從鼓勵支持協商到指導有序調整，半月內，央行兩次針對存量房貸利率發聲意味著什么？市場有哪些反應？

8月2日，大河財立方記者走訪鄭州多家銀行了解到，目前銀行方面尚未有調整存量房貸利率的通知，具體如何實施還要等政策落地。

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“從降低商業銀行協商成本，提升相關業務辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式，但由于各家銀行經營和房貸結構差異，相關措施應兼顧個體銀行差異?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華接受大河財立方記者采訪時表示，未來應該把更多決定權交給市場。

多家銀行回應：未接到通知，等待政策落地

8月1日，央行再提降存量房貸利率，將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

自去年以來，調降存量房貸利率的呼聲四起，半個月內，政策端再次重磅發聲，市場反應如何？

8月2日，大河財立方記者對鄭州多家銀行進行了走訪，多位客戶經理表示，目前尚未接到下調存量房貸利率的具體政策通知，購房者仍按照合同簽訂利率執行還貸。

“還沒接到總行關于調整存量房貸利率的通知，是每個地區統一調整還是各家銀行根據自身情況調整都還是未知數?！蹦彻煞菪袀€貸經理告訴記者，當前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內兩次表態，預計年內存量房貸利率大概率會調整，但是具體怎么實施，目前還不清楚。

某國有大行河南分行客戶經理表示，如果該行有調整存量房貸利率的通知，個貸經理會通知客戶前來辦理。

“央行剛發文，具體落地實施應該還需要一段時間?！蹦吵巧绦锌蛻艚浝砀嬖V記者，最近前來咨詢存量房貸利率的購房者明顯增多，但一切都要等具體調整政策落地。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，央行表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉變至現在的“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

光大證券首席固收分析師張旭稱，存量房貸利率的降幅應以市場化、法治化為原則，由商業銀行和借款人自主協商確定，金融管理部門不宜對降幅做強制要求和統一安排。

業內人士：存量房貸利率下調有望在三季度啟動

事實上，此前曾有過存量房貸利率下調的先例。

2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動，為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會鼓勵跨行“轉按揭”。

存量房貸利率應該怎么調？

“建議商業銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時，繼續落實好差別化住房信貸政策，并采用‘利率越高，降幅越大’的規則，即降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，這是較有利于緩解早償壓力的方案?！睆埿裾J為，商業銀行在形成方案時，應該充分體現出金融工作的人民性以及促進消費的政策導向，合理地利用本次契機推動居民信貸成本穩中有降。

中金貨幣金融研究預計調整存量房貸利率可能有以下特點：一是針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調；二是“市場化原則”意味著各城市下調幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當地市場化形成的新發放利率為基準，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對于新發放利率加點下調較多的三四線城市下調幅度更大，一線城市幅度相對較少；三是“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

調降存量房貸利率對銀行影響幾何？

中金貨幣金融研究認為，存量按揭利率下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。考慮到調整過程可能需要一定時間逐步落地，對銀行收入的影響可能較為平緩。

東方金誠研報顯示，存量房貸利率下調會收窄新、老房貸利差，緩解“提前還貸潮”“轉貸降息”現象，穩定房貸市場秩序，并為新發放居民房貸利率進一步下調拓展空間。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補。

張旭表示，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利條件。

（文章來源：大河財立方）

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