文/樂居財經魏薇

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市場下行期，資本市場對房企的擔憂有增無減，即使是經營面穩健的房企，也難逃股債雙殺的困境。而對當下的房企來說，信心比黃金更重要。

10月18日，上交所披露，金地集團（600383.SH）“21金地03”交易出現異常波動，二次盤中臨時停牌。同時，金地集團的多只境內債券也出現了大幅波動，其中“21金地01”跌超20%盤中臨停；“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

當日晚間，金地發布特別公告，對銷售情況、土儲及布局、資信及償債能力情況做出詳細說明，強調做到了按期兌付，信譽良好。

就在幾天前，金地剛完成“15金地01”約28.4億元的本息兌付。至此，金地年內已無需償付境內外公開市場到期公司債及中期票據。

在此之前，金地持續以真金白銀提振市場信心。截至目前，金地子公司已累計購買公司債券金額約1.64億元，已完成償還境內外公開市場合計約126.4億元到期債券（包括境內境外債在內）。

年內無到期債務

公開債務方面，今年以來，金地已經完成多筆境內外公開市場到期債券的兌付。

今年3月，金地兌付了12.8億元公司債券；6月，完成一筆本息共計2.57億美元的境外債券本息兌付；7月5日，完成15.76億元“17金地MTN001”的本息兌付；7月13日，完成“17金地01“和“17金地02“兩筆公司債券共計41.63億元本息兌付。

目前，金地共存續境內債券31只，存續規模415.01億元，其中一年內債券到期規模有155.72億元。離岸債券方面，僅存續1只美元債，規模4.8億美元，將于2024年8月12日到期。

截止6月末，金地剔除預收款項后的資產負債率為67.89%，凈負債率57.76%，現金短債比1.55，“三道紅線”指標已經連續6年持續保持綠檔。

在這個現金為王的時代，金地手頭還算富裕。截至上半年末，其持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過70%。

作為為數不多的“零展期、零違約”的房企之一，金地的經營面和公開債務管理都挑不出太多問題，市場對金地的擔憂或許出于其表外負債。

2022年7月，標普下調金地評級至“負面”。標普指出，金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口，降低了財務透明度，增加了經營風險。9月，穆迪也下調金地評級至“負面”，認為金地合同銷售額低于預期，同時公開市場融資渠道減弱。

對于表外內容，在今年8月份舉辦的投資人電話交流會上，金地高層曾強調說，表外項目只做開發貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風險可控。

上半年，金地發行了一筆17億元中期票據，利率3.58%；7月份，金地成功設立一筆總額17億元的資產支持專項計劃，項目底層資產為金地商置上海九亭金地廣場及北京搜狐網絡大廈，利率為4.8%、期限18年。

銀行融資方面，截至9月底，金地的銀行授信規模將近2700億元，剩余可用銀行授信規模將近1780億元。其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。

反擊的底氣

銷售回款是房企最直接的資金來源，但市場信心不足之下，普遍銷售疲軟。好消息是，在8月和9月，金地的單月銷售業績已連續兩月實現同比、環比正增長。

8月單月，金地實現簽約面積102.4萬平方米，同比及環比分別上升14.45%、38.2%；銷售金額212.3億元，同比上升11.56%、環比增長14.5%。9月，實現簽約面積110.7萬平方米，同比上升12.78%；實現簽約金額227億元，同比上升7.05%。前三季度累計簽約金額1630.8億元。

據克而瑞數據，金地在2022年前9個月以1538.5億操盤金額位居房企第8名，以653.6萬平方米操盤面積排第12位。

在國慶節黃金周期間，金地實現認購金額超過70億元，創過去三年歷史同期新高。

在發布今年8月的銷售業績時，金地曾表示，銷售市場的回升，是房企經營性現金流最為堅實的保障，“隨著監管層各種配套支持政策的陸續出臺，相信市場最差的時候已經過去，未來市場將會持續復蘇。”

土儲方面，今年以來，金地在上海、北京、西安、長沙等核心城市進行戰略布局。上半年共新增地塊11幅，除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲中均位于一二線城市。截至6月底，金地總土地儲備約6193萬平方米，其中70%位于一二線城市，剩余30%位于強三四線城市。優質的土儲也將為未來的去化提供更多保障。

據最新公告，截至9月底，金地共新增土地儲備171萬平方米，總投資額達220億元。

關鍵詞： 金地的反擊