觀點(diǎn)網(wǎng) 近兩年泛房地產(chǎn)行業(yè)常見物管、物流等企業(yè)尋求上市，而純住開房企的上市案例在今年卻只有一單，那就是嘉利國(guó)際擬以實(shí)物分派方式分拆嘉創(chuàng)房地產(chǎn)于聯(lián)交所主板上市。

11月25日，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司二度發(fā)布招股書，觀點(diǎn)新媒體查閱了解，相比如今的主流房企，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模實(shí)在小到不值一提，截至估值日期，公司土地儲(chǔ)備約為26.26萬(wàn)平方米。

但與過(guò)往上市房企另一個(gè)不同的，是嘉創(chuàng)地產(chǎn)的毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，截至2020年3月31日止年度為72.4%，截至2021年3月31日止年度為72.7%。與此同時(shí)，其截至2022年9月30日的資本負(fù)債比率僅有0.2倍。

(資料圖片)

嘉創(chuàng)地產(chǎn)可以看做是一個(gè)“小而美”的上市房企，畢竟這樣的毛利率與負(fù)債率水平是多少房企可望而不可即的。

不過(guò)即使財(cái)務(wù)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，其于今年初各樓市調(diào)控政策回暖的3月底第一次沖擊港交所也并未成功，最后在9月底失效。

未在失效時(shí)立刻第二次遞表，很顯然嘉創(chuàng)地產(chǎn)對(duì)于“時(shí)機(jī)”有過(guò)考慮，從近期“第二支箭”“金融十六條”等政策反響可以看出，大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)開始恢復(fù)信心，也讓不少房企得到了復(fù)活的機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，11月25日，中國(guó)人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

提振行業(yè)信心，釋放長(zhǎng)期資金，這些政策或許就是嘉創(chuàng)地產(chǎn)沖擊港交所的一線窗口。

“蚊型”嘉創(chuàng)地產(chǎn)

嘉創(chuàng)地產(chǎn)的的確確是一家“蚊型”房企，總土儲(chǔ)規(guī)模還不及很多房企的一個(gè)項(xiàng)目。

招股書介紹，嘉創(chuàng)地產(chǎn)為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場(chǎng)（如東莞及惠州）開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。

透過(guò)與外部承包商合作，嘉創(chuàng)地產(chǎn)參與住宅物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)的所有階段，包括土地收購(gòu)/土地改造、地盤規(guī)劃、土地的整理及改善，以及住宅的設(shè)計(jì)、建設(shè)及營(yíng)銷。

據(jù)了解，該公司主要通過(guò)公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售；及收購(gòu)重建用地并轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地以獲取項(xiàng)目用地。截至估值日期，公司土地儲(chǔ)備約為26.26萬(wàn)平方米，包括已竣工物業(yè)的可出售整體樓面總面積約13.11萬(wàn)平方米；及持作未來(lái)發(fā)展的整體樓面總面積13.15萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，嘉創(chuàng)地產(chǎn)雖是嘉利國(guó)際旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，但發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，且在嘉利國(guó)際的業(yè)務(wù)版圖中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非主業(yè)，這也是此次分拆上市的主要原因之一。

就目前而言，嘉利國(guó)際主要從事五金塑膠業(yè)務(wù)、電子制造業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，嘉利國(guó)際的工業(yè)業(yè)務(wù)包括五金塑膠業(yè)務(wù)及電子制造業(yè)務(wù)，一直為該集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，多年來(lái)的收益呈現(xiàn)整體增長(zhǎng)趨勢(shì)。這兩個(gè)業(yè)務(wù)分部合共占嘉利國(guó)際總收益的大部分，占截至2022年3月31日止年度總營(yíng)業(yè)額超過(guò)76.6%。

為延續(xù)其工業(yè)業(yè)務(wù)之成功，嘉利國(guó)際董事認(rèn)為，公司策略是集中資源支持該等核心業(yè)務(wù)分部的擴(kuò)展及鞏固，而分拆為嘉創(chuàng)地產(chǎn)創(chuàng)造獨(dú)立集資平臺(tái)，以發(fā)展其于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而毋須與嘉利國(guó)際集團(tuán)其他業(yè)務(wù)分部競(jìng)爭(zhēng)資本資源。

從這點(diǎn)看來(lái)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆更像是為工業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展讓路。

資料顯示，嘉利國(guó)際在2015年才正式涉足住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（即嘉創(chuàng)地產(chǎn)前身），該年內(nèi)，其開發(fā)位于東莞市的一幅土地，該土地其后成為嘉輝豪庭第三期。之后還在東莞陸續(xù)開發(fā)嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期，總土地儲(chǔ)備95273平方米，均已竣工。

而在惠州僅開發(fā)“惠州羅浮公館”一個(gè)項(xiàng)目，也已竣工，總土地儲(chǔ)備35810平方米。

除上述已開發(fā)項(xiàng)目外，傾向于低成本獲取城更項(xiàng)目的嘉創(chuàng)地產(chǎn)2022年簽下佛山城市更新項(xiàng)目。

于2022年3月16日，其與佛山市高明區(qū)荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協(xié)議。據(jù)此，雙方同意共同開發(fā)佛山市高明區(qū)荷城街道富灣片區(qū)，將其建成文化創(chuàng)意小鎮(zhèn)。協(xié)議訂出擬合作范疇的一般方向，包括但不限于城市規(guī)劃、土地開發(fā)、城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營(yíng)等事宜。

隨后，嘉創(chuàng)地產(chǎn)于2022年4月1日成功取得荷城街道辦事處拍賣的一幅住宅土地（約34,448平方米）的土地使用權(quán)，總土地儲(chǔ)備131,472平方米。

來(lái)源：嘉創(chuàng)地產(chǎn)招股書

除銷售物業(yè)外，嘉創(chuàng)地產(chǎn)還持有廣東省東莞市鳳崗鎮(zhèn)“東莞雁田鎮(zhèn)工業(yè)園”項(xiàng)目。有關(guān)土地目前劃分做工業(yè)用途，并已出租以賺取租金收入。

這些就是嘉創(chuàng)地產(chǎn)目前的全部項(xiàng)目。但嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，未來(lái)將擴(kuò)展到公司認(rèn)為有增長(zhǎng)潛力的大灣區(qū)地點(diǎn)，如佛山及廣州。

就此，2022年2月，嘉創(chuàng)地產(chǎn)與招商蛇口附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司訂立策略框架協(xié)議。根據(jù)框架協(xié)議，雙方將于城市更新項(xiàng)目上建立策略關(guān)系。嘉創(chuàng)地產(chǎn)將與廣州招商房地產(chǎn)有限公司合作，從事物業(yè)發(fā)展的不同階段，包括但不限于城市更新土地收購(gòu)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、設(shè)計(jì)及開發(fā)、品牌營(yíng)銷及銷售管理。

2022年于絕大部分房企而言都是艱難的，但是之于嘉創(chuàng)地產(chǎn)卻是動(dòng)作頗多的一年。與此同時(shí)，其業(yè)績(jī)收入也在逐年增加。

就財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個(gè)年度分別錄得收入4.82億元、5.91億元、7.76億元。

其中，由截至2021年9月30日止六個(gè)月的約人民幣3.60億元增加至截至2022年9月30日止六個(gè)月的約人民幣4.73億元，收入增加主要由于嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付，部分被平均售價(jià)由截至2021年9月30日止六個(gè)月的每平方米人民幣29,547元輕微下降至截至2022年9月30日止六個(gè)月的每平方米人民幣29,118元所抵銷。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)另一個(gè)亮點(diǎn)是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個(gè)年度及截至2022年9月30日止六個(gè)月，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價(jià)及毛利率較高。

另外，純利率截至2022年3月31日止年度為31.4%，截至2022年9月30日止六個(gè)月為30.3%。純利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%，乃主要由于嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價(jià)及毛利率較高。

至于如今房企尤為關(guān)心的負(fù)債率問(wèn)題，嘉創(chuàng)地產(chǎn)呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。

截至2020年、2021年及2022年3月31日，其資本負(fù)債比率分別為1.2倍、0.9倍、0.3倍；截至2022年9月31日，資本負(fù)債比率0.2倍。據(jù)稱，資本負(fù)債比率的下降通常與銀行及其他借款的逐步減少對(duì)應(yīng)，加上年/期內(nèi)溢利導(dǎo)致股權(quán)總額增加的影響。

來(lái)源：嘉創(chuàng)地產(chǎn)招股書

上市窗口？

在9月底第一次遞表失效后，嘉創(chuàng)地產(chǎn)并未立刻第二次遞表，很顯然這一次對(duì)于“窗口機(jī)會(huì)”有了更多考量。

就觀點(diǎn)新媒體了解，2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較為低迷，且大多房企將重心放在了償債與保交樓等工作上，登陸資本市場(chǎng)也不再是大家關(guān)注的重點(diǎn)。

從過(guò)往幾年范房地產(chǎn)的上市熱潮可以發(fā)現(xiàn)，物管企業(yè)是最為受歡迎的上市“新貴”，但到了2022年也熱度不再。

資料顯示，2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元的要求開始執(zhí)行，物業(yè)行業(yè)相關(guān)政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關(guān)注的龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云以及珠海萬(wàn)達(dá)商管。

截至目前“過(guò)會(huì)”的物業(yè)企業(yè)，只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務(wù)，以及魯商生活服務(wù)。萬(wàn)物云則在9月29日正式在港交所上市敲鐘。

而在住開房企方面，2020年至今共，在港交所遞表但為成功上市的企業(yè)也多達(dá)10家，包括鵬潤(rùn)控股、實(shí)地地產(chǎn)、方直集團(tuán)、石榴投資、天鴻中國(guó)等。

這些房企，除了嘉創(chuàng)地產(chǎn)是今年新增的擬上市企業(yè)外，其余均在2021年10月之前遞表，此后也未曾更新招股書。

很顯然，房企赴港上市的窗口期似乎已關(guān)閉不短時(shí)日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的首次招股書也在9月底已失效。

此前美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策一定程度上影響了香港資本市場(chǎng)的流動(dòng)性，另外內(nèi)地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。

但近來(lái)這一狀況或迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

近來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的“第二支箭”與“金融十六條”等新政，似乎讓房地產(chǎn)行業(yè)有了重拾信心的可能。

第二支箭的2500億元先導(dǎo)融資支持，以及金融十六條政策出臺(tái)后，多家金融大行釋出的房企近萬(wàn)億元融資授信，給不少房企“復(fù)活”注入能量。

因此有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)全面復(fù)蘇關(guān)口，尤其是基本面穩(wěn)健的中大規(guī)模房企，“又活過(guò)來(lái)了”。

在信心恢復(fù)的同時(shí)，11月25日，中國(guó)人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

對(duì)此，金融人士預(yù)測(cè)，央行未來(lái)還有繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的空間。

行業(yè)信心提振，市場(chǎng)活水增加，這些或都將為嘉創(chuàng)地產(chǎn)上市推開一線窗口，但未來(lái)的結(jié)果誰(shuí)又能說(shuō)得準(zhǔn)呢？

關(guān)鍵詞： 嘉創(chuàng)地產(chǎn)遞招股書 新政下能否打開內(nèi)房上市窗口