經(jīng)過前期估值修復(fù)式上漲后，在強(qiáng)預(yù)期和弱現(xiàn)實(shí)的拉扯下，地產(chǎn)鏈近2個(gè)月出現(xiàn)了明顯的滯脹震蕩行情，漲不上去，也沒跌下來多少。

(資料圖)

市場在等待什么呢？

一邊用窄幅震蕩消化“強(qiáng)預(yù)期”，一邊等待“弱現(xiàn)實(shí)”復(fù)蘇回暖。一旦地產(chǎn)開工和銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)持續(xù)性好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)鏈有望迎來新一輪上漲行情。

近期，地產(chǎn)銷售已出現(xiàn)了回暖跡象。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，自2022年2月以來首次止跌。具體來看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2月前兩周重點(diǎn)50城二手房日均成交量較1月同期增長約90%，顯示二手房消費(fèi)需求出現(xiàn)明顯改善。另有統(tǒng)計(jì)顯示，2023年初至2月16日，12城二手房日成交累計(jì)同比增長2.8%，已現(xiàn)拐點(diǎn)，39城新房商品房日成交累計(jì)同比下降18.2%，降幅收窄。

不同口徑、不同來源的數(shù)據(jù)均佐證了地產(chǎn)銷售已有回暖跡象。

對于這波回暖，市場中仍有分歧。部分人認(rèn)為，這是地產(chǎn)短周期走向復(fù)蘇的信號(hào)，好戲還在后面；也有些人認(rèn)為，年初小陽春不過是疫情三年積壓需求的集中釋放，可持續(xù)性存疑，不必太過樂觀。

但無論哪種解讀，地產(chǎn)銷售的確在回暖，這是好消息而非壞消息。

當(dāng)前，市場傾向于用中長期人口數(shù)量下行論證短期房價(jià)難以企穩(wěn)，用長期邏輯論證短期問題常常會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

現(xiàn)階段，鑒于地產(chǎn)長周期下行壓力，開啟新一輪房價(jià)上漲周期的難度較大，但讓房價(jià)企穩(wěn)、刺激剛性和改善性住房需求釋放卻在政策的發(fā)力邊界內(nèi)。對房住不炒的堅(jiān)持與促進(jìn)房價(jià)企穩(wěn)的政策出臺(tái)并不沖突，所以，沒有必要看到“房住不炒”就悲觀，也沒必要因?yàn)榉績r(jià)沒能快速上漲而缺乏信心。

站在當(dāng)下看全年，地產(chǎn)行業(yè)最壞的時(shí)候明顯已經(jīng)過去，未來無論是弱復(fù)蘇還是強(qiáng)復(fù)蘇，對市場信心而言都是拐點(diǎn)已現(xiàn)。對一個(gè)被市場拋棄了三年的大板塊而言，投資者應(yīng)高度重視趨勢性拐點(diǎn)對應(yīng)的投資機(jī)會(huì)。

1、地產(chǎn)鏈存在預(yù)期差。經(jīng)過幾個(gè)月的震蕩和地產(chǎn)銷售的回暖，地產(chǎn)鏈的投資特征已從“強(qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)”過渡至“弱預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)”，并蘊(yùn)含著強(qiáng)現(xiàn)實(shí)的期權(quán)。一旦“弱現(xiàn)實(shí)”繼續(xù)向“強(qiáng)現(xiàn)實(shí)”演繹，“弱預(yù)期、強(qiáng)現(xiàn)實(shí)”的預(yù)期差對應(yīng)的就是新一輪上漲行情。

當(dāng)前，地產(chǎn)鏈的市凈率分位仍處于較低位置，在行業(yè)相對比較中排名靠后，包含了相對悲觀的市場預(yù)期。短期看，相關(guān)板塊的震蕩調(diào)整也已持續(xù)近2個(gè)月的時(shí)間，無論是調(diào)整的時(shí)間還是空間，均已基本到位。后續(xù)無論基本面還是政策面的邊際好轉(zhuǎn)，均會(huì)成為推動(dòng)新一輪上漲的催化劑。

基本面的銷售回暖已經(jīng)開始，市場仍在觀望和等待回暖信號(hào)的持續(xù)性。只要地產(chǎn)銷售回暖持續(xù)到3月份，新一輪資金驅(qū)動(dòng)的搶跑行情就有望展開。既便本輪地產(chǎn)銷售回暖沒能持續(xù)，投資者還可以期待政策端發(fā)力。

臨近兩會(huì)召開，穩(wěn)增長仍是政策主線。從已經(jīng)閉幕的地方兩會(huì)來看，多數(shù)省份將穩(wěn)增長放在全年各項(xiàng)工作之首，并將投資和消費(fèi)視作穩(wěn)增長的主要抓手。地產(chǎn)鏈同時(shí)帶動(dòng)投資和消費(fèi)，穩(wěn)地產(chǎn)仍將是穩(wěn)增長的重要前提。因此，若本輪地產(chǎn)銷售回暖不具有可持續(xù)性，新一輪穩(wěn)地產(chǎn)政策將大概率出臺(tái)，同樣可以在預(yù)期層面驅(qū)動(dòng)新一輪行情的展開。

2、大盤風(fēng)格來看，今年大概率是價(jià)值大年。受外需回落和地產(chǎn)長周期下行影響，2023年經(jīng)濟(jì)大概率屬于弱復(fù)蘇。一般來說，弱復(fù)蘇環(huán)境利好成長板塊表現(xiàn)，一方面，弱復(fù)蘇下，金融地產(chǎn)建筑及上游資源等板塊基本面只是溫和向上，沒有強(qiáng)刺激，缺乏強(qiáng)表現(xiàn)；另一方面，弱復(fù)蘇下，貨幣環(huán)境偏寬松，利于成長板塊表現(xiàn)。

但2023年的情況有所不同，一方面，價(jià)值板塊普遍具有困境反轉(zhuǎn)邏輯，即便是基本面溫和復(fù)蘇，疊加困境反轉(zhuǎn)下的估值修復(fù)，戴維斯雙擊下的股價(jià)漲幅亦不容小覷；另一方面，成長板塊經(jīng)歷了兩年的結(jié)構(gòu)性牛市，估值普遍處于相對高位，且部分行業(yè)持續(xù)的高景氣帶來了產(chǎn)能大幅擴(kuò)產(chǎn)、惡化了競爭格局，可能會(huì)壓制估值提升。

另外，受海外頑固高通脹和中美利差倒掛等影響，2023年國內(nèi)的貨幣寬松包含著較強(qiáng)的“邊際收緊”預(yù)期，即一旦國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇企穩(wěn)，貨幣政策就有較大的概率轉(zhuǎn)向防通脹，這種“邊際收緊”預(yù)期也會(huì)壓制成長板塊的估值提升。

所以，雖然通常情況下弱復(fù)蘇環(huán)境更有利于成長板塊表現(xiàn)，但2023年有可能不一樣，價(jià)值占優(yōu)的概率更高。地產(chǎn)鏈也是典型的價(jià)值風(fēng)格，價(jià)值風(fēng)格占優(yōu)環(huán)境更有利于地產(chǎn)鏈的表現(xiàn)。

最后小結(jié)一下，無論從調(diào)整時(shí)間還是空間上看，地產(chǎn)鏈繼續(xù)向下的空間有限，同時(shí)，基本面和政策面的催化劑正越來越近，新一輪行情一觸即發(fā)，在風(fēng)險(xiǎn)收益上具有明顯的不對稱性，投資者應(yīng)重視當(dāng)下地產(chǎn)鏈的布局機(jī)會(huì)。

【注：市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。在任何情況下，本訂閱號(hào)所載信息或所表述意見僅為觀點(diǎn)交流，并不構(gòu)成對任何人的投資建議。除專門備注外，本文研究數(shù)據(jù)由同花順iFinD提供支持】

本文由“星圖金融研究院”原創(chuàng)，作者為星圖金融研究院副院長薛洪言。

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