出品｜焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

(資料圖)

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

“未來(lái)看好北京市場(chǎng)，會(huì)加大北京的投拓力度。針對(duì)北方城市，青島、濟(jì)南都是不錯(cuò)的選擇。今年的土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右，和去年規(guī)模大致相同。”

業(yè)績(jī)會(huì)之后，全程保持微笑的越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)被一眾媒體簇?fù)恚@家國(guó)企的未來(lái)布局成為關(guān)注的重點(diǎn)。

3月15日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約724.2億元，同比上升26.2%。股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤(rùn)約42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤(rùn)的派息比率為40%。

2022年，越秀地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率超過(guò)100%。就銷售業(yè)績(jī)排名來(lái)看，越秀地產(chǎn)從2021年的34位直接躍升至第16位，成為連跳18位的房企。

彼時(shí)，房企公布業(yè)績(jī)者寥寥，毛利率下滑、銷售規(guī)模“擠水分”成為行業(yè)共識(shí)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。

一個(gè)月前，越秀地產(chǎn)在北京土拍市場(chǎng)中“大殺四方”首入北京城六區(qū)，更是在去年年底挖角旭輝大將董毅，助力北京市場(chǎng)發(fā)展。

據(jù)管理層透露，越秀地產(chǎn)2023年合同銷售目標(biāo)人民幣1320億元，與2022年1250.3億元的業(yè)績(jī)，2023年越秀地產(chǎn)的可售資源達(dá)到人民幣2400億元。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將筑底回升，未來(lái)將有18萬(wàn)億的市場(chǎng)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定過(guò)程很關(guān)鍵，未來(lái)肯定還會(huì)有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，但市場(chǎng)和房企分化加劇，土地市場(chǎng)將回暖，但市場(chǎng)分化同樣明顯。

對(duì)此，管理層給出的經(jīng)營(yíng)策略是，市場(chǎng)方面會(huì)根據(jù)城市、項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)施“一盤一策”的精準(zhǔn)營(yíng)銷策略，精準(zhǔn)定價(jià)，提升去化率水平，加快銷售和現(xiàn)金回流，完成全年銷售目標(biāo)。“目前策略是抓緊去化，抓緊回流。未來(lái)越秀地產(chǎn)會(huì)在穩(wěn)妥經(jīng)營(yíng)的前提下，找尋更多的機(jī)會(huì)，完善資產(chǎn)負(fù)債表，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)。”

多元化納儲(chǔ) 管理層稱抓緊去化同時(shí)投好項(xiàng)目

“這幾年無(wú)論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿的，在北京有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。”至于是不是拿地的好時(shí)機(jī)，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，好時(shí)機(jī)時(shí)刻都在，去年盡管市場(chǎng)不好，越秀也拿了37宗地，在廣州拿了10宗地。

對(duì)于收并購(gòu)，林昭遠(yuǎn)指出，越秀地產(chǎn)獲取土地項(xiàng)目按照的是6+1模式，而并購(gòu)是其中之一，但坦言并購(gòu)難度特別大。“我一直在想企業(yè)為什么要賣項(xiàng)目，給你的可能是一個(gè)坑，要么就是留點(diǎn)‘骨頭’。”

林昭遠(yuǎn)稱，越秀地產(chǎn)并沒(méi)有放棄尋找合適的并購(gòu)機(jī)會(huì)，目前團(tuán)隊(duì)每周接到并購(gòu)要約的項(xiàng)目還挺多，如果有機(jī)會(huì)我們就會(huì)收并購(gòu)。

從收并購(gòu)的角度，他希望項(xiàng)目可和集團(tuán)的布局一致。如果要合作，集團(tuán)也要看對(duì)方是什么樣的公司，以此進(jìn)行選擇。

年報(bào)顯示，在土儲(chǔ)方面，越秀地產(chǎn)年內(nèi)通過(guò)“6+1”多元化增儲(chǔ)平臺(tái)于12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方。其中，約53%通過(guò)多元化模式獲取，其中TOD、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作和產(chǎn)業(yè)勾地增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

管理層指出，越秀地產(chǎn)在過(guò)去的布局里面堅(jiān)持按照1+4的方式，大灣區(qū)作為主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)長(zhǎng)三角也是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，再把中西部地區(qū)比較核心的城市做一些資產(chǎn)的配置。

從拿地方式來(lái)看，不同于其他房企，作為老牌國(guó)企，越秀地產(chǎn)拿地主要依靠“地產(chǎn)+基金”模式，母公司越秀集團(tuán)下的基金公司，以此解決房企融資難、現(xiàn)金不充分問(wèn)題。以此加快擴(kuò)張速度，保持低負(fù)債。

年報(bào)顯示，截至12月31日，集團(tuán)總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2845萬(wàn)平方米，其中1418萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，占比約為49.8%，廣州占比42.8%；華東地區(qū)占比16.1%。

平均借貸成本4.16% “三道紅線”全部綠檔

在投資機(jī)構(gòu)和銀行眼里，穩(wěn)健是融資擴(kuò)源的“入場(chǎng)券”，只有拿到，房企才有更為低息的資本金和更多的行業(yè)資源。同樣地，“三道紅線”成為衡量房企自身安全性的的指標(biāo)及標(biāo)簽。

針對(duì)未來(lái)的融資策略，管理層指出，目前公司正集體與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽商。未來(lái)也會(huì)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，目前成本實(shí)際上是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)走勢(shì)和國(guó)際市場(chǎng)利率的損失，我們希望整個(gè)公司保持在行業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。

事實(shí)上，越秀地產(chǎn)的穩(wěn)健與其對(duì)資金調(diào)度及風(fēng)險(xiǎn)管控的能力十分相關(guān)。

2022年，越秀地產(chǎn)抓住國(guó)內(nèi)利率下行的有利融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低融資成本，全年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)的平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標(biāo)保持全部“綠檔”。越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪Baa3和惠譽(yù)BBB－投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

就債務(wù)比例來(lái)看，越秀地產(chǎn)2022年人民幣借貸占比75%，外幣借貸占比25%，人民幣借貸占比72%，外幣借貸占比28%。

在現(xiàn)金流方面，截至2022年12月31日，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元，資金流動(dòng)性充足。

管理層指出，在整體風(fēng)險(xiǎn)管控層面，融資層面會(huì)繼續(xù)發(fā)力，發(fā)債主要看成本。

平衡業(yè)態(tài)和成本關(guān)系 積極洽談TOD項(xiàng)目

行業(yè)企穩(wěn)回升尚需時(shí)間，保持財(cái)務(wù)安全是做好“1”，而擁有良好的“糧草”儲(chǔ)備及更加細(xì)分的業(yè)務(wù)布局，則會(huì)讓“1”后邊有更多發(fā)展“0”的可能。

針對(duì)TOD的布局，林昭遠(yuǎn)在會(huì)上指出，TOD是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，除了在廣州與廣州地鐵長(zhǎng)期合作之外，集團(tuán)從去年開(kāi)始也進(jìn)入到杭州，目前和杭州地鐵已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目合作。

“目前找我們?cè)谡労献鞯某鞘斜容^多，我們?cè)诜e極地謀劃。核心是看最后各個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)，要考慮業(yè)態(tài)和成本的問(wèn)題，要找到合適的投資機(jī)會(huì)。”

發(fā)家于廣州，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵成為搭檔，形成了獨(dú)特的TOD開(kāi)發(fā)模式，在“軌道+物業(yè)”方面擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在告別唯規(guī)模論時(shí)代，其堅(jiān)持區(qū)域深耕與雙國(guó)資背景，背靠“大樹(shù)”的越秀地產(chǎn)擁有強(qiáng)大的土地拓展能力。

林昭遠(yuǎn)指出，越秀地產(chǎn)也成立了TOD研究院，在開(kāi)發(fā)的技術(shù)，特別是在成本控制方面，得到了比較好的成長(zhǎng)。

2022年，越秀地產(chǎn)在廣州和杭州成功新增兩個(gè)TOD項(xiàng)目，在廣州向母公司越秀集團(tuán)成功收購(gòu)了琶洲南 TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備約43萬(wàn)平方米。此外，越秀地產(chǎn)在杭州通過(guò)產(chǎn)交所摘牌方式股權(quán)收購(gòu)了勾莊 TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備約37萬(wàn)平方米。，這也是同杭州地鐵的首個(gè)合作項(xiàng)目，標(biāo)志著越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目全國(guó)化布局的新突破。

年報(bào)顯示，截止2022年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到386萬(wàn)平方米，約占公司總土地儲(chǔ)備的13.6%。

就業(yè)績(jī)來(lái)看，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目，全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣220.9億元，同比上升23.6%，其中，廣州琶洲南TOD項(xiàng)目和杭州勾莊TOD項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)當(dāng)年收購(gòu)當(dāng)年銷售，實(shí)現(xiàn)合同銷售額分別為人民幣101.4億元和人民幣7.6億元。

關(guān)鍵詞：