【資料圖】

作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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多城“加推”集中供地之際，江西南昌站出來(lái)說(shuō)：“我不想玩了”。

10月28日，江西省住建廳發(fā)布通知稱(chēng)，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，其中提及，“發(fā)揮省聯(lián)席會(huì)議辦公室牽頭協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出”。

政策一出，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南昌提到了“發(fā)揮”、“協(xié)調(diào)”、“力爭(zhēng)”等詞，說(shuō)明目前此類(lèi)想法已經(jīng)形成，但擔(dān)心遇到阻力和困難，畢竟目前各地都在執(zhí)行集中供地政策。

南昌土地財(cái)政承壓

其實(shí)，南昌選擇退出群聊，頗有一絲無(wú)奈。

作為典型的弱二線(xiàn)城市，南昌對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度較高。2020年南昌土地與財(cái)政依賴(lài)度為56%，遠(yuǎn)高于省會(huì)城市均值(44.9%)及全國(guó)水平(44.3%)。去年，南昌土地市場(chǎng)攬金184.66億，較2020年大幅下降，創(chuàng)下6年新低。

今年，南昌自發(fā)實(shí)行集中供地方式。目前，其已完成3輪集中供地，但整體表現(xiàn)不及預(yù)期。

一方面，土地出讓金下降。今年三批集中供地南昌合計(jì)供應(yīng)涉宅用地52宗，成交30宗地，合計(jì)攬金約153億元，遠(yuǎn)不及去年，土地財(cái)政進(jìn)一步承壓。拿地企業(yè)方面，以“國(guó)家隊(duì)”為主。在南昌前兩輪供地中，贛系國(guó)企累計(jì)拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價(jià)成交，“國(guó)家隊(duì)”托底現(xiàn)象明顯。

中指研究院指出，隨著財(cái)政部126號(hào)文出臺(tái)，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。地方國(guó)資拿地占比走高，在一定程度上加大了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，土地供應(yīng)計(jì)劃完成度較低。今年，南昌計(jì)劃供應(yīng)土地25280畝。前兩輪集中土拍以底價(jià)成交為主，合計(jì)完成土地供應(yīng)計(jì)劃的25.6%。而在10月11日結(jié)束的第三批集中供地，共掛出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無(wú)人出價(jià)導(dǎo)致流拍，流拍率高達(dá)55%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，高流拍下，南昌如果繼續(xù)保持兩集中，土地拍地效率將會(huì)降低。

值得一提的是，去年下半年以來(lái)，南昌商品房銷(xiāo)售持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。2022年1-8月南昌商品住宅銷(xiāo)售面積為165萬(wàn)平，同比下降39.2%。與此同時(shí)，南昌樣本住宅平均價(jià)格自2022年1月開(kāi)始，連續(xù)8個(gè)月下跌。

嚴(yán)躍進(jìn)在點(diǎn)評(píng)南昌爭(zhēng)取退出集中供地的政策是表示，集中供地是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)候出臺(tái)的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關(guān)系。而當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對(duì)于集中供地政策提出調(diào)整，恰是吻合了市場(chǎng)化導(dǎo)向，也體現(xiàn)了一城一策的重要決策。

22城供地完成率不足五成

南昌并非首個(gè)對(duì)集中供地模式進(jìn)行調(diào)整的城市。

集中供地政策始于2021年初。彼時(shí)，自然資源部要求，22個(gè)重點(diǎn)城市改變分散式供地模式，采取集中供地政策，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上全年不得超過(guò)3次。

此舉初衷是減少土地出讓過(guò)程中的“信息差”，降低土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度，穩(wěn)定地價(jià)。

2021年，22個(gè)城市均準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)量的完成三輪集中供地。期間，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)熱度亦明顯回落，底價(jià)成交、地塊流拍成為常態(tài)，央企、國(guó)企成為主角，本土房企下場(chǎng)兜底。

今年以來(lái)，盡管各地紛紛優(yōu)化土拍規(guī)則，希望提振企業(yè)拿地積極性，但收效甚微，土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)未改。

中指院統(tǒng)計(jì)，截至10月27日，22城供地計(jì)劃完成率不足五成。三批次22城推地量較二批次有所增長(zhǎng)，但較去年三批次降幅仍在三成。

在此背景下，多地對(duì)集中供地政策進(jìn)行調(diào)整甚至取消。年初，青島、成都、濟(jì)南、蘇州、重慶和武漢等城市明確提出，2022年進(jìn)行4批次集中供地，改變此前三批次一年的供地模式。6月、8月，北京、深圳相繼宣布增加一輪集中供地。

9月21日，武漢宣布，2022年集中供地由3次變成6次，計(jì)劃在9月、10月、11月安排集中供地四批次、五批次、六批次。

兩日后，長(zhǎng)沙供地云官方通知，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。通知稱(chēng)，該調(diào)整是為適應(yīng)長(zhǎng)沙市土地招商工作需要，切實(shí)為市場(chǎng)主體提供及時(shí)便捷的信息服務(wù)。而在長(zhǎng)沙之前，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示：“兩集中政策的出臺(tái)主要目的在于貫徹房住不炒，實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)。從2021年土拍的實(shí)際情況來(lái)看，實(shí)現(xiàn)了一定的穩(wěn)地價(jià)的效果。然而，進(jìn)入2022年，市場(chǎng)恢復(fù)力度不及預(yù)期，行業(yè)存資金壓力，兩集中對(duì)企業(yè)的資金流要求較高，因此多個(gè)城市將集中供地變成四批次”。

王小嬙指出，在當(dāng)前的土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)當(dāng)?shù)氐耐僚哪Ｊ竭M(jìn)行調(diào)整，兩集中政策進(jìn)入因城施策階段。

在中指研究院看來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，土地市場(chǎng)也將隨之發(fā)生大幅調(diào)整，地方政府土地財(cái)政模式難以為繼。接下來(lái)，地方政府為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場(chǎng)較差的城市地價(jià)也存在下調(diào)預(yù)期，同時(shí)針對(duì) “集中供地”模式、規(guī)則上，也存在優(yōu)化可能。

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