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“現(xiàn)在市場不景氣，連續(xù)下跌讓不少購房者在觀望，而且觀望氣氛越來越濃，主動權(quán)基本上都在購房者手里。”8月2日，濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬表示，“買家擔(dān)心價格會繼續(xù)下滑，賣家也不想輕易降價，成交周期不斷拉長，議價空間加大。”

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份濟(jì)南二手房價格環(huán)比下降0.1%，同比下降2.4%。來自房天下的數(shù)據(jù)顯示，7月份濟(jì)南二手房掛牌均價15854元/平方米， 環(huán)比下跌1.91%，與上年同期相比下跌17.61%。而這個價格，也回到了2017年年底到2018年年初的價格。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在連續(xù)多日的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于新房頻頻降價促銷，濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房價格反而比二手房要低，二者出現(xiàn)了“價格倒掛”。

受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位；同時，地方政府也在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，以促進(jìn)市場理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。

01

“兩個月只賣掉一套房子”

在經(jīng)歷了10連跌后，7月份濟(jì)南二手房掛牌均價15854元/平方米。

“這么比較吧，2021年7月，濟(jì)南二手房掛牌均價為19243元/平方米，2018年2月二手房均價16004元/平方米。”徐鵬說，“價格下來了，房源多了，但房子卻不好賣了。”

“下午帶客戶看房，效果不佳，客戶表示價格偏高，希望房東再降10萬元。”8月1日晚上，濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員宋波在開完晚上的碰頭會后，在工作日志上寫下這行文字。

“雖然最近幾個月二手房的電話訪問量和帶客戶看房的次數(shù)都有所增加，但這兩個月我只賣掉了一套房子。現(xiàn)在房子不好賣，好多賣家標(biāo)的價格比較高，而買家則希望能降價，中間的差價比較大，不是很好撮合。”宋波說。

為了驗證宋波的說法，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者以要買房為由走訪了多家中介公司。在濟(jì)南洪樓南路的一家房產(chǎn)中介門店，銷售顧問胡斌在詳細(xì)詢問了經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者的訴求后，推薦了幾套匯科旺園的房子。“房主的報價是215萬元，如果真想要的話，我可以幫你再去和房東講講價，估計200萬元以內(nèi)能行，就看你能否接受這個價格了。”胡斌說道。

在談及貸款的問題時，胡斌告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，他們公司和好幾家銀行都有合作，而且可以給到最低的貸款利率。“如果是第一套的話，肯定是基準(zhǔn)，手續(xù)齊全的話，一周內(nèi)就能放款，即使手續(xù)不全，補(bǔ)全后最多10個工作日就能放款。”

在位于濟(jì)南北園大街附近的一家二手房中介公司的門店，該店銷售顧問張博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，“5月份濟(jì)南出臺房地產(chǎn)新政后，市場明顯感覺到回暖，到店咨詢和電話咨詢的人增加了三分之一，去現(xiàn)場看房的也多了起來。”

“雖然市場有了回暖的跡象，但成交并沒有出現(xiàn)回暖。”徐鵬說，“ 買家在觀望，賣主在觀望，賣主不想降價太多，但是買方覺得可能還會再降價，所以一直在等。”

徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，他們公司還有幾套2019年掛牌的房子，主要是價格太高，房主也不愿意降價。

在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫看來，除了市場原因外，房主抗價也是原因之一。“不少業(yè)主心理預(yù)期比較高，覺得這個價格比較堅挺，難以接受降價，所以掛的價格一直很高。”初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在3%-5%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到10%-15%左右，也就是說，一套掛牌價200萬元的二手房，平均降20萬原以上才有望達(dá)成交易。

正如初鑫所說，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，即使同一個小區(qū)，二手房的掛牌價格也高低不等。以2004年建成的某小區(qū)為例，該小區(qū)一共有40套房源，7月份成交均價為17965元/平方米，而掛牌均價為18346元/平方米。其中一套160.35平方米的房源，掛牌價315萬元，折合19645元/平方米；一套114.4平方米的房源掛牌價為174萬元，折合15210元/平方米；一套99.09平方米的房源，掛牌價220萬元，折合22203元/平方米。“雖然有戶型、朝向以及樓層的差別，但畢竟是同一個小區(qū)，單價不應(yīng)該出現(xiàn)5000余元的差價。”徐鵬說道。

02

新房二手房出現(xiàn)價格倒掛

剛剛拿到200多萬元拆遷款的濟(jì)南市民劉偉，正忙著四處看房。“我原本打算在原居住地附近買套合適的二手房，一方面價格可能低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買新房。”劉偉告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，他之所以改變主意，是因為在走訪多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房價格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

對此，徐鵬表示確實如此。“現(xiàn)在有些區(qū)域的一、二手房價格倒掛很嚴(yán)重。”徐鵬指著樓市地圖上的一個新樓盤告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，“這個新盤的價格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房價格甚至更低。但是，周邊一些小區(qū)的二手房每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。”

初鑫則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房價格倒掛比較正常，“現(xiàn)在新房頻頻降價促銷，二手房價格堅挺。”

初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前公司賣出的一套二手房最終成交價格為1.45萬元/平方米，而周邊的期房均價為1.4萬元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價格高于新房價格的情況。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，實際上有些房源從掛牌至今一直在降價的路上，有些一口氣降了十幾萬元，也有很多房源是2萬元、3萬元地往下降。

如一套今年3月1日掛牌的房源，當(dāng)時掛牌價位160萬元，隨后在5月31日降價3萬元，6月3日又降價2萬元，6月11日再降價2萬元，6月17日降價1萬元。也就是說，5個多月的時間降價8萬元；一套2021年11月4日掛牌的房源，掛牌價160萬元，2021年11月19日降價15萬元，2021年12月14日先降價42萬元后接著漲價27萬元，今年7月30日又降價5萬元，9個多月的時間降價35萬元。

“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了，就不是那么著急了，買房客戶就占主導(dǎo)地位了。”在問及濟(jì)南現(xiàn)在二手房的掛牌數(shù)量時，徐鵬表示，差不多在6萬套以上。“2019年年底時，濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬套左右，2020年底在5.1萬套左右，而現(xiàn)在的數(shù)量應(yīng)該在6萬套以上。主要是過去幾年濟(jì)南有大量的新建社區(qū)陸續(xù)迎來交房，二手房也在陸續(xù)入市，這使二手房供應(yīng)量有明顯增加。”

03

環(huán)境改變市場

初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，房價出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場的正常交易。

“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場環(huán)境再次改變，也說明人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變。”初鑫表示，在新房降價的帶動下，二手房價格或?qū)⒂瓉砀笞兓ｋS著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預(yù)期更高，通過降價回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇，而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領(lǐng)作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房價格出現(xiàn)松動，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，2019年時，二手房市場是賣方市場，掛出一套二手房，1個月內(nèi)基本能成交，而且成交價格基本上就是賣方的定價。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，有房東降價30萬元仍難以出手。

二手房價格連續(xù)下降，讓市場產(chǎn)生了明顯的降價預(yù)期。“近幾個月來，二手房市場比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理，現(xiàn)在整個市場觀望情緒比較濃厚。”在初鑫看來，濟(jì)南新房的價格在逐步走低，新房的降價將會持續(xù)影響二手房的價格，未來濟(jì)南二手房的價格可能還會走低。

初鑫表示，隨著多項政策的出臺，濟(jì)南的二手房市場也出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變，下一步就是如何引導(dǎo)買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。在合理的購房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動性也亟待被激活。二手房流動性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。

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