文/樂居財經 曾樹佳

上海第四輪土拍，一幅地塊引來了12家房企圍獵，出現了久違的喧囂。

(資料圖片僅供參考)

到場的其他競爭者，紛紛瞪大了眼睛。保利、金茂、建發、招商蛇口、中鐵置業等，哪一個都是國資背景、托底主力，但此次卻都眼睜睜地看著熱門地塊，從手邊溜走，落入了上海本地房企佳運置業的囊中。

這宗寶山顧村鎮共富社區宅地，僅用了23輪，就達到了地塊中止價，隨后在一次性書面報價環節后，佳運置業以9.4%的溢價率、20.796億的價格，將地塊收下。

今年的土拍市場，品牌房企隱退，但一些城市的“地頭蛇”，卻反而不斷進擊。佳運置業便是其中之一，年內它已三度奪地，尤為顯眼。

雖然眼下的表現受到關注，但相比于品牌房企，佳運置業總體的拿地節奏，仍較為緩慢。可以看出，老板沈仁興想將佳運置業打造成“小而美”的公司，也常自我標榜品質，只是旗下公司屢遭處罰，項目也多次令業主不滿。

沈仁興極為低調，公開資料幾乎找不到關于他的創業故事。不過，細看這家名氣不大的房企，其股權變更中，似乎隱藏著家族成員進退的跡象。沈仁興掌控公司的手段，也在其中若隱若現。

虎口奪食

此次佳運置業競得的上海寶山區顧村鎮住宅地塊，出讓面積3.46萬平米，建筑面積6.23萬平米。地塊所在板塊，為今年宅地成交熱門區域。前三批次，大華、中建八局、華發等主體，均曾在此拿地。

今年6月，在上海疫情后重啟的首輪土拍中，佳運置業也迅速展開行動，以12.7億斬獲寶山羅店鎮宅地，溢價率8%；又以6.8億梅開二度，競得金山新城宅地。加上近來拿下的顧村鎮地塊，年內其已拿下三宗地塊。

不過，眼下的顯眼表現，并不代表佳運置業有著擴大布局的雄心，它向來幾年拿一次地，開發節奏也頗為緩慢。

比如，2003年，佳運置業在土拍市場，競得上海浦東新區康橋鎮0號地塊B街坊一期土地，此后鮮有擴儲動作，直至2006年才又出手拿下臨近的二期土地。其布局的視野，似乎只集中在周邊的一畝三分地上。

2009年，佳運置業終于想有所改變，其腳步邁出了上海，在江蘇東臺建了住宅項目“時代豪庭”；但后來外拓事業又踟躕不前，9年后才進軍浙江寧波杭州灣區，在慈溪開發10萬多平米地塊。

在這低頻的獲地舉措中，佳運置業也曾歷經曲折，空手而歸。

2003年3月，佳運置業和旗下的上海興日置業，與松江房地局簽訂土地出讓合同，獲得位于上海市松江區中山西路一號B地塊，總面積4.946萬平方米，土地使用權為40年，作價4839.228萬元。

與此同時，佳運置業還需向松江土發中心，支付調撥用地、動遷、安置等前期開發費（含城防費、輕軌建設費和市政公用基礎設施費）1.13億元。

5個月后，佳運置業宣稱，松江房地局不能按約交付土地，因此不再向其支付剩余款項。此后一段時間內，佳運置業再三重申了“拒絕支付”余款的理由，但仍像一拳打在棉花上，對方并沒有做出明確的回應。

這一拖就是四年。直到2007年10月，松江房地局才向佳運置業，發出解除土地使用權出讓合同的通知。但被消耗了耐心的佳運置業不肯罷休，指出解除合同的行為是錯誤的，并表示不能接受。

后來，松江規土局出面調停，才令雙方達成合同解除協議，使這項土地買賣的羅生門，告一段落。但無論內中緣由如何，最終的結果是，佳運置業竹籃打水，原本已經吃到嘴里的地塊，被迫吐出來。

官網上，佳運置業自稱“在房地產開發建設逐步完成資本積累”，現擁有總資產48億元，凈資產36億元。由此計算，其資產負債率為25%。

這樣的低負債水平，雖可在流動性風險急劇的環境下，證明自身較高的債務管理能力，但也從側面說明，佳運置業“小富即安”，容易滿足現狀。當下的積極拿地，只是它看中時機，一時的抄底而已。

避嫌阜興系

沈仁興較為低調，在公開資料中，幾乎找不到關于他的創業故事。他甚至不及他的女婿趙卓權被人熟知。

通過岳父沈仁興，趙卓權曾在地產領域積攢了不少人脈和資源。正因此，后來他與朱一棟創辦的阜興系，才能依靠為房企提供過橋資金，逐步建立起業務。只是后來阜興系虛構投資項目、涉嫌自融自保東窗事發，處在輿論的風口浪尖。

佳運置業也曾被阜興系牽連，飽受質疑。對此，沈仁興只能出面澄清，兩者沒有任何關系，在業務上沒有任何交集：“阜興集團股東趙卓權沒有在佳運置業上過一天班。”

在佳運置業的公司體系中，確實沒有出現沈仁興和趙卓權的任何交集。看起來，沈仁興比較注重與女婿劃清界限。

佳運置業旗下，有15家對外投資公司，其中有13家為房地產公司，另外2家公司為租賃或商務服務業，業務構成較為簡單。

沈仁興個人的對外投資公司，只有3家。除了通過佳運置業掌控房地產業務之外，他還持有上海海厚投資有限公司70%股權，持有上海浦東新區仁龍建材公司62.5%股權。但海厚投資旗下并無對外投資公司，仁龍建材則已被注銷。

因拿得出手的項目較少，這家上海房企，對僅有的佳運公寓、時代豪庭、佳洲欣苑、仁和都市花園、興日家園等項目，如數家珍、大書特書，標榜自身的品質。

它在官網上，自稱公司對所有開發樓盤的房型都“精細雕琢”。“除做到通風好、采光好、沒有暗室（即沒有窗戶的廚衛），且得房率高，使用率高。”

其甚至引用第三方轉述，表示經常聽到購買了其他小區的消費者，抱怨“后悔沒有買興日家園的房子”。

但事實卻有些反差。諸如佳運公寓門店違建、時代豪庭將小區的物業服務承包給“三無”公司等事情，卻偶有發生。前些年，還有時代豪庭小區業主反映，小區的防空地下室被開發商，擅自劃成停車位出售。原本地下層是小區全體業主共有的財產，房企是無權處置的。

佳運置業旗下的上海佳地置業有限公司（簡稱“佳地置業”），更是連遭行政處罰。

它曾因未按期辦理建設工程施工許可、未申請開工放樣復驗擅自開工建設、擅自填埋湯基港河道100平米等原因，遭到處罰。此外，佳地置業還于2019年2月成為被執行人。

由此可見，沈仁興試圖打造“小而美”的房企，但在此過程中，仍有不少挑戰與煩惱。

一石二鳥

佳運置業由沈仁興、沈鐵龍分別持股80%、20%。目前尚不知“二沈”是什么關系，但從公司的股權變更歷程中，似乎可以看到沈鐵龍入局的草灰蛇線。

成立之初的2003年，佳運置業的注冊資本只有580萬元，彼時沈仁興出資464萬元，持股80%，而鳳惠芳、沈涓梅合計出資116萬元，持股20%。一個月后，公司的注冊資本迅速增厚到1800萬，三位股東依舊按“二八”比例，增加出資額。

這樣的架構，維持了7年。2010年8月，鳳惠芳、沈涓梅突然退出，沈鐵龍接下兩者的持股，正式進入佳運置業的股東行列。

此后八年間，該公司進行了4次股東注資，注冊資本最終超過10億，定格為10.8億元。但無論怎樣變化，其股權架構一直較為穩固，沈仁興拿穩八成股份，剩下的兩成則交給他人掌管。

由于佳運置業并未上市，因此外界并不能獲悉它具體的分紅、激勵方案。

不過，樂居財經查閱獲悉，它曾實施了以2007年6月30日的總股本5.01億股為基數，每10股送2股轉增1股的2007年度中期分紅及資本公積金轉增股本方案，使得總股本增至6.52億股。

目前沈仁興為佳運置業董事長，顧金德、陳桂珍、沈鐵娟為董事，顧紅蘭為監事。或許是為了給予員工激勵，在佳運置業15家對外投資公司之外，沈仁興讓不少員工聯合、獨自持有旗下平臺。

如董事顧金德，曾持有上海浦東新區仁龍建材公司25%股權；監事顧紅蘭，曾持有上海皓慧投資咨詢公司60%股權。這兩家公司雖然目前都已被注銷，但仍留下點點的蛛絲馬跡。

而另一名董事陳桂珍，則是持有公司數量最多的管理層。

其目前作為自然人股東，持有上海時茂文化傳媒中心、上海蓄萊商務服務中心100%股權，并與沈鐵娟合資持有上海一升貿易，與沈鐵龍一起持有上海信橋物業管理。

這位佳運置業的重要人物，所持有的平臺涉及文化藝術業、化學原料與化學制品制造業、批發業、商業服務業等領域。由此看來，陳桂珍有可能是佳運多元板塊延伸的主導人物之一，是沈仁興的左膀右臂。

沈仁興在牢牢把控公司的同時，讓員工持股多個平臺，既能達到激勵的目的，又能發展多線業務，可謂是一石二鳥。

關鍵詞： 拿地黑馬佳運置業 標榜不建暗衛房型