9月7日上午，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行正式發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，宣布自2023年9月25日起，將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，并公布了有關(guān)操作細(xì)則。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“隨著工行、農(nóng)行、中行、建行官宣存量首套房貸利率調(diào)整細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)將在9月份集中調(diào)整到位。”

(資料圖片僅供參考)

9月7日，四大行正式宣布將與存量個(gè)人住房貸款客戶就執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整。圖/IC photo

統(tǒng)一批量調(diào)整下，還有哪些客戶需要自主申請？

新京報(bào)記者對比發(fā)現(xiàn)，對于原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，工行、農(nóng)行、中行、建行在操作細(xì)則中均有類似表示，將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

“目前來看各大銀行為了減小工作量，都將采取批量操作方式，按照過去幾年購房所在城市的房貸利率下限和當(dāng)前利率對比，按下限會(huì)批量調(diào)整到位，尤其是首套房的購房者，會(huì)直接進(jìn)行批量調(diào)整。”張宏偉表示。

那么，除了上述貸款人外，哪些貸款人需要自主申請？以工行為例，其指出，原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前按該公告所述已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動(dòng)申請利率調(diào)整，經(jīng)其審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。還有一種情況為，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需由客戶向該行主動(dòng)申請利率調(diào)整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

也就是說，對于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，需要自主申請。

“如果由于首套房認(rèn)定等因素（‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策剛發(fā)布，‘首套’認(rèn)定上會(huì)出現(xiàn)變化），有一部分購房者的存量房貸，可以到銀行現(xiàn)場溝通解決。”張宏偉解讀稱。

遵守因城施策原則，“能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”

從實(shí)施細(xì)則來看，工行、農(nóng)行、中行、建行的表態(tài)雖略有差異，但是都是基于當(dāng)?shù)睾彤?dāng)時(shí)這兩個(gè)要素來執(zhí)行。

對于存量房貸利率下調(diào)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以建行為例，2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。

建行指出：“若在上述時(shí)間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“四大國有銀行的調(diào)整思路體現(xiàn)了尊重規(guī)則、尊重歷史。所謂尊重規(guī)則就是尊重當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭J款利率下限的規(guī)則，下限體現(xiàn)的是差別化的住房信貸政策，體現(xiàn)的是當(dāng)時(shí)利率對于本地樓市因城施策的管控，這個(gè)必須要遵守。因此，當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪薜模宦烧{(diào)到當(dāng)?shù)叵孪蕖Ｈ糍J款利率低于全國下限則一律不調(diào)整。”

不僅如此，此次調(diào)整還體現(xiàn)了“能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”的思路，李宇嘉表示：“此次存在調(diào)整空間的，均一次性全部調(diào)整到位，或調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪蓿蛘{(diào)整到LPR+0。而且存量首套住房貸款客戶無需申請即自動(dòng)調(diào)整，減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”

業(yè)內(nèi)：存量房貸平均減少500元-1000元/月

對比目前出臺(tái)細(xì)則的四大國有銀行，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行的表述略有不同。

以2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）這一時(shí)間段發(fā)放的貸款為例，不考慮各地的政策利率下限的情況下，在建行、農(nóng)行、中行的執(zhí)行細(xì)則中，其表述為“調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限”，而工行的相應(yīng)表述為“最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限”。

按照中國銀行此前的舉例稱：“目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)。例如，目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個(gè)點(diǎn)執(zhí)行，則您現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個(gè)點(diǎn)，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個(gè)點(diǎn)，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。”

李宇嘉表示：“存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016-2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約在60%左右，此次平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，對應(yīng)存量房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，存量房貸月供降低500元-1000元，有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費(fèi)。”

關(guān)鍵詞：