本文來源：時代財經 作者：林心林

潘石屹夫婦辭任半年后，SOHO中國交出了一份讓股東們不甚滿意的業績單。

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3月24日開盤，SOHO中國股價走低，一度跌超11%；截至收盤，SOHO中國股價報1.32港元/股，下跌8.98%。

前一晚，SOHO中國披露了2022年財報，期內實現營業收入約17.75億元，同比小幅增長1.9%；營業毛利約14.38億元，同比增長2.7%；股東應占凈利潤則由虧轉盈，錄得約6100萬元，而2021年凈虧損金額約1.31億元。

“2022年是極不平凡、極不尋常、極不容易的一年。面對如此不利的經濟環境，SOHO中國在2022年仍維持了穩定的業績增長。”在財報中，SOHO中國吐露了自身經營業績增長的不易。

在營業收入明細中，可以窺見2022年SOHO中國除了錄得租金收入17.45億元之外，還通過出售物業獲得收入3055萬元，而2021年，SOHO中國并無物業銷售收入。撇除該部分收入，SOHO中國收入實則同比基本持平。

出租率連年下降，望京CBD寫字樓出租率僅62%

2022年，SOHO中國自持資產的出租表現持續惡化。

財報指出，受新冠疫情反復及市場情緒的影響，SOHO中國北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年12月31日，集團投資物業平均出租率下降至約76%。與之對比的是，在2020年之前，投資物業的平均出租率長期維持在90%以上，2020年度、2021年度及2022年上半年則分別錄得82%、85%、80%。

具體而言，SOHO中國旗下9個核心項目中僅北京麗澤SOHO出租率錄得增長，由2021年年末的80%增長至86%，其余項目均出現不同程度下滑。

如SOHO中國租金收入占比前兩位的北京望京SOHO、古北SOHO，出租率分別在一年內大幅下降14個百分點、8個百分點，跌至62%、91%。此外，跌幅最大的前門大街項目出租率由77%下降至48%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經指出，SOHO持有的商寫項目所處位置較佳，出租率表現不樂觀一方面是市場變化、商圈調整的原因，另一方面也與公司運營思路、項目定位以及運營水平有關。

另據戴德梁行提供的數據，2022年北京寫字樓市場租賃需求明顯下降，部分企業出現縮減面積和退租的現象，全年寫字樓市場凈吸納量僅為約17.29萬平方米，同比下降79%；租金方面，同比下降4.8%至每月每平方米321.5元，其中，五大核心商圈租金同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。

5968萬借款逾期、17億增值稅拖欠，SOHO也爆雷

值得一提的是，SOHO中國還在財報中披露了一起發生于2022年底的違約事件。

財報指出，2022年12月，SOHO中國因逾期支付總額為5968萬元的借款本金出現違約。該違約事項亦觸發SOHO中國若干其它銀行借款65.51億元于2022年12月31日出現交叉違約。在財報發布前不到一周，3月20日，SOHO中國與相關銀行簽署補充協議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日。

上述違約和交叉違約因此得到解決。但同時，SOHO中國還有一筆懸而未決的欠款。

2022年8月，SOHO中國子公司北京望京搜候房地產有限公司即望京SOHO項目公司收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO塔1和塔2相關土地增值稅17.33億元。

截至2022年12月31日，北京望京公司尚未償付的土地增值稅和相關滯納金累計金額約18.51億元。該筆土地增值稅的欠繳亦導致北京望京公司23.81億元的銀行借款本金及利息出現交叉違約。即是說，SOHO中國觸發交叉違約借款至少達89.32億元。

SOHO中國于財報中指出，公司將與若干金融機構進行溝通，協商對現有借款進行重組或新增融資。另外，其已制定計劃將繼續采取措施出售若干商業物業。

盡管SOHO中國早在幾年前就停止拿地，且常年資產負債率不到50%，遠低于其他高杠桿房企。但SOHO中國也面臨一定的債務壓力，截至2022年末，SOHO中國的總借貸金額共計約161.85億元，其中一年內到期的部分為約134.53億元；反觀其賬面現金狀況，現金及現金等價物僅約3.45億元。

一年前，在黑石終止收購SOHO中國股權半年后，潘石屹舉辦了一場特別的房源推介會，宣布將對外出售京滬兩地總計3.2萬平米物業，且價格低至7折。彼時潘石屹明確表示，散售所獲得的收入將全部用于降負債，不會用于股票分紅。

時代財經獲悉，截至目前，SOHO中國公開租售平臺展示的出售房源信息中涉及的項目已達12個，不過并未披露已出售房源數量，僅有年報中躺著的3000余萬銷售收入。

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