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10月31日，濟(jì)南、蘇州兩地土拍全部底價(jià)成交。其中，濟(jì)南是第三輪集中土拍，18宗涉宅用地以56.48億元成交；蘇州是第四輪集中土拍，20宗涉宅用地最終出讓18宗，總成交金額179.2億元。從拿地企業(yè)來(lái)看，兩地仍以地方國(guó)資城投為主。

據(jù)了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無(wú)錫，13宗涉宅用地就是全部底價(jià)成交。從近期第四輪集中供地情況來(lái)看，北京、深圳、杭州等地供地規(guī)模均較前幾輪明顯減少。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來(lái)看，接下來(lái)，地方政府為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場(chǎng)較差的城市地價(jià)也存在下調(diào)預(yù)期，同時(shí)在“集中供地”模式、規(guī)則上也存在優(yōu)化可能。

濟(jì)南、蘇州全部底價(jià)成交

10月31日，濟(jì)南完成第三輪集中土拍，共推出18宗涉宅用地，規(guī)劃建面143.31萬(wàn)平方米，起始總價(jià)56.48億元，最終所有地塊均底價(jià)成交。

同日，蘇州完成第四輪集中土拍，20宗涉宅用地中有兩宗地塊提前終止出讓?zhuān)Ｓ?8宗涉宅用地全部底價(jià)成交，總成交金額為179.2億元。其中，起始總價(jià)超出15億元的有3宗地塊，最貴的吳中區(qū)地塊起始總價(jià)為29.23億元，最終由嘉盛房地產(chǎn)和天鴻偉業(yè)聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，從本次濟(jì)南土拍拿地企業(yè)情況來(lái)看，本土城投公司長(zhǎng)清城建、市中控股、槐蔭控股、濟(jì)南城投均進(jìn)場(chǎng)拿地，成為了本次土拍的絕對(duì)主力軍，品牌房企僅葛洲壩進(jìn)場(chǎng)與市中控股聯(lián)合拿地1宗。而蘇州本次拿地企業(yè)依舊以地方國(guó)資城投為主，部分民企參與積極性提高，共有8家民營(yíng)企業(yè)參與此次競(jìng)拍并取得宗地。此前參與無(wú)錫土拍的中鷹、朗詩(shī)等企業(yè)在本次蘇州土拍市場(chǎng)中也有斬獲；龍湖再次出手，聯(lián)合國(guó)企競(jìng)得相城經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊，但最終民企競(jìng)得的地塊是否以引入“國(guó)資+小股操盤(pán)”的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)還未可知。

據(jù)了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無(wú)錫，13宗涉宅用地就是全部底價(jià)成交，成交總價(jià)163.78億元，整體土地市場(chǎng)熱度仍然維持在低位。

值得注意的是，前不久，財(cái)政部印發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

中指研究院指出，根據(jù)無(wú)錫第四輪土拍拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)初步計(jì)算，地方國(guó)資拿地金額占比大幅下降至33%，可見(jiàn)財(cái)政部政策對(duì)于限制地方國(guó)資托底拿地起到了一定的約束效果。張凱認(rèn)為，后續(xù)那些被城投拿下的地塊是由城投自行開(kāi)發(fā)，還是引入其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)值得市場(chǎng)關(guān)注。

多地第四輪供地規(guī)模下降

10月28日，杭州、武漢公布了第四輪集中供地正式公告，分別有8宗和7宗宅地將于11月29日出讓。

據(jù)了解，相比于本年的前幾輪供地，杭州第四輪供地不僅規(guī)模下降，土拍規(guī)則也有所調(diào)整，取消線下一次報(bào)價(jià)的方式，達(dá)到上限溢價(jià)12%后直接采用線下公開(kāi)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

對(duì)此，中指研究院華東分院常務(wù)副總高院生表示，在之前“一次性報(bào)價(jià)、次高者得”的規(guī)則下，企業(yè)拿地的博弈性較高，不一定能進(jìn)入到搖號(hào)階段。本次土拍政策的調(diào)整則將過(guò)程簡(jiǎn)單化，確定性變得更高，對(duì)于拿地意愿足、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)也更有利，資金實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)也能夠保證地塊后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，交付也有一定的保障。

高院生認(rèn)為，整體上看，杭州今年前三輪土拍成交宗數(shù)已超過(guò)去年，第四輪供地主要以補(bǔ)充為主，在規(guī)模上的明顯下降，主要有幾個(gè)因素，一是大環(huán)境影響，市場(chǎng)恢復(fù)信心不足，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，重心放在銷(xiāo)售端，年底出業(yè)績(jī)保回款，保證新一輪的穩(wěn)定性；二是近期財(cái)政部提到的關(guān)于城投公司托底的規(guī)范；三是杭州最近市場(chǎng)也有所降溫，有效需求不足。“預(yù)計(jì)杭州第四輪土拍整體熱度較第三輪有所降溫，但熱門(mén)板塊的地塊仍然會(huì)有企業(yè)爭(zhēng)奪。”他說(shuō)。

從近期第四輪集中供地情況來(lái)看，北京、深圳、杭州等地供地規(guī)模均較前幾輪明顯減少。其中，北京計(jì)劃出讓土地僅6幅，起拍總價(jià)112.9億元，幅數(shù)和金額均為年內(nèi)各輪最低；深圳供地幅數(shù)與上一輪持平，但建筑面積卻不及上一輪；杭州供地規(guī)模也創(chuàng)下新低。

張凱指出，今年的集中供地主要特點(diǎn)有“預(yù)申請(qǐng)+少量多次”供應(yīng)模式，這種模式一方面可以讓企業(yè)提前進(jìn)行宗地研判，獲取目標(biāo)地塊；另一方面多次供應(yīng)可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況進(jìn)行靈活拿地提高土地成交率。

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