積。我們不可能不坐電梯，不用走廊，所以這些公攤面積和我們私人的住宅是結合在一起的，分不開的。

有些公攤面積比例大一點的小區，也會顯得高檔、舒服。比如說樓梯更寬一些，電梯更大一些，走廊更寬一些。所以公攤面積的比例是和居住的舒適度連在一起的。

所以討論取消公攤面積其實一點意義都沒有，但是為了讓買房的人放心，相關部門可以規定開發商在售房的時候寫清楚自有面積和公攤面積。另外公攤面積可以有百分比浮動，比如說上下不能超過1.5%。超過這個標準，就要有一些懲罰措施。

可以取消物業公司 由業主自治管理

封面直播：現在也有人提出說實現小區自治，成立一個小區管理委員會，您覺得這種方式可行嗎？

董藩：這個可以嘗試的，我很早主張現在的模式仍然可以存在，你愿意接受就接受；如果你有問題，那可以對小區進行一些改革性的嘗試。

比如說小區里有的人能力比較強，他們可以成立一個小區管理委員會，然后負責招聘一些專業性的公司，比如說維修、綠化、保潔等。自己單獨招聘，把中間的物業公司取消，就等于少了一個環節，節省了一塊支出。

但是這個團隊，實際要很有奉獻精神，這是第一。第二，長期下去也必須有一定的物質利益。比如雇10個人都是小區退休的職工，他們經過選舉產生，或者說競聘上崗，每個月他們有5000塊錢或者3000塊錢，這樣他們才能盡職盡責，然后去跟社會上專業機構合作。

由于都是小區的員工參與管理，其他人就不太好意思“搭便車”。有一些人情廉潔的作用。總結來說，相當于把物業公司這樣一個商業化中間環節變成了有點公益的非營利機構。

縣城的房產要及早脫手，虧本也要甩掉

封面直播：有很多人在房價高的時候回到縣城買了房，但是現在這些縣城的房子賣不出去了，而且年輕人也不回去住，您覺得該怎么解決，未來會不會好轉？

董藩：人口總的流向是從小地方流向大地方，從農村流向縣城，從縣城流向城市，從小城市流向大城市，這個趨勢是很難改變的。小城鎮特別是縣城的房地產，主要是靠農村人為了孩子上學，或者有些年輕人想脫離農業到城里從事服務業等。如果農村人口多一點可能情況還好一些，它有一個持續聚集的過程。

如果農村人口尤其是年輕人口已經比較少了，而縣城能提供的工作崗位又很有限，那么縣城房子的潛力就不是特別大，房價上漲可能就非常困難。而且這些普通縣城的房子和北上廣深等大城市周圍的縣城還不一樣。大城市周圍的縣城還有市場有升值的希望，可以不著急出手，以時間換空間。

但是長期來看，普通縣城房地產的保值增值性很弱。在這種情況下，之前買了縣城房子的人，就很難等到房價上漲再脫手的機會。站在個人角度，我主張縣城的房子要及早脫手，就是虧本也要甩掉。

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