繼2022年8月后，房地產市場再次迎來降息。

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6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR為3.55%，較上月的3.65%下降10個基點；5年期以上LPR為4.2%，上月為4.3%，同樣下降了10個基點。已至歷史低位

業內人士對此次LPR下調并不意外。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《國際金融報》記者，6月15日央行超額續作MLF利率，并將該利率下調10個基點，LPR跟隨下調在情理之中，這也是2022年8月以來LPR再次下調，“10個基點的降息幅度相對較大，目的非常明確，刺激實體經濟需求，穩定增長動力”。

于房地產市場而言，5年期以上LPR下調有利于降低購房者的置業成本。

據業內人士推算，若以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR調整前月供約4948.71元，降低后為4890.17元，降低了58.54元/月，累計30年月供減少2.1萬元。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位，“是2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平”。

李宇嘉預計，新一輪“降息周期”到來，后續或還會下降。他稱降息最大的效應就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用，但由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、以新中產為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的作用有限，每月月供節約幾十元、上百元解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。不過，從居民存款收益的角度看，預計此次降息以后，提前還貸的趨勢還會延續下去。

同策研究院研究總監宋紅衛也稱，雖然月供降幅有限，但此次LPR利率下調對房地產行業的影響更多在于預期。他說目前房地產行業最核心的問題在于信心不足，LPR利率經歷10個月后再次下調，表明央行對于購房者需求支持力度的加碼，意味著相關決策層對于穩定房地產市場的政策導向以及具體措施的落實。

不過其預判，全國層面大范圍的救市可能性不高，尤其是一線城市取消限購等政策基本沒有可能，更多救市會出現在二三四線城市，也是從因城施策、穩定當地樓市的角度來理解。

樓市低迷

今年以來，房地產市場整體情況依舊低迷。

克而瑞數據顯示，今年5月，百強房企實現銷售操盤金額4853.6億元，環比降低14.3%，為近年來5月單月業績環比4月首度下滑，但在低基數效應下，同比仍增長6.7%；前5個月，百強房企實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%、增幅較上月回落。

該機構指出，2023年以來，中國房地產行業雖有一定修復預期，但受到供給、需求兩端制約，市場熱度延續平淡。五一小長假期間，房企推盤積極性普遍不高，且目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

進入6月份后，市場銷售下行壓力進一步加大。根據同策研究院數據，6月1日-19日，30個核心城市日均成交套數為3084套，較5月份日均成交規模下降18.65%，大部分四五線城市情況則更為嚴峻。

成交量下行的影響傳導至房價。國家統計局數據顯示，今年5月，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月的上漲0.2%轉為下降0.4%。其中上海降幅最大，環比下降0.8%；而北京則是今年以來首次環比下降，降幅為0.6%；廣州和深圳的降幅略低，分別為0.2%和0.1%。

“四大一線城市二手房價格齊跌，這在以往年份極為罕見，凸顯了房價下行的壓力。”宋紅衛感嘆道。

開發商的投資開工意愿也在持續下降。今年前5個月，房地產投資累計同比下降7.2%，降幅較上月擴大1個百分點；5月單月同比下降21.5%，較上月擴大5.3個百分點。這些數據說明房企供給端擴張能力偏弱，提振房地產市場的動力不足。

這一大環境下，多地樓市政策正在持續優化。

今年3月，黑龍江省哈爾濱市取消了實施近四年的區域“限售”政策，成為今年首個取消限售的二線省會城市；6月，福建省福清市出臺了包括取消二手房交易“產證滿2年限售”等在內的一系列利好樓市的政策，標志著該市自2017年開始實行的兩年限售政策正式落幕。

自去年以來，多城對限售政策進行了松綁，但是宣布全面取消限售的城市其實并不多。據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，包括鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過20城放松了限售政策，但取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數幾個城市，且以三四線城市為主。

在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，出臺多年的五限政策正在逐步松綁，預計后續一些基本面偏弱、市場情緒低迷的城市將會跟進，同時一二線重點城市仍將以局部優化的方式逐步松綁。

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