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11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)昨日公布，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀2022年11月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。

環(huán)比下跌城市減少了

一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略擴(kuò)，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。

一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降勢(shì)趨緩。11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，個(gè)數(shù)均與上月相同。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲2.5%和1.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.9%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比下降4.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

這其中，11月深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，環(huán)比下跌0.5%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.3%。深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)6個(gè)月下跌，跌幅環(huán)比縮小呈上揚(yáng)趨勢(shì)。而二手房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下探，連續(xù)7個(gè)月下跌，11月跌幅環(huán)比擴(kuò)大。

據(jù)樂有家研究中心顯示，11月深圳新建商品住宅網(wǎng)簽為2590套，環(huán)比下跌22%，網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)兩個(gè)月下跌；二手房方面，11月全市二手住宅過戶量為2168套，環(huán)比上漲25%，漲幅為過去半年里的最高值。

繼10月二手樓市止跌維穩(wěn)后，深圳11月二手成交數(shù)據(jù)再接再厲明顯上揚(yáng)，重回2000+套水平線，多個(gè)區(qū)域成交環(huán)比上漲。“以價(jià)換量”成為二手交易共識(shí)，價(jià)格下調(diào)幅度大的房源成交周期大大縮短。

新房跌幅收窄

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房?jī)r(jià)企穩(wěn)或在明年，短時(shí)間下跌趨勢(shì)不變。

11月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，也是下半年以來環(huán)比跌幅首次收窄，但環(huán)比已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月下跌。跌幅收窄的主要原因：

一是保交樓提速，市場(chǎng)對(duì)期房的接受度好轉(zhuǎn)；

二是房企資金面開始緩解，降價(jià)促銷的力度下降；

三是需求端紓困力度加大，熱點(diǎn)城市開始退出或調(diào)整限購(gòu)、限貸政策，年底換房可以抵扣個(gè)稅等，對(duì)需求有釋放效應(yīng)，特別是限購(gòu)、限貸調(diào)整，對(duì)改善性需求的釋放和預(yù)期有提振效應(yīng)，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有效果。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市從58個(gè)，下降到51個(gè)，下半年以來首次下降。熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格反彈，結(jié)構(gòu)性是主因。從環(huán)比上漲的城市來看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都等。11月，由于廣州、深圳新房環(huán)比跌幅都達(dá)到0.5%，導(dǎo)致一線城市環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，從-0.1%擴(kuò)大到-0.2%，但二三線城市跌幅收窄，顯示政策紓困效應(yīng)、降價(jià)效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)對(duì)銷售有一定的帶動(dòng)作用。

值得注意的是，11月份新房同環(huán)比仍舊有51個(gè)城市的房?jī)r(jià)下跌，大多數(shù)房?jī)r(jià)仍舊在下跌。結(jié)合11月份商品住房銷售面積、金額單月同環(huán)比都在下跌，且同比跌幅還在擴(kuò)大，意味著這種下跌減緩應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的，即政策調(diào)整釋放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率創(chuàng)新低，一部分投資性需求看好中心區(qū)性價(jià)比高的高價(jià)宅，提前入市。

二手房前期降價(jià)釋放部分需求

二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅收窄，前期降價(jià)明顯釋放部分需求。

11月份，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比10月份收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，也是今年3月份以來首次收窄。但連續(xù)15個(gè)月下跌（與新房一樣），且比新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌幅度要大，意味著二手房降價(jià)更明顯。

由于廣深滬二手房?jī)r(jià)跌幅較大，深圳下跌0.3%，廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一線城市跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，與新房的態(tài)勢(shì)非常相似。二線城市跌幅下降，三線城市跌幅持平，主要在于二手房?jī)r(jià)快速下跌后，探到了部分需求的心理價(jià)位。即便是深圳跌幅那么大，近期二手房交易量也升到了2000套的上方，主要原因很簡(jiǎn)單，需求是跌出來的，只要?jiǎng)傂琛⒏纳谱銐虼螅蜁?huì)在一定價(jià)位入市。

11月份，70城仍有62個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，即便是一線城市，也都在下跌，廣州、上海跌幅達(dá)到0.5%。多數(shù)熱點(diǎn)二線城市也在繼續(xù)下跌，有34個(gè)城市的環(huán)比跌幅達(dá)到或超過0.5%。意味著二手房掛牌量激增，套現(xiàn)式掛牌增加，前期漲價(jià)太快，交易周期拉長(zhǎng)，交易成本高，新房降價(jià)分流需求等，都導(dǎo)致二手房市場(chǎng)繼續(xù)低迷，這也對(duì)新房市場(chǎng)形成制約。

展望未來，近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵(lì)。供給端三支箭積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道，針對(duì)民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。若資金面好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會(huì)減緩，房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的狀況就會(huì)好轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整和退出限購(gòu)政策、鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷等等，也會(huì)利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，也會(huì)利好價(jià)格穩(wěn)定。

總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)，預(yù)計(jì)在明年上半年左右，而在這之前，房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)還會(huì)持續(xù)。

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