觀點網(wǎng) 繼2022年11月首開捷報后，北京城建·國譽(yù)燕園近日二期開盤再傳售罄消息。

(資料圖片僅供參考)

3月5日晚間，北京城建國譽(yù)燕園官微披露二批次銷售情況，3月5日下午3:55整，線上選房系統(tǒng)再次開啟，14分04秒后，188套房源售罄，所有標(biāo)簽由藍(lán)變紅。

而在2022年11月13日，該項目于13:00整首次開盤，線上選房系統(tǒng)準(zhǔn)時開啟29分04秒后，482套房源全部售罄所有標(biāo)簽由藍(lán)變紅。

以上兩個批次總計銷售670套房源。

回顧2022年北京全年集中供地，北京城建分別以主體“北京城建投資發(fā)展股份有限公司”及全資子公司北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城建興華地產(chǎn)有限公司，在第二、三、四批集中供地中，獨立競得昌平、順義、通州各一宗地塊。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

具體為昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造土地一級開發(fā)項目A-07地塊、順義區(qū)順義新城第5街區(qū)SY00-0005-6021、6024、6033、6035地塊、6034地塊、通州區(qū)永順鎮(zhèn)鄧家永順鎮(zhèn)鄧家窯及永順村南部地塊土地一級開發(fā)項目FZX-0501-6007地塊。

所獲三宗地塊中，兩宗為底價成交，而通州地塊溢價率僅為0.54%。三宗地塊對應(yīng)銷售指導(dǎo)價則為3.9萬/平米、4.4萬/平米、6.5萬/平米。

此次二期開盤的國譽(yù)燕園，即為上述第二批集中供地中獲取的昌平地塊。

該項目全盤規(guī)劃約2萬平米幼兒園+小學(xué)教育配套，約5萬平米商業(yè)金融用地，自帶約2600平米配套商業(yè)，配備業(yè)主食堂等生活配套，另配有公交場站。

社區(qū)規(guī)劃打造的均為6-10層精裝低密洋房，1.8低密度，40%綠化率，產(chǎn)品功能上打造建面約58-127平米一至四居精裝戶型，一梯兩戶的比例占到全社區(qū)的95%。大多數(shù)戶型做到南北通透、全明格局，得房率均在80%以上。

該樓盤最為市場關(guān)注的則是低價，這一點在官方宣傳中也并不避諱。

北京城建在項目宣傳中這樣表述：“相對于六環(huán)內(nèi)普遍5萬+的均價，北京城建·國譽(yù)燕園擁有足夠震撼且驚喜的價格，均價僅3萬+，總價300萬起，即可置業(yè)78平方米三居，總價可省下100萬，且含精裝。”

事實上，觀點新媒體早在項目首次開盤時就曾關(guān)注到，國譽(yù)燕園為北京第六座國譽(yù)府系，坐落于有“海淀北部科技園區(qū)后花園”之稱的馬池口板塊，與海淀北部科技新區(qū)CID接壤，承接南部科技精英外溢居住需求。

相關(guān)資料顯示，在一批次482位業(yè)主的成交分析中，互聯(lián)網(wǎng)菁英、教師等高知高智群體占據(jù)總成交60%。這一比例，極大依賴于項目地段。

另一方面，據(jù)中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月北京昌平區(qū)新房銷售均價為4.93萬/平米，這一單價較國譽(yù)燕園銷售指導(dǎo)價高出約26%。

該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，2023年2月北京順義區(qū)、通州區(qū)新房銷售均價分別為4.17萬/平米、5.34萬/平米。從均價水平來看，北京城建星譽(yù)BEIJING、國譽(yù)朝華的銷售指導(dǎo)價4.4萬/平米、6.5萬/平米，價格優(yōu)勢不再凸顯。

其中，北京城建星譽(yù)BEIJING項目打造70-116平米兩至四居，規(guī)劃洋房及小高層，共計1532戶。

項目鄰近仁和公園及順義新城濱河森林公園，北側(cè)為順義區(qū)婦幼保健院。地塊周邊還有北京市順義區(qū)第一中學(xué)、順義區(qū)第九中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，配套設(shè)施齊全。目前距離項目最近的地鐵站為15號線順義站，但有三公里之遠(yuǎn)，而規(guī)劃中的地鐵鐵R4線臨河站如能建成，交通便捷程度將明顯提升。

此外，位于朝陽北路北側(cè)的北京城建“國譽(yù)府”系第七子——國譽(yù)朝華將于本月8日開放展示中心，項目主力戶型或為7平米兩居和84-89平米三居，預(yù)計首付180-190萬。

從交通上來看，國譽(yù)朝華距離地鐵6號線物資學(xué)院站約700米，可以稱得上是三項目中軌道交通最為完備的。其次，項目距運(yùn)河商務(wù)區(qū)約2.7公里，乘坐6號線向東1站即可抵達(dá)，向西3站還可抵達(dá)長楹天街商圈。

周邊3公里范圍內(nèi)還有華聯(lián)購物廣場、北京胸科醫(yī)院、溫榆河濱河森林公園北區(qū)、五里橋公園等配套。

但綜合來看，相對成熟的軌交與周邊配套，或許是國譽(yù)朝華成為三項目中單價最高的原因之一。0.54%的拿地溢價率，對于最終售價或多或少也有影響。

低價買規(guī)劃預(yù)期，或是高價買更為完備的成熟區(qū)位，一直是擺在消費者面前的選項。對于剛需而言，近的可能也就是更合適的。

不同于中海、華潤等偏愛區(qū)域板塊的集聚效應(yīng)，北京城建在京項目布局看上去更加分散。

與此同時，除底價摘地外，北京城建亦通過參股及聯(lián)合體拿地形式，增獲土地項目。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

例如，2022年第三批集中供地中，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股子公司北京兆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以32.66億元競得生命科學(xué)園項目。

2022年9月30日，兆昌公司設(shè)立全資子公司北京兆城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本33億元，負(fù)責(zé)生命科學(xué)園項目開發(fā)建設(shè)，而北京城建在建發(fā)摘得地塊后參與生命科學(xué)園項目的合作開發(fā)。

該項目案名建發(fā)城建·文源府，于去年12月開盤，項目緊鄰建發(fā)珺和府和北清云際，6.2萬元/平米的價格相較于周邊二手次新房動輒7萬+的市場行情，再次成為該區(qū)域內(nèi)的價格“洼地”。

公開信息顯示，在昌平網(wǎng)簽排行榜中，建發(fā)城建·文源府名列前茅。

2022年北京第二批集中供地中，北京城建僅有的聯(lián)合拿地是與京能置業(yè)一起。京能置業(yè)股份有限公司和北京城谷恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體底價8億元摘得平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項目（二期）B、D地塊，北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有后者50%股權(quán)。

該項目銷售指導(dǎo)價3.2萬元/平米，于去年10月開盤，案名為北京城建·京能·樾園。

周邊在售新房包括北京城建樾府、都麗華府等，銷售均價3.1萬元/平米-2.9萬元/平米不等，以及共有產(chǎn)權(quán)住房晟賢悅府，均價1.65萬元/平米。

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