《金融時報》報道，前年在北京購房的一位購房者表示，年終獎發了，本來興沖沖準備提前還些房貸，結果發現要提前預約，而且還要提前好久，節前都還不了了。

無獨有偶，據《第一財經廣播》報道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎后第一件事就是預約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機銀行APP上直接關閉了這個功能。最后只能去銀行線下網點預約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金。

2023年初，對于年終獎到賬、存款漸豐的老百姓，“提前還房貸”再度成為一種選擇。

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不過不少人注意到，部分銀行提前還房貸的門檻悄然提升了，或是提前預約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金等，全國多地的不少購房者都面臨著提前還款難。即便成功預約，部分購房者還款也還要排隊四個月。

提前還房貸不容易

據《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦后直接到當地的貸款銀行網點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之后。“1月預約的，4月才能還款，總比還不了強吧。”

另據財聯社1月19日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

臨近春節，不少購房者都遇到了提前還貸受阻的現象，有購房者表示，之前申請貸款的銀行最近不僅關閉了線上申請通道，要求需要提前一個月預約，預約之后還需要再排隊，前前后后快則1個月，慢則2到4個月不等。也有部分銀行對起還金額和還款次數進行了限制。有銀行要求起還金額至少在5萬元以上，并且一年最多可以申請2次。

據《都市快報》報道，年底，杭州多家銀行提前還房貸業務存在延長情形，部分購房者甚至要排隊4個月。有銀行甚至修改了還款規則，從此前隨時可申請還貸，改到了一年只能提前還貸一次。

事實上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優質的資產之一。銀行通過存款利率和理財產品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

這次出現的還貸潮，主要有以下兩個原因。

第一，新房房貸確實優惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據2022年12月份新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。

第二，在過去，不少購房者通過理財可以將其所產生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據普益標準數據顯示，截至2022年12月末，全市場存續開放式固收類理財產品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環比下跌0.75%。隨著債市企穩，銀行理財收益正在逐步回暖。

提前還貸可以省多少錢？

提前還貸究竟可以省多少錢？以北京地區為例，假設固定利率5.2%，純商業貸款150萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元。每月還貸減少近2000元，節省利息總額約25.7萬元。

據《都市快報》報道，杭州白領吳小姐2021年搖到了筧橋的一套新房，商業貸款近200萬元，等額本金分27年還款。去年，每個月還款約11700元，利率調整后，每個月還款約11300元。如果順利提前還貸100萬，將總貸款金額減少到80萬元，每個月還款將銳減至4500多元，月供金額少了近6成，大大減輕了按揭壓力。

并不是所有的購房者都需要提前還房貸。據《金融時報》報道，招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，“扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為自己生活、養老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。”

“從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式一開始的本金多，利息少，相比來說提前還款會更劃算一點，而等額本息這種還款方式開始的時候還的利息多，本金少，如果等額本息還款是已經還了一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”董希淼表示。

縮期、縮額如何選？

一般而言，購房者房貸還款的過程中，在提前還上部分房貸后，剩余房貸購房者可以選擇每月還款金額不變，縮短還款年限；也可選擇還款年限不變，縮短每月還款金額。

“我選擇的是縮額，之后每個月房貸從1萬左右降至6000左右，可以降低月供壓力。”在北京購房的徐女士說。

家住西城的林先生對記者表示，由于理財收益持續為負，所以選擇了用年終獎提前還房貸。他也選擇了縮額的方式，降低自己的月供負擔。“每個月月供可以少一些，現在每個月月供少了2000多。”

徐女士則選擇了縮期的方式，她表示，因為這種方式利息減少的更多。

實際上，鎖期、縮額不同的情況各有利弊。“要具體問題具體分析的，匡算起來比較復雜。”龐溟稱。

記者采訪了解到，一些購房者對當前月供沒有太大還款壓力，只想盡快還清房貸，大多數會選擇縮短年限更為合適；而一些購房者則希望降低還款壓力，選擇減少每月還款額。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，目前多數銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。一是，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退)；二是，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節省利息較多)；三是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(減小月供負擔，但節省程度低于第二種)；四是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。(節省利息較多)；五是，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。(月供增加，減少部分利息，但相對不合算)

龐溟建議，購房者房貸提前還款，應盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。

文章來源：網易財經、第一財經、每日經濟新聞、中國銀行保險報、金融時報、都市快報

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