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秋季最后一個(gè)節(jié)氣“霜降”過去了，2022年全年土拍收官在即，“國企主力、城投托底、民企隱退”仍是土拍市場(chǎng)的主旋律。

與此同時(shí)，有一個(gè)“隱形地主”悄然登場(chǎng)。地鐵公司入場(chǎng)房地產(chǎn)，給低迷的樓市帶來了一股新勢(shì)力。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個(gè)月，權(quán)益拿地金額top100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，這一數(shù)據(jù)多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。

今年上榜的地鐵企業(yè)，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額為585億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，廣州地鐵以165億元的拿地金額排行第12，新增貨值361億元，遠(yuǎn)超往年。今年前九月，深圳地鐵以476.6億元排名新增貨值榜第15位；同期，深圳地鐵還以新增土地價(jià)值126.2億元排名第23位。

最近來看，9月28日，深圳結(jié)束第三批次集中供地，共推出7宗土地，成交6宗，攬金超106億元。其中，深圳地鐵成為這次供地的最大贏家，將坪山區(qū)的3宗地悉數(shù)收入囊中，總地價(jià)達(dá)60.38億元。

深圳地鐵財(cái)報(bào)顯示，在2015-2021年期間，深圳地鐵的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入從13.96億元攀升至95.7億元，占總收入的比例從不足三成增長至最高七成。

此外，今年9月份，沈陽完成了今年第二輪集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈陽地鐵所屬全資子公司取得，成交額約為43億元，占此次總成交額比例接近9成。

樓市低迷之際，很多房企在加速開發(fā)多元產(chǎn)業(yè)，弱化甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為什么地鐵公司卻來做房地產(chǎn)“副業(yè)”了？

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，多數(shù)地鐵公司拿下的地，主要用來建設(shè)“軌道交通+物業(yè)”項(xiàng)目，即TOD（Transit-oriented Development）。

對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，即使地鐵擁有著龐大的客流量，但我國大部分地鐵公司都處于虧損狀態(tài)，而開展“副業(yè)”或許能止住損失，補(bǔ)貼主業(yè)。

不過，完全依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持經(jīng)營需求的地產(chǎn)公司不多。國家發(fā)改委原新聞發(fā)言人趙辰昕曾公開表示，城市軌道交通建設(shè)資金主要來源是政府財(cái)政資金和間接融資，運(yùn)營則主要靠財(cái)政補(bǔ)貼。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)地鐵公司來說，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目具備天然優(yōu)勢(shì)，起碼地鐵公司掌握了地鐵開發(fā)時(shí)間進(jìn)程和線路，可以說是“穩(wěn)賺不賠”的業(yè)務(wù)，而地方政府也愿意地鐵公司去布局其它業(yè)務(wù)。如果地鐵企業(yè)光靠乘客車資和政府補(bǔ)貼，并非長久有效的方式。

那么，地鐵公司經(jīng)營房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)是什么呢？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵經(jīng)營房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)土地價(jià)值的培育。地鐵通過的地方，往往土地價(jià)值會(huì)有很明顯的提升，而這很顯然就是地鐵投資帶來的結(jié)果。此外，地鐵能和居住社區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)同步起來，做到產(chǎn)城融合。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵公司在拿地的時(shí)候，買的是沒有地鐵的地價(jià)，土地成本會(huì)比其他房企更具有優(yōu)勢(shì)。“地鐵一響，黃金萬兩”描述的是地鐵對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用，而在這推動(dòng)作用里面還包括了對(duì)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值。地鐵公司能預(yù)先知道地鐵線路的布局，也能提前布局沿地鐵線的房產(chǎn)。

彼時(shí)李宇嘉評(píng)論道，“地鐵成為最大贏家，意味著地鐵在實(shí)現(xiàn)廣州區(qū)域開發(fā)、區(qū)域間互聯(lián)互通上，希望地產(chǎn)能提供現(xiàn)金流補(bǔ)充，回補(bǔ)在基建上的巨大投入，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、交通、區(qū)域開發(fā)協(xié)同。”

而地鐵公司集中入局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背后，其實(shí)也說明了地鐵公司看好房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景。

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