前天（8月2日）的土拍，可能是深圳現(xiàn)場競價中用時最短的土拍。

寶中宅地吸引21家房企報名競拍，20家進入最終搖號，這種盛況在深圳也有一段時間沒見了。

對于買房人來說，他們可能更關(guān)心的是，寶中即將多一個均價8字頭的新盤，相比片區(qū)動輒10萬+/㎡的二手房價，新房很友好。

(相關(guān)資料圖)

梳理寶中近3年出讓的4宗宅地，除1宗建成的安居房限價4.43萬/㎡外，3宗建商品房的限價都在8字頭。

而這3個商品房項目周邊，二手房成交最高時曾突破17萬/㎡。

問題來了。

寶中新房價鎖定8字頭，周邊的業(yè)主有什么反應(yīng)？

寶中被指“捂盤”的幾個待售新盤，會不會感到壓力？

寶中限價新盤即將入市

旁邊二手房從13萬/㎡跌到8字頭

寶中近3年出讓的宅地，大多是從商業(yè)辦公用地調(diào)整為宅地，而且每調(diào)整一宗，就出讓一宗。

除昨天中鐵拿下的地塊外，前期出讓的3宗地均處于在建狀態(tài)，最快入市的是越秀瑞樾府，預(yù)計在8月，限價8.86萬/㎡。

而地塊最早出讓的鴻榮源胤璇，目前進展相對較慢。

▲鴻榮源胤璇工地?| @深圳買房計劃?的朋友攝于2023年6月

“有周邊業(yè)主降價，就是因為這幾個限價盤。”主要業(yè)務(wù)在寶中的資深中介劉立說。

據(jù)他介紹，目前寶中的成交量和帶看量相比之前稍微有一點起色，但業(yè)主和客戶心態(tài)都不高，誠心賣的房源甚至還有小幅度的降價。

▲從左到右，分別是寶中2021年7月、2022年12月、2023年8月掛牌均價

而這幾個限價盤周邊，是寶中樓齡相對較老的小區(qū)，“基本都貼著參考價賣，有的房源甚至低于參考價成交。”

以越秀瑞樾府旁邊的小區(qū)為例，深業(yè)新岸線2021年曾經(jīng)有房源近13萬/㎡成交，而近半年成交基本在8.8-9.9萬/㎡之間。

最新的一套成交價約8.8萬/㎡，相比最高峰時跌了31.8%。

還有掛牌房源3個半月調(diào)價3次，一共降了200萬。

據(jù)熟悉這套房源的中介透露，如果買家誠心買，價格還可以談。

幸福海岸今年也有接近參考價的成交案例。

這個小區(qū)的二手房參考價是8.84萬/㎡，查看成交記錄，此前曾超過13萬/㎡。

寶中業(yè)主降價背后，即將入市的限價盤并不是單一因素。

市場大環(huán)境冷淡，寶中價格也難以維持堅挺。

我們從多位市場人士處了解到，寶中的標(biāo)桿豪宅壹方玖譽近期也有房源降價出售，成交價從此前的18-23萬/㎡降到14-16萬/㎡。

有房源去年掛牌近2000萬，如今降了500萬。

也有房源報價近半個億，最終降價近600萬成交。

“壹方玖譽7月估計成交有15套以上，稍微降價就有人買，豪宅買家跟剛需不一樣，他們覺得價格合適就會出手。”

不過，也有寶中業(yè)主對未來抱持樂觀預(yù)期。

我認識的一位寶中業(yè)主認為，寶中的價值越來越好，土地很稀缺，因此區(qū)域二手樓的價格會越來越堅挺。

寶中這4個“鴿王”盤近期傳新消息

業(yè)內(nèi)：限價盤對它們不會造成壓力

除以上3個限價盤外，寶中還有4個待售新盤，都是買房人曾經(jīng)期待入市的項目（現(xiàn)在不確定是否還在等它們）。

最新傳出入市信息的是云璽錦庭。

▲購房社群截圖

此外，還有都市茗薈二期、盛意家園、泰華梧桐林居等。

從此前市場傳出的消息來看，定價大概超10萬/㎡，相比3個8字頭的限價新盤來說，有近2萬/㎡的價差。

那么，限價盤會對這幾個待售的“鴿王”造成壓力嗎？

“這幾個待售樓盤，開發(fā)商基本都是民企，在開發(fā)成本、溢價銷售方面都有很強的能力，可以說，他們要套現(xiàn)毫無壓力。”易居企業(yè)集團深圳公司副總經(jīng)理潘傳燦分析。

◎?云璽錦庭

價格：2019年備案均價約10.9萬/㎡

套數(shù)：約184套現(xiàn)房未售

2019年11月開盤，推售382套住宅，戶型建面約58-254㎡，當(dāng)天去化超8成。

近期傳出118-156㎡現(xiàn)房將入市，價格11萬/㎡起。

▲圖源：中原大咖

◎?都市茗薈花園

價格：2020年均價約10.9萬/㎡

套數(shù)：一期剩余房源、二期共近千套

二期住宅幾乎每個月都傳要入市，網(wǎng)傳戶型為87-150㎡的3-5房。

不過，近期網(wǎng)傳消息稱，項目銷售已經(jīng)撤了，估計今年不會入市。

▲都市茗薈二期?| 家在論壇網(wǎng)友@BF香 發(fā)布于5月初

都市茗薈花園上一次開盤是2020年，當(dāng)時項目推售1棟A、B、C座的69套住宅房，戶型為約199㎡、約240㎡，備案均價約10.9萬/㎡。

目前從房地產(chǎn)信息平臺可以看到，都市茗薈一期還有部分住宅房源未售。

而根據(jù)規(guī)劃，都市茗薈花園二期還有724套房源。

即一二期總共未售房源總量近千套。

◎?泰華梧桐林居

價格：周邊二手房參考價約10萬/㎡

套數(shù)：約4482套

項目在新錦安海納公館、西岸觀邸旁，是寶中待售新盤中體量最大的。

總占地面積約7.65萬㎡，總建面超過40萬㎡，或?qū)?482套房源。

▲項目效果圖 來源：家在深圳

泰華梧桐林居早在2003年就已簽訂用地合同（深地合字[2002]4137號），2007年11月便取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)許BA-2007-0318號）。

甚至，2008年就傳出過“即將開盤”的消息。

▲截自深圳市規(guī)劃和國土資源局

現(xiàn)在多年過去，如果按70年產(chǎn)權(quán)計算，項目產(chǎn)權(quán)年限或僅剩余50年。

項目靠近1號線新安站，周邊有寶安實驗學(xué)校、南科大醫(yī)院，并且也是寶安中學(xué)（集團）小學(xué)部學(xué)區(qū)內(nèi)，配套看好。

◎?盛意家園

價格：周邊二手房參考價約8萬/㎡

套數(shù)：約220套

盛意家園是個有故事的新盤。

在2020年，《寶安日報》曾報道項目因被投訴“捂盤”而被住建局約談。

不過項目當(dāng)時表示“未達到現(xiàn)樓銷售條件”，一直沒有入市。

▲中間樓棟為盛意家園

隨后，在2021年8月，盛意家園在阿里法拍平臺上掛售，起拍總價8.8億，但僅一天就拍賣“中止”，原因是“有細節(jié)尚未溝通清楚”。

而盛意家園官方卻稱消息失實，將現(xiàn)樓銷售。

不過，兩年過去了，項目依然沒有銷售跡象。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)消息，盛意家園所在的A003-0406宗地早在2010年已出讓，如今13年過去，依然未入市。

盛意家園靠近5號線翻身站，周邊有壹方城、濱海小學(xué)和海旺學(xué)校，還有在建的寶安藝術(shù)中心，居住環(huán)境不錯。

但項目是獨棟，被其他小區(qū)半包圍，建面也只有2.3萬㎡左右，約220套房源。

網(wǎng)傳戶型約為47-154㎡。

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