文/樂居財經靳文雨

(資料圖片僅供參考)

在過去的一年里，市場的低迷情緒持續蔓延，整個房地產行業也經歷了深度調整。銷售下滑、虧損、流動性危機等成為行業熱詞。

以百強房企的銷售額來看，2022年行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。面對如此嚴苛的市場環境，房企利潤指標的下滑也在所難免。

據統計，截至3月23日，已經有超過70家A股和38家港股上市房企披露了2022年業績預告或快報。結果不出所料，不僅民企，就連央國企在內多數房企都沒能逃過預虧的魔咒。

不過，這種顛覆性危機，是行業性的。在調控的大環境下，哪怕是一向穩健，發展優越的房企，也被裹挾其中。而面臨業績下滑問題，不同房企展出的狀態也不一樣。

在動蕩的市場中，越能保持穩健的房企，在市場復蘇之后就能更快地恢復過來。去年一年，部分房企已經在降低杠桿、保持穩健經營方面取得了積極成效。而在今年，包括世茂、雅居樂、美的置業、新城控股在內的部分房企的經營，也展現出明顯的復蘇信號。

預虧成行業常態

行業深度調整的大環境下，大部分房企的業績，都受到了影響。

已發布業績預告的房企中，包括碧桂園、新城控股、旭輝控股、正榮地產、時代中國、雅居樂等在內的多家民營房企，去年業績均出現下滑或虧損。

實際上，不只是民企，在已披露業績預告及年度業績的房企中，部分央企、國企地產商也同樣未能逃脫虧損的命運。2022年預計虧損的名單中，還出現了華僑城A、大悅城、首開股份、五礦地產等房企的身影。

其中，2022年華僑城A預虧80億元到110億元；大悅城預虧在27.8億元到29.8億元；首開股份預虧10億元到15億元；五礦地產預虧在10.55億元到12.31億元。

關于虧損及凈利潤下滑，房企提到了不同原因，包括疫情因素、毛利率下降、計提資產減值增加、債務暴雷、凈匯兌損失等方面。其中，毛利率下降是多數房企凈利潤下滑的重要原因。

碧桂園表示，受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，其2022年開發業務結轉毛利率下降。同情況也發生在2021年。

除此之外，因行業不景氣而對資產計提了減值準備，也是被提到最多的一項。

一直按時還債，有著“硬漢”稱號的雅居樂，則在業績預告中提到，去年公司出售附屬公司所獲得的收益減少，同時因按照香港財務報告準則的要求，對物業項目及應收賬款等計提的減值卻有所增加，影響了公司的業績。

不過，這種影響因素，相信只是暫時的。

有市場分析人士表示，為了穩定經營生產，民營房企必須要優先考慮安全和現金，暫時犧牲利潤和規模，由此帶來的大額虧損，以及面對風險而增加減值計提可能不可避免，預計2022年地產行業減值準備計提規模將繼續增長。

筑底回暖信號明顯

在不少業內人士看來，當前市場仍在出清和分化階段，房企出現大面積虧損實屬正常，關鍵是看企業的可持續增長能力，如融資能力、產品及交付能力、土儲分布等等，這也是房企未來潛力所在。

目前來看，許多房企比如碧桂園、萬科、雅居樂、中國金茂、新城控股等，仍保持著較好的經營狀態。

其中，民企雅居樂，自2022年11月支持房地產平穩健康發展的“金融16條”發布以來，該房企獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月，雅居樂在境內成功發行中債增公司擔保的12億元中期票據；在境外，雅居樂也獲得了2家銀行的新增融資超過4億元人民幣。

此外，公司近日還公告了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債計劃籌資12億元。

在至關重要的銷售層面，數據顯示，今年1-2月，雅居樂預售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但其預售均價達到15189元/平方米，同比增長12.5%。與此同時，雅居樂2月份的預售均價同比上漲13%，漲幅高于1月。“觸底反彈”的信號強烈。

去年以來，從中央到地方，包括保交樓措施、下調房貸利率、放松“四限”、刺激消費等政策相繼發力。

而在今年的全國兩會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，對房地產市場的企穩回升充滿信心，并強調對優質房企一視同仁，支持優質國有房企和優質的民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求。

在諸多政策利好的助力下，房企的經營環境將不斷改善，業績提升也指日可待。

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