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2月9日，華僑城收到深交所下發的關注函，交易所要求公司針對此前發布的業績預告虧損情況作相關說明。

據巨靈財經不完全統計，自1月30日，中天金融(行情000540,診股)收到交易所下發的首份關于業績預報的關注函開始，泛海控股(行情000046,診股)、榮盛發展(行情002146,診股)、皇庭國際(行情000056,診股)、美好置業(行情000667,診股)、中南建設(行情000961,診股)、金科股份(行情000656,診股)、ST泰禾(行情000732,診股)、陽光城(行情000671,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、華僑城等11家企業在近10天的時間內陸續收獲來自交易所的與業績預報相關的關注函。相比去年同期的3份關注函，今年的房地產的業績變動似乎正在成為行業焦點。

同策研究院肖云祥表示在去年市場整體走低的情況下，很多房企業績慘淡，“從保護投資者權益以及控制風險等方面考慮，監管機構對相關企業會較為關注”。

而悉數多家企業關注函可見，計提減值合理性、凈利潤浮動、債務償付情況等用詞頻繁出現在關注函中，資產公允值的變動在2022年也成為了房企們的不安定因素之一。

多家企業計提大額資產減值

在華僑城收到的關注函中，深交所要求華僑城結合所處行業環境、公司經營情況等，說明公司業績由盈轉虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性。

同時深交所強調，華僑城要說明計提存貨跌價準備及資產減值損失涉及的具體資產及項目的相關情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

皇庭國際亦在業績預報中做出了8-10億的公允值變動預計，關注函中深交所同樣要求其對投資性房地產公允價值變動原因、應收款項欠款金額前五名、本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況，以及年度減值計提是否充分、合規，報告期計提相關減值較上年是否存在大幅增加，大幅增長的原因及合理性做出充分說明。

悉數多企業家收到的關注函，其中6家的內容中提到了計提資產減值的字眼。而未收到關注函的企業也不乏出現計提大額資產減值之人。

在業績預告中，藍光發展(行情600466,診股)稱，基于當前的房地產市場環境疊加公司自身債務風險及經營情況影響，客戶購房預期進一步降低，考慮到報告期部分項目公司因債務違約進入預重整、清算程序等實際情況，同時結合公司項目所在城市市場情況及公司債務違約等風險的持續影響，計提了160億元的大額資產減值。

“主要為存貨跌價準備”，藍光發展認為，雖然支持房地產行業穩定健康發展的政策陸續出臺，但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間，2022年下半年市場整體仍然沒有明顯變化，不及預期。另報告期內公司因自身債務風險尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續受損，公司經營情況及融資環境未得到改善，已完工開發產品房源和在建與待建開發項目，未來很可能仍難以實現項目獲取時的預期。

財務在減負or“洗澡”

其實計提資產減值是企業財務的正常動作。某券商分析師坦言，現行的會計準則，允許上市公司對應收賬款、日常經營資產損耗等進行減值處理，因此上市公司業績預告里存在計提減值準備的情況是正常的。

在業內人士看來，根據會計準則，在資產負債表日，企業經過對資產的測試，判斷資產的可收回金額低于其賬面價值便可計提資產減值損失準備，來確認相應損失。但當前的資產減值損失并不一定是定性的“損失”，更多的是表明對未來市場的預期。上市公司往往會選擇某一年度大額資產減值計提，壓低壞年景的業績，將利潤推遲到下一年度來體現。

惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示，在房地產市場整體下行的背景下，資產減值是比較常見的。存貨類資產的減值主要與房地產市場整體下行、部分項目預計可變現凈值低于成本有關。而投資性房地產公允價值一般會考慮項目預期回報率、以及市場同類型項目交易價格的變化。

但是，對2022年年報中出現大規模企業計提資產減值的情況，也有券商的分析師認為，過去幾年，房企飛速發展，規模劇增，中間亦有可能存在了資產虛增，引發的企業利潤的虛增的情況。此次大規模企業計提資產減值準備在一定程度上削弱了往年虛增的企業泡沫，是行業回歸正軌的體現。

不過，中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜提醒，合乎財務規則的計提資產減值是真實反映企業運營狀況在會計層面的需要，但是計提大額資產減值往往在技術上也存在調節報表的空間，尤其是房企大規模出現計提大額資產減值得行為，被質疑存在財務洗澡的嫌疑具有一定的合理性。

關鍵詞： 計提、減值