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2022觀點資本圓桌·現場快訊：11月3日下午，在2022觀點資本圓桌“REITS：展望不動產融資的藍海”討論環節中，晨曦控股戰略發展中心副總經理徐琍英表示，公募REITs投資價值首先是錨定現金流，尤其是潛在現金流。

“首先在你面前的資產是會動態變化的，現金流雖然現在可能有租約，是滿租的，但是這個租約的可實現性、可持續性是不是按照租約的條款履行。給你支付這個現金流，事實上也是有不確定性的，這時候就要做分析。”

其次，一個所謂的潛在資產，因為這個REITs是具備生長的功能，也有換倉處置的功能，這時候關注平臺未來潛在的資產，到底是會往什么方向走，這個也影響了未來的現金流預期。

她還指出：“大家會非常容易做的是對于歷史現金流的認定，和對現狀現金流的認定，在這個基礎上我會推出一個未來現金流，大家會看市場平均的增長在那兒，出租率在哪兒，哪怕是公寓領域還是商業，都不那么簡單都要看物業的定位，是什么樣的支撐企業，會有不同的增長率，或者是換租的設定。大家會忽略未來現金流的非標性，或者說你是怎么樣獨立判斷，而不只是基于現在的租約情況做判斷。”

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