觀點網訊：3月27日，標普確認仁恒置地集團有限公司的長期發行人信用評級為“BB-”。同時，確認其擔保的高級無抵押票據的“B+”長期發行評級。

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評級展望穩定反映了標普認為仁恒置地將在未來12-24個月有效控制其杠桿率，并通過審慎的拿地和投資保持充足的流動性。

標普預計仁恒置地會保持財務紀律，以保持流動性和控制債務。2023年該公司調整后的債務可能下降7%-10%，2024年下降5%-10%。這反映了有控制的拿地和用內部資源償還部分債務。

仁恒置地持有的土地儲備可以維持大約3年的開發和房地產銷售。因此，該公司沒有迫切需要補充其土地儲備。

標普預計仁恒置地在2023年將控制其土地投資，然后在2024-2025年逐步恢復拿地。在房地產市場持續復蘇、民營開發商進入資本市場的渠道改善之前，該公司不太可能實質性地增加土地支出。

2022年，仁恒置地的權益土地投資從2021年的76.4億元人民幣驟降至19.4億元人民幣，降幅達75%。為了保持流動性，該公司很少進行收購。該公司選擇與其他合作伙伴合作，只收購項目的少數股權(1%-25.5%)。

盡管流動性緩沖可能會收縮，但仁恒置地2023年的流動性應該是充足的。仁恒置地可能會保持充足的流動性。盡管由于短期債務激增，該公司的現金對短期債務的覆蓋率有所下降。來自該公司完整的銀行關系、成本削減、可管理的合資企業對手方風險以及有限的再融資風險將對其形成支撐。

仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運營支出來管理流動性。盡管該公司在房地產開發方面廣泛依賴合資企業的合作伙伴關系，但其擁有良好的財務管理記錄和可管理的合資企業交易對手風險，從而降低了項目層面的現金獲取風險。仁恒置地的合資伙伴大多是國有企業。

標普認為仁恒置地的再融資風險可控。截至2022年12月31日，在該公司166億元人民幣的短期債務總額中，近一半是中國和新加坡的建筑貸款。除此之外，約17%是中國和新加坡的酒店和投資物業的抵押貸款。仁恒置地可以用項目預售的現金流償還建設貸款。該公司還可以在開始建設新項目時對債務進行展期。

不過，仁恒置地的流動性緩沖可能會收縮。該公司有可能利用內部資源償還23億元人民幣的美元高級票據。這是因為中國開發商的離岸債券市場仍不通暢。由于合同銷售額下降，仁恒置地的運營現金也可能在未來12-24個月下降。

仁恒置地的合同預售可能在2023-2024年下降，運營規模可能在2024-2025年之后萎縮。這是由于仁恒置地的低拿地率。

標普預計仁恒置地2023年合同預售將下降26%-32%，至460億- 500億元人民幣，2024年將持平。相比之下，2022年的銷售額為681億元人民幣，同比增長14%。銷售額下跌主要反映了可售資源的減少和潛在的售罄率較低，這是由于二線和三線城市的可售資源比例較高。

仁恒置地的經營規模可能進一步縮小。前提是，該公司在2024年之后繼續減少收購，逐漸從開發商轉型為建筑代理公司。

也就是說，仁恒置地可以在很大程度上確保未來兩到三年的收入。這是考慮到公司截至2022年底有大量未確認的合同預售以及公司擁有的優質可銷售資源。

標普預計2023年，該公司的收入將從2022年的287億元人民幣激增至480億至520億元人民幣。主要驅動因素將是并表合同預售的增加，包括最暢銷的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)項目。該項目2021-2022年的合同預售總額為200億元人民幣。

因此，標普預計杠桿率將在2023年暫時提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。這一增長將反映經營規模縮小導致的EBITDA減少以及拿地的逐步恢復。

仁恒置地的穩定展望反映了標普的預期，即該公司將通過審慎的拿地和投資控制債務并保持充足的流動性。

盡管從長遠來看，如果仁恒置地不恢復持續拿地，該公司的經營規模可能會收縮，但該公司仍有可能在未來兩到三年內保持其信用指標。這是因為該公司有充足的可銷售資源和大量的未確認合同預售。

如果仁恒置地的并表或穿透的債務/EBITDA比率持續降至5倍以上，并表EBITDA利息覆蓋率持續降至2.0倍以下，標普可能會下調仁恒置地的評級。如果出現以下情況，可能會發生這種情況：(1)由于項目完工延遲，收入確認低于標普的預期;(2)由于市場需求疲軟，銷售執行力和盈利能力明顯低于標普的預期;(3)因激進的舉債融資，公司未能控制債務和融資成本。

如果仁恒置地的并表債務/EBITDA的比率持續保持在4倍以下，標普可能上調其評級。如果該公司提高房地產銷售以實現更強勁的收入增長，顯著提高盈利能力，并在債務增長和土地補充之間取得良好平衡，就有可能出現這種情況。

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