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“生于憂患”“向前看”。

在2月16日碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”，02007.HK）召開的2023年工作會(huì)議上，該公司總裁莫斌展示了創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)送給他的兩幅字。這七個(gè)字詮釋了2022年碧桂園所經(jīng)歷的行業(yè)陣痛，以及2023年的發(fā)展基調(diào)。

“兩個(gè)月前我們還在黑暗的隧道里穿行，兩個(gè)月后的今天，我們看到了隧道口的一些曙光。”楊國(guó)強(qiáng)如此形容當(dāng)下的行業(yè)環(huán)境。

柳暗花明之際，碧桂園打算怎么走？莫斌表示，今年碧桂園將全力打好“翻身仗”，走質(zhì)量發(fā)展之路，“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。做好存量的基礎(chǔ)上，發(fā)展增量，“發(fā)展才是硬道理”。這是一個(gè)向土地市場(chǎng)進(jìn)發(fā)的積極信號(hào)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年碧桂園在土地投資方面頗為克制，全年只新增了9塊地，權(quán)益土地代價(jià)約61億元。

2月21日，碧桂園相關(guān)人士表示，該公司今年的投拓尚未有具體目標(biāo)，大方向還是根據(jù)市場(chǎng)的具體情況，適當(dāng)補(bǔ)充確定性較高的土地儲(chǔ)備，確保“做一成一”。此外，預(yù)計(jì)在代管代建、科技建造這兩個(gè)領(lǐng)域也會(huì)有更多的市場(chǎng)機(jī)遇，目前已有相關(guān)項(xiàng)目在洽談中。

“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”打贏了

“生于憂患”是莫斌加盟碧桂園后，楊國(guó)強(qiáng)送給他的第一幅字。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)，全國(guó)商品房銷售面積13.58億平方米、銷售額13.33萬(wàn)億元，分別同比下降了24.3%、26.7%。TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，碧桂園的全口徑銷售額、權(quán)益銷售額仍排在行業(yè)首位，同比跌幅在36%左右，相對(duì)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企的均值。

莫斌說(shuō)，在地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)候，管理層想到了市場(chǎng)會(huì)下行，但沒想到會(huì)來(lái)得這么快速而猛烈，碧桂園在求生存的過程中付出了沉重的代價(jià)，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”。

對(duì)房企而言，這確實(shí)是一場(chǎng)艱苦卓絕的生存保衛(wèi)戰(zhàn)。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在2022年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，大家都沒有預(yù)計(jì)到在市場(chǎng)出清過程中間會(huì)出現(xiàn)疫情，再疊加同行出現(xiàn)問題，出現(xiàn)斷貸，對(duì)企業(yè)的報(bào)表傷害確實(shí)是比較大的。即便是身為行業(yè)龍頭的碧桂園，要做到現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)的平衡也不是一件容易的事情。

現(xiàn)金流安全是碧桂園的主要目標(biāo)，為此，該公司通過銷售回款，可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、審慎投資來(lái)維持收支相對(duì)平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。雖然犧牲了部分利潤(rùn)，但守住了企業(yè)的生命線。2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約1703億元，權(quán)益回款約92%，連續(xù)第7年回款率超過90%。期內(nèi)總借貸余額進(jìn)一步下降7.6%至2936.8億元。截至2022年6月底，該公司擁有可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1479.8億元，剔除244.93億元受限制資金，仍有1234.87億元。現(xiàn)金短債比維持在2倍左右，凈借貸比率為48.1%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%降至72.1%。

即便財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，但碧桂園依然沒有掉以輕心。在2022年下半年的管理會(huì)議中，該公司管理層仍不斷提醒全體員工要如履薄冰、安不忘危，學(xué)習(xí)抗美援朝“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”精神，以最小代價(jià)完成可動(dòng)用資金目標(biāo)，打贏攻堅(jiān)戰(zhàn)。莫斌更是一再?gòu)?qiáng)調(diào)，所有工作都要圍繞當(dāng)期現(xiàn)金流增量來(lái)做，凡是不能帶來(lái)現(xiàn)金流增量的，三思而后行，慎之又慎。

向前看 打翻身仗

在行業(yè)低迷之際，楊國(guó)強(qiáng)沒有忘記給員工打氣，他說(shuō)：“牛奶會(huì)有的，面包也會(huì)有的，我們一定會(huì)發(fā)展得很好，不要在黎明前倒下，要活到春天的到來(lái)，而春天是必定會(huì)到來(lái)的。”

春天正在走近，無(wú)論是政策還是市場(chǎng)都已在逐漸釋放暖意。碧桂園內(nèi)部認(rèn)為，2023年將是行業(yè)轉(zhuǎn)折變局的重要一年，公司的穩(wěn)定發(fā)展是解決系列問題的關(guān)鍵。

在召開2023年工作會(huì)議前，碧桂園已經(jīng)接連多天召開了多場(chǎng)主題不同的務(wù)虛會(huì)，涉及集團(tuán)和區(qū)域各組織、各層級(jí)。在莫斌看來(lái)，務(wù)虛會(huì)最重要的是形成共識(shí)，“更多的是批評(píng)與自我批評(píng)，總結(jié)哪里做對(duì)了，哪里做錯(cuò)了，通過不斷的討論、爭(zhēng)吵形成共識(shí)——在新的一年里怎么樣做得更好。”

莫斌的年會(huì)PPT主題回答了上述問題：上下同心、精細(xì)管理，全力打好“翻身仗”，走質(zhì)量發(fā)展之路。“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”是第一條路徑，莫斌認(rèn)為，市場(chǎng)一定會(huì)復(fù)蘇，但復(fù)蘇的過程中一定會(huì)伴隨著市場(chǎng)分化，由此必將導(dǎo)致行業(yè)的洗牌。因此，未來(lái)兩級(jí)市場(chǎng)分析將成為常態(tài)化。在市場(chǎng)分化的前提下，客戶體驗(yàn)成為繼土地、人口、金融紅利之后最大的紅利，因此，碧桂園要全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向，做到由“按時(shí)交樓”進(jìn)入“完美交樓”。

他還表示，圍繞“現(xiàn)金流是前提 利潤(rùn)是核心”的要求，2023年，碧桂園在做好存量的同時(shí)要發(fā)展增量，精準(zhǔn)化傳統(tǒng)投資配合代管代建、科技建造市場(chǎng)化等多維發(fā)展。“發(fā)展才是硬道理，不發(fā)展就是死路一條。”

2022年，基于現(xiàn)金流安全的需求，碧桂園沒有設(shè)置具體的投資預(yù)算，整個(gè)上半年，該公司只在佛山、張家口、蘭州等地拿了9個(gè)新項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)新增權(quán)益土地款61億元，但項(xiàng)目盈利能力較高，對(duì)應(yīng)綜合年化回報(bào)率27%。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年下半年，碧桂園幾乎沒有再?gòu)墓_市場(chǎng)獲取新土地。對(duì)比2021年共獲取333塊土地、權(quán)益總代價(jià)約1416億元的拓展規(guī)模，在市場(chǎng)已有回暖苗頭的背景下，要維持行業(yè)前列地位，碧桂園2023年確實(shí)有補(bǔ)貨的需求。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾表示，現(xiàn)階段的土地獲取策略是往人口流入、市場(chǎng)能級(jí)較高、市場(chǎng)厚度較厚的市場(chǎng)靠攏，總體來(lái)說(shuō)是要保證項(xiàng)目的確定性，無(wú)論是2021年還是2022年上半年，配置的主要資產(chǎn)還是在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等相對(duì)能級(jí)高的地區(qū)和人口流入、市場(chǎng)供求關(guān)系較好的城市。2022年上半年，該公司獲取的新項(xiàng)目超過70%是位于一二線城市的。

實(shí)踐結(jié)果證明碧桂園的新投拓策略已取得一定成效。2021年在上海的首批集中供地中，碧桂園以約95億元的代價(jià)一口氣拿下3宗宅地，這3個(gè)項(xiàng)目在2022年都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。根據(jù)克而瑞上海發(fā)布的《2022年上海房企操盤金額排行榜》，碧桂園的操盤金額達(dá)168.23億元，進(jìn)入前十之列。在西安，碧桂園也實(shí)現(xiàn)了新突破，2022年全年銷售額113.5億元，市場(chǎng)占有率排在第四位，其中主打大平層產(chǎn)品的碧桂園云頂錄得59億元的銷售額，為全市單盤銷售亞軍。據(jù)了解，在這兩個(gè)城市，碧桂園推出的產(chǎn)品都與該公司的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品有所不同，更為貼近當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，2023年，碧桂園整體的投拓標(biāo)準(zhǔn)并未有太大變化，核心還是向著確定性的市場(chǎng)、人口流入的市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的投資調(diào)節(jié)，但會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

在萬(wàn)物復(fù)蘇的季節(jié)，莫斌的PPT以楊國(guó)強(qiáng)今年新題的另一幅字——“向前看”收尾，寓意深遠(yuǎn)。

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