本文來源：時代財經 作者：沈卓玄

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房地產融資“閘門”重開，資金正在涌向優質房企。

繼國有銀行之后，地方性銀行也加入了響應“金融16條”的行列，以國有銀行、股份制銀行和地方性銀行為主的銀行融資渠道已全部向房企開放。經梳理得知，目前已有廣發銀行、廣州銀行、上海銀行、浙商銀行、順德農商銀行、廣西北部灣銀行、珠海華潤銀行、中信銀行重慶分行等地方性銀行及大行分行向房企提供融資支持。

自11月23日央行和銀保監會正式聯合發布“金融16條”以來，截至12月3日，已有超過25家銀行為房企提供意向性授信支持，累計授信額度至少達到2.3萬億元。雖然銀行分別與不同房企進行戰略合作，但主要面向優質房企，而且授信額度用途集中，主要用于房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等領域。

以碧桂園為例，11月24日至今，碧桂園已與工商銀行、農業銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、中信銀行、廣發銀行、浦發銀行、光大銀行、順德農商銀行、珠海華潤銀行等十家銀行簽署戰略合作協議。按照協議，多家合作銀行將為碧桂園提供房地產開發貸款、并購貸款等基礎融資服務，同時各銀行也將依據各自優勢提供不同形式的其他金融服務。

經初步統計，碧桂園累計獲得的意向性綜合授信額度超過3000億元，在國內房企獲得的總授信額度中，單單碧桂園一家便幾乎占去了13%。

據了解，在民營房企集中出險的時期，碧桂園是為數不多經營穩健的公司，今年下半年，碧桂園還被監管部門納入首批六家示范性房企，其發行的中期票據獲得中債信用增進公司的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，同時期進入名單的優質房企還有龍湖集團、金地集團、旭輝控股、新城控股和遠洋集團。

這很大程度上得益于這些房企的財務管理能力和銷售回款能力。在今年8月底舉行的業績發布會上，碧桂園總裁及執行董事莫斌曾透露，為了確保有足夠的時間和空間應對可能存在的階段性波動，碧桂園對現金流進行中短期管理，并將資金預算從今年6月份做到了明年6月份。

2022年上半年，碧桂園實現經營性現金凈流入52.5億元，經營性現金流保持正向具有重要意義，這意味著一家房企有著出色的經營能力，即不需借助外部融資，僅通過經營性回款就能覆蓋對應的經營性支出。

銷售方面，今年以來，碧桂園因優于行業的銷售表現穩居排行榜首位。克而瑞的數據顯示，2022年1-11月，碧桂園累計實現全口徑銷售金額4412.9億元，比第二名高出411.8億元。值得一提的是，碧桂園的公告顯示，2022年10月公司實現權益合同銷售金額約333.3億元，環比增加4.09%，已連續兩個月實現業績環比增長。

除了銀行授信支持，多項房地產金融政策也在近期陸續落地，包括融資支持第二支箭和第三支箭等，房企在信貸、債券、股權各維度獲得政策的全面支持，供給端政策明確由“保項目、不保主體”向“既保項目、更保主體”轉變。

申萬宏源在一份報告中指出政策將帶來兩大的積極作用，“一方面，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，有力阻止房企資金風險進一步蔓延，另一方面，預計在優質民營房企信用和融資逐步修復之后，也將以點帶面促進改善市場悲觀預期、并提振市場信心”。

實際上，市場已對政策做出響應。在銀行給予碧桂園授信額度首日，高盛將碧桂園股票評級從賣出上調至中性，上調目標價19%至3.2港元，高盛稱上調的原因是考慮到政府對房地產行業的支持可能會改善民營房企的流動性，碧桂園估值進一步下行的空間有限。

匯豐也上調碧桂園等多支內房股目標價與評級，并認為當前估值已超過之前的低點，這次反彈幅度將更加強勁。受到相關利好政策的影響，11月碧桂園股價已累計上漲約200%。

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