8月廣州一手住宅成交出現(xiàn)明顯下滑，成交跌至2023年1月至今低位,由于8月統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)未有實(shí)際刺激性政策落地；

(資料圖片)

各市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家)處于等待政策，觀望市場(chǎng)變化的狀態(tài)，從而影響市場(chǎng)成交表現(xiàn)。

所幸8月30日廣州正式落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，為即將到來(lái)的金九銀十增添市場(chǎng)信心。

二手住宅：二手成交止跌回升，重磅調(diào)控利好或促后市成交突圍

2023年8月，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）8156宗，市場(chǎng)經(jīng)歷“四連跌”后，本月終于實(shí)現(xiàn)止跌回升；

環(huán)比2023年7月同期（8096宗）環(huán)比微升0.7%，同比去年8月同期上漲3.4%。

小研君認(rèn)為，本月二手樓市成交特征為：

一、樓市松綁調(diào)控遲遲未落地，買(mǎi)家持幣觀望“等風(fēng)來(lái)”。

雖7月末高層多次喊話支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，但實(shí)際政策細(xì)則遲遲未落地，導(dǎo)致不少買(mǎi)家持幣觀望，入市熱情不高，出客率下降，成交未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)；

二、市場(chǎng)積極信號(hào)頻吹，部分板塊業(yè)主心態(tài)叫價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)硬，比如珠江新城業(yè)主讓利空間較前段時(shí)間收窄，降價(jià)幅度未達(dá)客戶(hù)預(yù)期，促使整體成交轉(zhuǎn)化率偏低。

另外，需要指出的是，8月30日廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地；

較大程度利好“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換買(mǎi)家，有效降低入市門(mén)檻，尤其是想撬動(dòng)豪宅的置換客戶(hù)，首付降至3成。

該調(diào)控政策能夠有效提振客戶(hù)購(gòu)房信心，加快改善需求釋出，月度成交量或有望重回9500套以上水平。

價(jià)格方面，本月二手網(wǎng)簽均價(jià)為28186元/平，環(huán)比上月下跌0.7%。

從化成交漲幅領(lǐng)先，天河、白云、荔灣需求回升

各區(qū)成交情況來(lái)看，從化成交漲幅最為明顯，共成交360宗，環(huán)比上漲14.6%。

中心天河、白云、荔灣三區(qū)成交亦有微幅上漲，分別共成交938宗、810宗、704宗，環(huán)比分別回升6.0%、2.0%、4.6%。

另外，番禺、海珠、越秀等區(qū)域成交出現(xiàn)不同程度的下滑，本月分別成交111宗、1102宗、805宗，環(huán)比分別下降3.4%、2.4%、3.2%。

番禺、海珠多個(gè)板塊成交活躍

本月番禺區(qū)多個(gè)板塊成交活躍，如鐘村板塊、華南板塊。

其本月成交均價(jià)分別為22164元/平、37465元/平。

此外，本月海珠亦有多個(gè)板塊成交活躍，比如海珠西板塊、濱江東板塊、新港西板塊，其成交均價(jià)分別為44903元/平、101145元/平、36571元/平。

一手住宅：政策利好“只打雷不下雨”，客戶(hù)觀望情緒濃

8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶(hù)認(rèn)為官方將會(huì)出臺(tái)市場(chǎng)利好政策，因此抱著等待、觀望心態(tài)暫緩入市，導(dǎo)致市場(chǎng)成交大幅下滑，創(chuàng)2023年以來(lái)月度新低。

除房地產(chǎn)市場(chǎng)因素以外，第二季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速未如預(yù)期，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍比較大，導(dǎo)致部分客戶(hù)入市決心減弱；

“賣(mài)一買(mǎi)一”流轉(zhuǎn)速度放緩，影響改善客戶(hù)換房速度。

推新去化：“只打雷，不下雨”導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足、持續(xù)觀望

8月，廣州開(kāi)盤(pán)/加推住宅711套，首日去化率約為8%，去化率創(chuàng)近1年以來(lái)新低。

雖然7月末高層多次發(fā)話支持經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但四大一線城市始終“只打雷，不下雨”，并未有確實(shí)的樓市松綁政策落地，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足、持續(xù)觀望。

開(kāi)發(fā)商半年沖刺結(jié)束后調(diào)整推貨節(jié)奏之外，由于當(dāng)前樓市政策處于調(diào)整期，因此開(kāi)發(fā)商亦暫時(shí)放緩供應(yīng)計(jì)劃，待樓市刺激政策落地后再調(diào)整推盤(pán)計(jì)劃。

此外，由于近2年遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地供應(yīng)減少，剛需盤(pán)整體推貨量減少，同樣對(duì)整體市場(chǎng)供應(yīng)有明顯影響。

供求情況：剛需乏力，“賣(mài)一買(mǎi)一”不暢，市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)

8月市場(chǎng)低迷，乏善可陳。

一方面，剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目量減少，客戶(hù)可選擇的仍以舊有板塊、項(xiàng)目為主，客戶(hù)缺乏“新鮮感”，亦是成交乏力的其中一個(gè)原因。

如南沙、增城等區(qū)，主力成交盤(pán)仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項(xiàng)目為主，客戶(hù)購(gòu)房缺乏“緊迫性”，導(dǎo)致成交周期放緩。

另一方面，由于近2個(gè)月一二手市場(chǎng)均表現(xiàn)出疲態(tài)，部分希望“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善客換房節(jié)奏亦受到影響。

庫(kù)存狀況：成交放緩，廣州消化周期時(shí)隔6個(gè)月后再次抬頭

截至8月末，全市庫(kù)存量1210.3萬(wàn)㎡，去化周期16.6個(gè)月；

由于今年6-8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫(kù)存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢(shì)下“突然”抬頭，目前已逼近17個(gè)月水平。

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