2023新年伊始，農歷新年初一到初八，鈦媒體&鈦空時間首檔財經開年大課來襲，8天8堂經濟學家課程，獨家邀請20+經濟學者、行業領袖、企業大咖，帶來最新最前沿的深度分享，以及最精辟最理智的未來預測科學預判潛在風險，捕捉未來機遇錨點，幫助大家在新的一年自信起錨，乘風破浪！【點擊查看全部課程內容】

(資料圖片僅供參考)

本期課程主講人：

楊帆 著名經濟學家，中國政法大學教授，博士生導師

以下為課程實錄：

房地產是投資品，房價不計入CPI，房租是消費應該計入CPI。但是中國的對房租的統計，大大低估了的，我們對租房子是沒有收稅，大部分房租是統計不上來。再有一個沒有算虛擬房租，自住房在中國比例很高，自住房也是投資品，就是自己把房子租給自己，所以這部分的虛擬房租也應該算進去，要是要算進去的話，中國的 CPI 就要提高很多。

為什么房價不計入CPI，因為投資住房這個事，買房子這個事本質上是投資，而不是消費。這個和股票的市盈率是一個概念，就是在利率4%，比如是4%，你投資買一個房 20 年，必須要回收這叫租售比，相當于股票的市盈率。如果不回收，你就不會去買這個房子。

但是大家都不認為買房子是投資，而且房租和房價現在差的一點也不是1:20，應該很多地方都是1:50，更高的1:100的。那就是說你買個房子出租的話，二十年根本回收不回來，那為什么還要買？

所以他要的并不是房租的收益，而是他房價看漲，他要的是地皮的增值的收益，不是你自己投資的把它租出去的收益。這兩個部分必須要把它分開，有本質的區別。

中國 2008 年以后，房價連漲了2 5 年了，基本漲到 5-10 倍甚至更高，這個肯定是過高了。或者按照經濟規律，房價跌下來，或者是房租漲上去，以后房租可能稍微會漲，但是肯定漲不了這么高。所以房價早就應該跌下了。但是它之所以不跌，一個是它本身的壟斷，一個是政府也不敢讓它跌，實際上政府一直在維持一個高房價，不敢讓它跌，它在拖著。

這種情況下，結果你把價格拖住了數量就少了。因為經濟的基本關系是價格和數量的關系，應該是動價格的。但是中國的特殊情況，你人為地維持一個高價，那么肯定數量要下來，那就是房地產的成交量要下。成交量下得太多了，肯定就是長期低迷。

因為市場經濟根本的就是得有交易才有市場。不是說你寫一個虛的價格，計劃經濟才這樣。你真正的價格是在交易中，大量的交易中它有一個價格，所以沒有交易就沒有市場。所以中國的房地產 20 多年來就一直是在這么弄。 這幾年這不是很多公司已經維持不了了，政府的干預是想維持一個，房價長期緩慢下跌的過程，想等人民收入上來之后逐步消化，但是現在這個肯定是達不到的。

人民的收入這幾年是大幅度降低了，或者你股市好，大家要在股市里邊賺了錢才能夠去買房子。這股市也長期的低迷，所以人民的收入一直在下降，沒有上升所以這個房子他也沒錢買。再有一個他有錢他也不買。為什么？就是因為它房價太高，所有的人都在看房價就等著跌呢，所以這是很大的矛盾，就是非得狠跌一回，跌下來之后大家看漲了，他才會去買房。即使有錢的他也得跌下來之后，預期看漲的時候得有預期，看漲預期他才能夠去買房。你老是看跌，預期有錢他也不會買。現在就是這情況。

第二點匯率和房價下跌必居其一，或者人民幣貶值，或者房價下跌必居其一，人民幣前一段已經貶了很多了，現在開始升值了，估計明年，到明年年底可能會升到 1: 6.5，但是它絕不可能升過 1: 6 去，就是在這個區間。所以至少明年一年，人民幣是一個升值的趨勢。在這種情況下，那就是房價應該下跌了，如果還不跌，那我們房地產還是不能啟動。這里邊就涉及一個人民幣和房價的，匯率和房價的關系。其實從兩個基本理論里邊全能夠論證它。一個就是購買力平價，一個就是利率平價。

我先說購買力平價。就是說人民幣的購買力有那么高嗎？人民幣的購買力你得分兩半看。就是如果你不算房地產，不算房租房價這塊，就是你手里的購你手里的人民幣。如果你不買房子，你去買一般的商品，那么還是挺值錢的。你要是買房子這部分，那就是極其不值錢了。就是這么一個意思。所以外國人整天給算我們購買力平價，老說人民幣要升值，你沒把房子算里邊，你高估了人民幣的購買力。這是一個基本的問題。

再有一個利率平價，還是楊健老師給我提供了一個。把利率平價，把中國和美國的兩邊的利率，給它變成了一個投資收益率，那就更接近實際了。

什么叫利率平價？就是說我們舉房子，我們就不說利率了。我們就是說中國和美國之間的房價差，按兩邊房價算，就是說中國的房價突然漲了 10 倍。美國次貸危機不僅沒漲還下跌了，就算它美國不變，美國房價沒變中國房價漲了 10 倍。這種情況會出現什么情況？中國有房子的人就把房子給賣了，賣完之后就賺了 10 倍的人民幣，拿人民幣它要去換成外匯，換成外匯到美國再去買房子。

這個事其實很多的中國的人都是，把自己房子給賣了，已經實現了，現在是賣不成了是吧，現在一它不讓你賣，二它不讓你換外匯。前 20 年誰要做這個買賣，或者前 10 年吧，那是一個大賺錢的，這就叫做利率平價起作用了。 就是說中國的人民幣，你可以白掙，白掙了之后，但是你要換美元的時候，實際那是違規的，但是違規我們國家也沒管你就換了。換完之后換成美元以后，拿美元去美國那邊去買房，這就是兩邊房地產價格和匯率的關系。所以在前些年，人民幣貶值壓力特別大。

有一年二零一四還是二零一幾，有一年突然大家就看出來了。所以外匯儲備急劇地下降，從那年42000億下降到32000億，一年下降了 1 萬億。實際上還有，外貿順差還有 5000 億美元，本來應該增加 5000 億，實際上是減少了 1 萬億。前后資本外流是 15000 億，占我們 42000 億的外匯儲備的，那一年外匯儲備就下降了 25%- 30%這么多。所以后來以后就管住了。

后來為什么有些房地產商，它們是在國內貸款，貸了人民幣以后，把它給變成美元，去美國去買房地產了。它在國內人民幣，它是巨大的負債，在美國有巨大的資產，后來當然我們整頓，那它就得賣掉那邊的資產，再把它換成外匯，匯回國內，完了拿賣掉外匯之后，取得人民幣，再還在國內的人民幣貸款。這幾點就是這么一個過程。這就是中國維持人為壟斷的高房價，所造成的這么一個后果，就是外匯外流，人民幣有貶值的壓力。

關鍵詞： 新春第一課｜第三講中國經濟內需靠什么拉動