文/樂居財經靳文雨曾樹佳

一年一度的315，總能爆出許多驚雷。今年，除了消費領域的“重災區”外，地產行業也并不平靜。

(資料圖片)

北京紀委監委官微“清風北京”發布消息顯示，北京天恒置業集團有限公司原黨委書記、董事長劉海濤，總經理楊威涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監察調查。

去年9月，劉海濤已經從天恒置業退休，現任董事長為劉戍東。而楊威也是在那個時候，成為天恒總經理的，任職至今僅半年時間。

近兩年，天恒置業內部高管“走馬燈”地換人，變動頻繁。這家北京西城區國資委旗下的房企，無論是獲取項目，還是公司增資、項目融資，都備受股東照拂。

它曾自稱“北京房企第一陣營”，涉足棚改、保障房開發，在京城聯合品牌房企拿地，銷售破百億，一時風頭較盛。

但業績的滑落，也來得很快，自2021年起，天恒的營收、利潤出現了較大降幅，甚至由盈轉虧，并承受著債務壓力；與此同時，其自身的訴訟、被執行風險，也不斷顯現。

眼下，越秀、建發、國貿、華發這些地方國資房企，拿地動作較多，都在攻城略地，但身處風暴中的天恒置業，卻投資放緩，并不輕松。

高管“走馬燈”

在天恒置業內部，高管被查的新聞，并非首次出現。去年1月，北京紀檢監察網曾發布消息，天恒置業原副總經理、總會計師鄒笑容涉嫌嚴重違法，接受監察調查。

時間再往前推，三年多之前，北京市高級人民法院也曾公布過一份刑事裁定書，天恒置業原董事長、黨委副書記、總經理侯九義，曾利用職務之便涉嫌受賄586.86萬元被查，法院判處有期徒刑10年，并處罰金50萬元。

侯九義曾任黨委副書記北京天恒置業集團董事長、總經理，于2017年1月被捕。

最近幾年，在天恒置業內部，高管的流動可謂頻繁。

樂居財經查閱獲悉，僅在2019年及2020年兩年間，就有孔友東、鄒笑容、饒及人、王軍、周建成等多名董事退出。

去年9月，劉戌東走馬上任，成為了公司的董事長；同時調任的還有王路明，他由董事變更為了董事及財務負責人；而此次被查的楊威，被任命為公司總經理。

這家人事變動頻仍、被推到聚光燈下的國企，原本由北京市西城區國資委100%控股。2021年7月，新增股東北京金融街資本運營集團有限公司（簡稱“金融街資本”），持股9.83%。同時，天恒置業的注冊資本增至109.56億元。

次月，天恒置業再次增資至110.17億元，西城國資委與金融街資本的持股比例也分別調整為89.67%、10.23%。

金融街資本的實力并不一般，它成立于1992年，也由西城區國資委全資擁有，業務領域涉及資本運營、基金管理、股權投資、高新科技、現代教育、城市更新等。

目前，金融街資本旗下投資公司，已包括聚寶源、慶豐包子鋪、世紀金工、金融街集團、萊百首飾、華遠集團、張一元等企業。此外，它還有國開證券、中信證券、廣發證券、中金公司、紫光集團等諸多合作伙伴。

背靠股東，天恒置業也已形成了“政府項目、地產開發、產業運營、商業管理”四大業務板塊布局，涉及棚戶區改造、古城保護、住宅開發、百貨、康養、文旅等多個業務領域。

目前，該公司有35家對外投資企業，并有142家控股企業，其中涉及房地產領域的有36家。

由它投資打造的地產項目包括天恒摩墅、天恒水岸壹號、天恒京西悅府、天悅壹號、天恒半山世家、天恒學院里等。多個樓盤主要聚焦北京的房山、大興等地區。立足北京后，它將投資觸角，伸向環渤海。

2020年起，天恒置地又進軍西南、占地成都，版圖也進一步擴展至四川。當年9月，它在成都拿下了高新區的地塊。隔年又以總價15.96億，再次競得成都高新區新川88.66畝純宅地。

業務布局背后，天恒置業有著較大的金融朋友圈。

天恒置業的一級全資子公司北京天恒正原資本管理公司，與厚樸資本，共同設立了北京天厚泰和資本投資（簡稱“天厚泰和”），自稱是為了落實“私募基金+REITS”的戰略，實質上就是一個融資平臺。

天厚泰和管理的基金平臺，如北京天厚海悅企業管理、北京天厚雅潤企業管理等，甚至出現了中誠信托、北京國際信托等股東身影。

而在北京新動力股權投資基金背后，則是中恒置業的兩位大股東坐陣，其背后的合伙人不僅有西城國資委控股的國新基金、華遠集團，還有金融街資本控股的熙誠資本、金正資產等公司。

除了金融朋友圈強大，天恒置業也喜歡與京城一眾房企“抱大腿”，例如它與首開、中海地產、中糧地產、保利、華潤置地、北京建工、龍湖、旭輝等都設立了合資公司。

年初，同在西城區國資委旗下的上市公司金融街控股（SZ:000402），曾被投資者問及“是否重組天恒置業這個房地產巨無霸”?？雌饋恚饨缡窍Ｍ麅蓚€平臺能夠進行合并的。

但金融街控股給出的答復是，暫時沒有計劃。

業績轉虧

天恒置業曾自稱是“北京房企第一陣營”，2017至2020年間，它在北京市場的銷售面積或金額，都能進入前20名榜單，銷售額還曾破百億。但2021年后，天恒便沒有進入名單中。

該公司的業績，出現了異動。

2019年至2021年，它的營收分別為46.88億、69.02億、132.06億，增長的幅度均較大。但去年前三季度，其營收卻僅為14.77億，相比于2021年同期的50.92億，下降了整整七成。

過去幾年、去年三季度，其對應的歸母凈利潤，為1.26億、4,389.33萬、3,777.86萬、-3.66億，由盈轉虧。

天恒置業開展的業務，主要包含保障房建設、棚戶區改造、地產開發、土地一級開發，此外還有部分商業運營等。在它收入構成中，房屋銷售占比，往往在九成以上。

由此可見，其收入多寡，取決于公司的項目的推進情況。

原本，背靠北京西城區國資，天恒置業在獲取資金方面是頗具優勢的。比如“長陽站7號地西城區舊城保護安置房”（簡稱“長陽項目”），項目總投資41.22億，政府按30%出資，它只需自籌剩余的70%。

與長陽項目類似，百萬莊北里項目、光源里棚戶區改造項目等，也都得到了政府的資金注入。但盡管如此，仍曾有報道指出，這些項目由于種種原因，推進速度并不快。去年三季度，其存貨周轉率由上年末的0.25，降到0.02。

不過，天恒并不將收入下降的原因歸結于此。

它解釋稱，2021年公司結轉的保障房項目較多，導致收入大幅增加，而2022年同期雖下滑很多，但與往年同期相比處于正常水平。預計2022年第四季，隨著收入的結轉，營收、利潤情況將得到改善。

近兩年，土拍市場上已鮮少見到天恒的身影。上一次在北京拿地，還要追溯到2021年5月。

那時候，它聯手首次入京的越秀地產以45.7億獲懷柔劉各長地塊，項目名稱為越秀·天恒懷山府。當年年底，該項目就已入市，但是一年多以來去化速度也較為緩慢。

地產薄利時代，天恒置業2019年、2020年、2021年的毛利率，分別為41.43%、25.77%及11.67%，也有不小的下滑。這或許也是其利潤結轉持續下降的原因之一。

同期，天恒的在手現金，分別為98.74億、125.8億、48.73億，有所起伏；而其現金到期債務比（經營凈現金/短期債務），為0.27倍、0.16倍、-0.76倍，不斷下降的指標，表明其也有一定的償債壓力。

今年年初，它發布中期票據募集說明書顯示，該公司存續期間的債券共計201.97億元，其中中期票據98.58億元，定向債務融資工具55.00億元，公司債券29.96億元，ABS18.43億元。

天恒于今年1月發行第一期中票8.4億元，3月發行第二期中票11.60億元，幾乎全部用于償還到期的債務。

風險纏身

天恒置業充斥著訴訟、被執行風險。

資料顯示，目前天恒置業的關聯風險高達217條。今年3月，其控股公司北京天恒華意科技發展（簡稱“天恒華意”）剛被北京市西城區人民法院列為被執行人，執行標的20.36萬元，并被限高。

該事件的緣由是天恒華意欠繳社會保險費20.36萬元，被北京市西城區社會保險基金管理中心起訴，法院判定天恒華意應自收到通知之日起5個工作日內將2016年5月至2021年6月期間欠繳的社會保險費交至申請執行人。

但天恒華意逾期未按要求責改，而向天恒華意開戶的銀行，查詢其存款賬戶，證明該公司截至當日賬戶可用余額僅為33元，少于欠繳的社會保險費，且天恒華意未按規定提供擔保。

此外，天恒置業旗下的北京山天置業、北京天恒房地產股份、北京天恒熱力等公司，也多次因違法違規行為被行政處罰。

如在2021年4月，北京山天置業因在建設工程竣工驗收合格后，未在規定的時限內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、環保等部門出具的文件備案，被北京市懷柔區住建委處以30萬元罰款。

去年3月，北京天恒熱力因自動監測設備未正常運行、數據不準確，被北京市西城區生態環境局罰款4萬元。

天恒置業旗下的多個項目，也多次卷入維權糾紛中。如在2019年，有天恒旭輝7號院業主稱自己原本應該在2018年底收房的新家，因為施工延期、房屋漏等問題，延期一年無法正常收房入住。

去年8月，天恒置業旗下的共產房小區恒泰家園，也被業主質疑收取“高價停車費”。而小區防盜安全隱患、地面塌陷、噪音及周邊環境污染、廚房交付貨不對板等問題，業主也已經多次進行投訴。

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