天津津南區(qū)碧桂園鳳錦庭院的事兒，熱度很高。

事件已經(jīng)有了初步結(jié)果：疑似存在地質(zhì)空腔，不排除地?zé)峋蚓┕び|及了深層地質(zhì)構(gòu)造，從而導(dǎo)致涉事地區(qū)淺層水土流失，出現(xiàn)地面沉降等現(xiàn)象。

(資料圖片)

今天我們從樓市的角度，單單看這個(gè)小區(qū)的前世今生。

這是一個(gè)很神奇的小區(qū)。

有一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿郑小疤旖虮坦饒@”，碧桂園鳳錦庭院是其中一期。

它占地面積很大，相當(dāng)于一座“城”，小區(qū)整體一共442棟樓，7649戶(hù)。

并且它做了極致的高低配，高層配別墅，從85-350平米戶(hù)型均有，現(xiàn)在已經(jīng)不允許了。

即使是這樣，在樓市上升期，也全部搶光。

新房階段

2010年左右，開(kāi)發(fā)商碧桂園的名頭很大，很多人趨之若鶩。

因?yàn)橐恢弊吒咧苻D(zhuǎn)路線(xiàn)的碧桂園，在三四線(xiàn)城市做了很多樓盤(pán)，雨后春筍一樣，席卷各個(gè)城鎮(zhèn)。

恰逢當(dāng)時(shí)天津樓市在上升階段，環(huán)城板塊逐漸興起，買(mǎi)房半徑擴(kuò)張，東麗湖、天嘉湖等休閑板塊受人追捧。

碧桂園在天津開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，就是天津碧桂園，可以想象當(dāng)時(shí)的盛況。

當(dāng)時(shí)時(shí)興的第二代米咖色外立面+園林組團(tuán)+水景都復(fù)制到“天津碧桂園”小區(qū)中了，并且在當(dāng)時(shí)的戶(hù)型設(shè)計(jì)中，已經(jīng)有飄窗、一字通廳等設(shè)計(jì)，現(xiàn)在來(lái)看，也不過(guò)時(shí)。

項(xiàng)目做了極致的高低配，有26層到頂?shù)母邔樱?層到頂?shù)难蠓?，也?-3層到頂?shù)膭e墅。

但在當(dāng)時(shí)的樓市行情下，也都賣(mài)出去了。

天津碧桂園項(xiàng)目售賣(mài)期間，同時(shí)趕上了天津樓市上升到瘋狂的時(shí)刻。

2010年年初，天津碧桂園就落地了展銷(xiāo)中心，在河西區(qū)黑牛城道和紫金山路的交口，意在吸引市區(qū)客群。

2010年5月天津碧桂園世家美墅生活體驗(yàn)區(qū)在項(xiàng)目所在地開(kāi)放。

2010年7月10日，項(xiàng)目首開(kāi)，當(dāng)天熱銷(xiāo)超2億，認(rèn)購(gòu)開(kāi)始到清盤(pán)只用了45分鐘。

其中聯(lián)排180-250平米，雙拼215-350平米，精裝洋房143平米。

年底，天津碧桂園又趁熱加推了高層產(chǎn)品，96-110平米。

2010年7-12月，6個(gè)月就簽約了930套房源。

后來(lái)的2011-2015年，該小區(qū)一直保持這每月幾十套的簽約數(shù)據(jù)。

一直到了2016年，開(kāi)始瘋狂，單月最高可以賣(mài)到300多套，不是只有總價(jià)50萬(wàn)的剛需，還有洋房和別墅啊。

2017年，天津碧桂園，售罄。

開(kāi)發(fā)商也在樓盤(pán)銷(xiāo)售期間，大手筆做了很多活動(dòng)。

啤酒節(jié)、游園會(huì)、兒童才藝大賽、相聲晚會(huì)邀請(qǐng)趙津生等等。

買(mǎi)房人不乏天南大老師、醫(yī)院、公務(wù)員等，都是高收入人群。

二手房階段

2016年天津樓市很瘋狂，這個(gè)時(shí)間段，天津碧桂園的二手房市場(chǎng)也紅火了起來(lái)。

從二手房成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年年底，小區(qū)高層95平米中間樓層可以賣(mài)到1.1萬(wàn)/平米。

2017年，高層95平米，最高成交價(jià)可以到1.45萬(wàn)/平米，小高層40平米的一室戶(hù)型，每套都在1.7萬(wàn)/平米，總價(jià)70萬(wàn)以上！

要知道，高層開(kāi)盤(pán)價(jià)，可是5800元/平米，真是瘋狂！

但是到了2019年，高層95平米戶(hù)型成交價(jià)在1萬(wàn)/平米左右，超過(guò)110平米以上的戶(hù)型，已經(jīng)在9000+元/平米了。40平米小戶(hù)型總價(jià)到了60萬(wàn)左右。

2021年，高層95平米戶(hù)型成交量減少，單價(jià)已經(jīng)到了8500元/平米，總價(jià)80萬(wàn)左右，40平米一室不到50萬(wàn)就可以買(mǎi)到。

到了2022年，天津碧桂園終于成交了一些別墅類(lèi)產(chǎn)品，不到300萬(wàn)，可以買(mǎi)208平米的聯(lián)排。

而2023年，高層95平米，68萬(wàn)；高層143平米，100萬(wàn)左右；前后帶院3層的別墅257平米，300萬(wàn)。

現(xiàn)在天津碧桂園二手房的均價(jià)，是8685元/平米。

無(wú)論如何，鳳錦庭院的事件發(fā)生以來(lái)，天津碧桂園二手房再?zèng)]有成交過(guò)。

這個(gè)事件，會(huì)一直影響小區(qū)二手房市場(chǎng)。

像天津碧桂園所在八里臺(tái)鎮(zhèn)這種衛(wèi)星城板塊，在十年之前，天津樓市買(mǎi)房半徑擴(kuò)張，有大量人口流動(dòng)的時(shí)候，買(mǎi)這種板塊是沒(méi)問(wèn)題的。

但現(xiàn)在，天津整體人口在減少，板塊發(fā)展不均等。

環(huán)城板塊都在拼學(xué)鐵商，改善買(mǎi)房回歸核心區(qū)。

但配套沒(méi)有完善，本地人口也沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模的衛(wèi)星城板塊，就沒(méi)有故事了，注定要走下坡路。

我們以案例看現(xiàn)象，地段邏輯一定要清楚。

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