5分鐘到高鐵站、5分鐘進地鐵、5分鐘進商場、5分鐘到學校、5分鐘上快速路，結合TOD開發(fā)理念打通城市各大功能和場景，產(chǎn)城學研一體融合。

這是位于杭州云城的杭騰未來社區(qū)所描繪的發(fā)展藍圖，極盡便捷的交通網(wǎng)絡，以及豐富的功能與場景，勾勒出一幅未來生活的樣本。而這也是地方政府通過實踐引導城市空間結構合理演變，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一次積極探索。

據(jù)了解，杭州市政府在今年上半年批復了《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規(guī)劃》（下文簡稱“《規(guī)劃》”），期望充分發(fā)揮軌道交通對城市未來發(fā)展的帶動作用，為形成新發(fā)展格局、提高人民生活品質(zhì)和城市綜合能級提供重要支撐。

(資料圖片僅供參考)

事實上，對TOD寄予厚望的城市不在少數(shù)，如，青島計劃在“十四五”期間以TOD帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城。“十四五”時期，重慶每年將推進實施5至8個TOD項目，計劃至“十四五”末，啟動30余個TOD項目建設。

在屋頂研究創(chuàng)始人劉德科看來，TOD與數(shù)字經(jīng)濟，是新一輪城市競爭的兩大新賽道。作為城市發(fā)展的必修課，TOD也對于開發(fā)者提出了更高要求。在8月11日發(fā)布的《龍湖TOD能力報告》白皮書（簡稱“白皮書”）中，屋頂研究通過對龍湖過往TOD案例及能力的研究，梳理出制度協(xié)同能力、底盤改造能力、商業(yè)運營能力、產(chǎn)業(yè)孵化能力、全品類經(jīng)驗等十大TOD能力，為各方力量參與這一高階賽道提供了頗具實踐價值的策略指引。

杭騰未來社區(qū)效果圖

TOD助力城市高質(zhì)量發(fā)展

近年來，隨著我國軌道交通的迅猛發(fā)展，以交通為導向的TOD綜合體，正成為城市里商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的聚合點。而依據(jù)板塊內(nèi)的交通稟賦、垂直業(yè)態(tài)的分布融合程度，以及核心區(qū)域的面積、輻射人群等指標，TOD自身的影響力與價值，也有所差異。

在《規(guī)劃》中，杭州的TOD，被分成特級、Ⅰ級、Ⅱ級三個級別。特級的標準是依托綜合交通門戶樞紐，具備多軌換乘條件，車站客流量一般高于10萬人次/日，用地功能高度混合，發(fā)展形態(tài)站城融合，具備完善的城市功能和豐富的立體交通場景，核心區(qū)半徑可達1000米以上，居住和就業(yè)人口總量一般不少于20萬。

位于城西科創(chuàng)大走廊的“西站樞紐站城融合TOD”，便是杭州唯一一個特級TOD。據(jù)介紹，杭州西站樞紐是一個特大型綜合交通樞紐，總建筑面積約51萬平方米，有11座鐵路站臺和20條鐵路軌道線，可以實現(xiàn)多條軌道交通線路的換乘，以及軌道交通與地面公交等其他交通方式的換乘。城西科創(chuàng)大走廊綿延33公里，是杭州的城市重點功能板塊，將爭創(chuàng)綜合性國家科學中心，未來居住人口有望超過40萬。

作為城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)標桿示范，杭騰未來社區(qū)按照“產(chǎn)城融合、功能復合、職住一體、標桿示范”的要求，匯集了約2800套住宅、兩幢超高層大樓，還高密度配置了鄰里中心、濱水商業(yè)街、約13萬平方米的購物中心——云城天街，以及從幼兒園到高中15年制的天元公學、浙江人才大廈、超重力實驗室、浙大校友企業(yè)總部經(jīng)濟園等多元業(yè)態(tài)。

8月11日，在龍湖TOD白皮書暨杭騰未來社區(qū)的發(fā)布會上，云城指揮部規(guī)劃資源處負責人、杭州市西站樞紐開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳波詳細介紹了杭騰未來社區(qū)的開發(fā)理念。他表示，杭騰未來社區(qū)是一座產(chǎn)城學研一體融合的超級未來社區(qū)，結合TOD開發(fā)理念打通城市各大功能和場景，未來人們可以在這里盡情展開產(chǎn)業(yè)辦公、教育學習和研究開發(fā)等工作和生活方式，并且與周邊產(chǎn)業(yè)資源、研究機構、交通樞紐、城市政務等形成呼應，真正成為與景共生、與城共新、與創(chuàng)共行、與產(chǎn)共贏、與人共進的先進型城市空間，在未來社區(qū)營造上有著重要的先進意義和示范作用。

杭騰未來社區(qū)的愿景并非不可想象。通過多年的實踐，越來越多的城市發(fā)現(xiàn)圍繞城市公共交通站點進行多樣化、高密度的土地開發(fā)，可在優(yōu)化城市空間及發(fā)展格局、提升城市消費能級、緩解大城市病等方面發(fā)揮重要作用。例如，建筑面積達120萬平方米的重慶時代天街通過十年的運營，已造就了一個百億元級的商圈，大坪商圈的社零總額從2013年的61億元提升到了2020年的180億元，令城市不斷煥發(fā)活力。

TOD也因此成為了中國推動城市高質(zhì)量發(fā)展的主要抓手之一。2021年7月，商務部等11部門就發(fā)布了《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，指出要結合交通設施樞紐來布局商圈，確保居民15分鐘可達到，滿足居民在家門口的“一站式”消費需求，進一步推動TOD模式在中國各大城市落地。2022年，國家發(fā)改委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》也提出，“支持TOD模式，打造站城融合綜合體。”

新賽道的十大能力要求

在上個世紀90年代初，TOD的概念起源于美國，并逐漸在亞太地區(qū)發(fā)揚光大。如今，國內(nèi)對此也并不陌生。近年來，隨著我國軌道交通高速發(fā)展，以及新型城鎮(zhèn)化、城市更新等戰(zhàn)略，對城市高質(zhì)量發(fā)展的要求，國內(nèi)迎來TOD的黃金發(fā)展期，TOD項目的不斷落地，開發(fā)能力亦同步實現(xiàn)突破。2020年末建成的重慶龍湖光年項目，為國內(nèi)首個商圈高鐵TOD項目，從理念貫徹、到建設難度，均對標日本東京澀谷之光等全球知名項目。

重慶龍湖光年項目實景圖

劉德科認為，TOD的概念始于美國，興于日本，必將集大成于中國。而且，TOD與數(shù)字經(jīng)濟，將成為新一輪城市競爭的兩大新賽道。因為，TOD不僅能夠通過創(chuàng)造N個中心激發(fā)城市活力，還有益于創(chuàng)造動力更強勁的產(chǎn)業(yè)引擎，提升城市總資產(chǎn)和家庭資產(chǎn)，并創(chuàng)造更強烈的公眾獲得感。

克而瑞根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要和相關文件目標預估，未來五年全國單通過地鐵等城市軌交建設帶來的可開發(fā)TOD項目建面至少達到10.6億平方米，這個數(shù)值大于2020年TOP200房企操盤銷售面積總和（約9.3億平方米），潛力可觀。

對于房企而言，這是一片不容錯過的藍海。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全國30強房企中28家已布局TOD項目，多家品牌房企如萬科、華潤置地、龍湖、綠城、越秀地產(chǎn)、京投發(fā)展等都將TOD提升到新的戰(zhàn)略高度。

但是，多元的價值創(chuàng)造意味著這也是一個具有較高技術壁壘的領域。“TOD需要一整套系統(tǒng)化的核心能力。”劉德科解釋，所謂的核心能力包括政企共謀、空間底盤、場景內(nèi)容、企業(yè)戰(zhàn)略四大維度，以及制度協(xié)同能力、底盤改造能力、垂直空間思維、邊界消融思維、步行友好思維、商業(yè)運營能力、產(chǎn)業(yè)孵化能力、城市服務能力、網(wǎng)格化布局、全品類經(jīng)驗等十項能力，這不是簡單的并列關系，而是彼此交織、相互賦能。

對于開發(fā)商而言，“如果說做住宅是小學生，做綜合體是大學生，那么做TOD就是博士生。”在“博士生”里，劉德科認為具備上述十項能力中的四五項就算不錯了，能擁有七八項以上的能力便可占據(jù)行業(yè)領先優(yōu)勢。

選擇龍湖作為白皮書的案例來源，也正是因為該公司經(jīng)過近20年、80個TOD項目的探索，已在四大維度、十項能力方面沉淀了行業(yè)領先的豐富經(jīng)驗。以全品類經(jīng)驗為例，TOD擁有城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城等諸多品類，對于TOD開發(fā)者來說，是否擁有全品類經(jīng)驗，在很大程度上決定了TOD的能級。龍湖目前的TOD六大產(chǎn)品線已是全品類覆蓋，其中，重慶龍湖光年項目還是國內(nèi)首個商圈高鐵TOD項目，匯聚成渝高鐵專線、地鐵1號線、地鐵9號線、軌道環(huán)線、城際快軌，與綜合體內(nèi)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多元場景無縫銜接。

作為“博士生”里的佼佼者，龍湖獲得了不少參建高能級TOD項目的機會。杭州市重點項目——杭騰未來社區(qū)的建設方除了杭州市西站樞紐開發(fā)有限公司、浙江省交投控股集團有限公司外，也有龍湖的身影。該公司計劃利用自身多元化、多航道業(yè)務能力的優(yōu)勢，為杭騰未來社區(qū)的商業(yè)、產(chǎn)辦、人才、社區(qū)等每個空間領域提供運營及服務。

克而瑞預計未來5-10年將會是TOD項目建設的高峰期，TOD將成為持續(xù)性的城市營造活動。從開發(fā)商資源獲取與競爭優(yōu)勢來看，TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下，帶來新的開發(fā)資源、增強溢價能力、拓展增長空間與能力半徑等益處，為房企轉型提供新契機。而TOD核心能力突出的房企，也將分享到更多的市場紅利。

關鍵詞： 城市競爭出現(xiàn)新賽道 TOD空間算法首次揭曉