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金融界11月14日消息 中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

具體有關(guān)事項通知如下：

一、允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

二、保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。房地產(chǎn)企業(yè)要按照《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

三、監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行（以下簡稱監(jiān)管賬戶行）應(yīng)在3個工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金（撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。

四、商業(yè)銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記預(yù)售資金協(xié)議解除后，保函相應(yīng)失效。

五、監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

六、商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔(dān)保額度過大、施工進度明顯低于預(yù)期的項目，應(yīng)審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風(fēng)險。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。

七、商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準(zhǔn)備。

八、房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

九、在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風(fēng)險。

十、各地不得強制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管資格掛鉤。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門應(yīng)為商業(yè)銀行開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)提供必要支持。

十一、房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

十二、各地要加強房地產(chǎn)企業(yè)管理，對房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)使用資金的行為進行嚴(yán)肅查處。監(jiān)管賬戶行、出函銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)使用資金，或在預(yù)售資金撥付后未及時補足差額資金，應(yīng)及時報告有關(guān)部門。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門可采取聯(lián)合約談、行政處罰等措施，督促房地產(chǎn)企業(yè)糾正違規(guī)行為。

中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》答記者問

一、對保函的額度和期限有什么要求？

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。

二、商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金應(yīng)符合什么要求？

《通知》規(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

三、如何使用保函？

房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

四、商業(yè)銀行應(yīng)如何防范業(yè)務(wù)風(fēng)險？

商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風(fēng)險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)履行什么責(zé)任？

房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 預(yù)售監(jiān)管資金