文/樂居財經徐酒眠鄧鑫妮

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567天、三度遞表，欒濤終于在古稀之年成功叩開了港交所的大門。

兔年春節的前五天，1月17日清晨，濟南氣溫還在零度之下，城市第一高樓云鼎大廈內的凱賓斯基酒店，已經人群熙攘，熱火朝天。

時針指向9:30分，“duang……”一聲鑼響，宣告潤華服務（2455.HK）正式在港交所掛牌，成為2023年首家上市的物企。

這場上市祝捷儀式，欒濤已經等待太久了。敲鐘前三天，潤華服務就通過官方微信公眾號開始每天倒數了。

然而，上市首日，潤華服務未能的逃脫資本市場潑下來的這盆冷水，開盤股價報1.39港元/股，較發行價1.70港元下跌18.24%，市盈率(TTM)6.62倍，總市值約為4.17億港元。

潤華服務資本化之路走得不容易，自2021年6月29日首度遞表至今，歷經招股書兩度失效，又在遞新表過程中兩度更名。

從第一次遞表主打“科技發展”概念，到二度遞表疊加“智慧健康”兩重buff，再到如今回歸“生活服務”，潤華服務頻繁換皮，而內核業務板塊卻并無更新。

躋身物業資本市場，還只是通過了第一步考驗。作為一只“蟻型”物業股，未來如何利用資本實現在管面積擴張及業務增長，并保持市場活躍度，是潤華服務要面臨的長期考題。

地方政府“背書”

雖歷經波折，成功上岸。但由于市場環境變化及潤華服務自身的規模等原因，其全球招股募集到的資金并不算豐厚。

上市的前一天，潤華服務刊發了股份發售結果，其發售價最終厘定為1.70港元/股，經扣除公司就全球發售已付及應付的包銷傭金及其他開支（但不包括公司可能支付的任何酌情獎勵費用）后，將獲得的全球發售所得款項凈額估計約為8940萬港元。

潤華服務IPO，引入了濟南市的政府工作部門作為基石投資者“背書”。根據招股書，濟南市槐蔭區發改委通過濟南槐蔭城建投資集團認購4000萬元的發售股份。

基于發售價每股發售股份1.70港元，并根據基石投資協議，基石投資者最終認購合共2647.8萬股發售股份，相當于緊隨全球發售完成后公司已發行股本總額約8.8%，及全球發售項下發售股份數目約35.3%。

值得一提的是，潤華服務由于并無超額分配國際配售股份，故超額配股權并未且將不會行使。換而言之，其不會就IPO再得額外獲得募資款項。

據此，在樂居財經《物業K線》統計的物業IPO募資榜中，潤華服務的募資規模僅高于2019年上市的和泓服務（0.79億港元）和2016年上市的祈福生活服務（0.63億港元）。

按照潤華服務的計劃，其IPO募集資金的約54.3%，將用于作出策略性投資及收購，以擴大集團的物業管理業務；約28.0%將用于開發、加強及實施集團的信息技術；及約17.7%將用于改善員工激勵機制，以吸引、培養及挽留人才。

與大多數物企一樣，潤華服務也計劃將大部分募集資金貯備為收并購的“彈藥”。不過即使如此，也僅有4854萬港元左右。盡管物管估值回落，行業收并購溢價有所降低，但這筆預算能在物業市場上物色到的優質標的或許也并會很多

中標率下降

“如此頻繁的改名，噱頭的可能性更高，或許潤華物業也不知道自己該用什么名字來破圈。”有人表示道。

最初的潤華服務或許是想要和自家的醫院物業打配合，因此定了“潤華科技”的名字來做敲門磚。隨著智慧物業概念的興起，轉而又換了思路。眼下換成“生活服務”的馬甲，更有物業的味道，但自身的特色就少了些。

不過無論怎么改名，潤華服務“醫院后勤服務第一股”的標簽算是貼上了，而它自身也一直在強化這個標簽。

從收入分配上來看，大部分時間醫院物業管理服務貢獻了最多的營收。2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華物業的營業收入分別為3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元；期內醫院物業管理服務收入分別為1.44億元、1.45億元、2.16億元和1.3億元，占總收入比重為36.2%、29.8%和35.9%、40.3%。

然而，其醫院物管服務的毛利率常常低于整體毛利率，在低位徘徊。期內，該業務的毛利率分別為10.9%、15.6%、13.3%以及16.3%；而公司整體毛利率為16.8%、21.2%、19%、20.8%。

潤華服務有超九成的營收來自獨立第三方，然而依靠第三方競標獲得新業務的它，今年上半年的中標率和重續率雙雙下滑。

招股書顯示，2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華服務獲取物業管理協議的中標率分別約為28.4%、32.5%、48.1%及40.7%。

而在其擅長的醫院物業中，2021年中標率達到52.7%，2022年中期卻驟降至36.8%，減少了15.9個百分點。在其公布的業態板塊中，醫院物業中標率墊底。

潤華服務表示，醫院項目的中標率下降，主要由于向若干較低級醫院（較易受價格影響）提交標書，但報價較其他小型服務提供商的競爭能力下降。

上半年，潤華服務中標率走下坡，重續率也跟著滑落。2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華服務的重續率分別約87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

“反哺”潤華集團

潤華集團的重心毫無疑問是在汽車領域，不過隨著潤華服務資本進程的推進，投注在它身上的目光會越來越多。

值得一提的是，盡管潤華服務的關聯公司并未像其他房地產企業一樣聽到陣陣雷聲，但潤華服務也免不了“反哺”潤華集團。

2020年12月31日，潤華服務向潤華集團提供合計約1.248億元的計息貸款，該筆款項的利率為7.00%至9.50%。對此，潤華服務也有擔憂：我們或會因于往績記錄期間向一名關聯方作出貸款而受中國人民銀行的處罰或不利司法裁決。

貸款給關聯公司之前，潤華服務為了收購天津天孚自己又向外申請了一筆貸款授信，以致有息負債增加，推高了資產負債比率，2020年其資產負債比率高達190%。

潤華集團主要提供汽車銷售和相關售后服務，近些年其盈利顯露疲態。2019年、2020年和2021年凈利潤分別為4.81億元、5.09億元和4.85億元，2022年上半年凈利潤2.64億元，同比減少15%。

潤華服務2019年8月從新三板摘牌，在這前一年，潤華已經助推另一家公司登陸新三板——潤華保險。

如今的潤華保險總市值1.75億元，股票活躍度較低，2018年以來營收連年下降，2022年中期收入雖然同比上升，但營業利潤同比依舊下降73%。

老實講，潤華服務首次遞表的時間并不算早，2021年下半年物管股已經開始擠泡沫。潤華服務苦苦等候了540多天，終于叩開港交所大門，但行業集中度提升，競爭加劇，潤華服務這口氣并不能松下。

關鍵詞： 首家醫院物管上市遇冷 欒濤關聯貸款大冒險