全國的酒店行業(yè)可謂異常火爆,然而競爭對(duì)比以往更加激烈。對(duì)于擁有大量客房的經(jīng)濟(jì)型酒店而言,與周邊的“小而美”酒店競爭,酒店的均價(jià)、出租率也相應(yīng)受到影響。因此酒店投資人在客房數(shù)量經(jīng)營時(shí)會(huì)慎之又慎。那么,擁有大量客房的經(jīng)濟(jì)型酒店如何在這些挑戰(zhàn)中脫穎而出呢?

城市便捷酒店武漢江漢路佳麗廣場店陳移林將與你分享他15年的酒店從業(yè)經(jīng)歷,以及投資大體量經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)驗(yàn)。

酒店投資人陳總的經(jīng)營理念心得:

(資料圖)

1、整租賃有利于租金價(jià)格的談判優(yōu)勢,適合做大體量的酒店,以及配套周邊設(shè)施

2、酒店的精準(zhǔn)營銷,抓住流量,體量再大也能可以做到酒店滿房

3、團(tuán)隊(duì)日常應(yīng)該多溝通,遇到問題就多溝通,徹底解決,而不是一味抱怨,才是好的團(tuán)隊(duì)氛圍

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副業(yè)投資選擇酒店,經(jīng)營十五載

銳帕:陳總,我們了解到您已經(jīng)從事了15年之久的酒店經(jīng)營,酒店行業(yè)吸引您投資的點(diǎn)是有哪些?

投資人陳移林:我一直是做服裝生意的,2008年就開始投資酒店,酒店投資是我的副業(yè),從投資第一家酒店已經(jīng)過去15年。

總結(jié)做酒店是一個(gè)慢工出細(xì)活的工作,對(duì)于我們投資人來說,它是一項(xiàng)長遠(yuǎn)的重資產(chǎn)的投資,收入是穩(wěn)定,且漫長的,主要選擇做酒店就是因?yàn)樗鼛淼某掷m(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

但是計(jì)劃趕不上變化,投資上遇到疫情三年,如果沒有疫情的話,我現(xiàn)在應(yīng)該有不少酒店已經(jīng)在持續(xù)回本盈利當(dāng)中。從事這么多年的酒店行業(yè),現(xiàn)在市場已經(jīng)基本復(fù)蘇,對(duì)于往后的前景還是非常看好。

我投資兩家城市便捷,一家宜尚、還有一家錦江。東呈的城市便捷武漢江漢路佳麗廣場店當(dāng)時(shí)開業(yè)的時(shí)候,是華中體量最大的一家城市便捷門店,房量有186間房,屬于大體量的經(jīng)濟(jì)型酒店。

這么多經(jīng)濟(jì)型品牌,選擇城市便捷的主要吸引點(diǎn)就是前期的投入成本低,另外就是品牌的調(diào)性和裝修風(fēng)格很迎合現(xiàn)在年輕人的喜好。

關(guān)鍵是,現(xiàn)在酒店市場的消費(fèi)者他們的喜好也在不斷的變化,連鎖品牌方也會(huì)不斷的更新自己品牌裝修風(fēng)格,城市便捷迭代的4.0的產(chǎn)品看上去很大氣,吸引一波我們投資者的眼光。

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基于商圈流量,投資大體量酒店

銳帕:陳總,門店186間客房,您選擇投資如此龐大客房體量的酒店,總投資額大概多少,預(yù)計(jì)是多長時(shí)間的回本周期?

投資人陳移林:我自認(rèn)為我還是比較有投資眼光的,我投資的酒店都是處于商圈繁華的地帶,位置都比較優(yōu)質(zhì)。

我們當(dāng)時(shí)就是看好了武漢江漢路這個(gè)物業(yè),它處在武漢的黃金地帶,而且是一棟綜合樓體物業(yè),我們規(guī)劃是上面樓層做酒店,下邊做綜合體,總共是簽約了10年的租賃合同,一年的房租大概是1300萬。

當(dāng)時(shí)看著這個(gè)地段的流量肯定是非常好,拿來做酒店肯定是生意爆滿,所以在規(guī)劃房量的時(shí)候,我們心中一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是做租賃酒店的話,一定要做大體量的。

我們?cè)诟飿I(yè)談判的時(shí)候,選擇了整租方式,這樣有利于我們快速拿下黃金地段的物業(yè)經(jīng)營權(quán),以及降低我們大體量酒店的租金,分散投資的風(fēng)險(xiǎn)。我們物業(yè)除了酒店的經(jīng)營,還可以劃分出其他配套設(shè)施,提供其他商戶租賃,分?jǐn)偽覀兊拇箢~租金的成本,也可以利用其他配套為酒店引流,輸送客源,甚至可以跨界合作。

錦江那邊我們也是投資了華中第一個(gè)大店,房量也差不多是180間房。城市便捷的優(yōu)勢主要是投入少、回本快的特點(diǎn),另外這個(gè)物業(yè)流量好,體量大,市場好起來,那回本速度更快。

在江漢路就是這一家店,我們籌建了兩年多,包括談項(xiàng)目、招標(biāo)、裝修、拿方案、施工用時(shí)差不多兩年以上。

我們這家城市便捷是2.0版本的,單房造價(jià)大概是7-8萬,整個(gè)店前前后后差不多是投入3000多萬。

因?yàn)檫@家店剛好是在2018年底、2019年初開業(yè),卡在武漢軍運(yùn)會(huì)和疫情起點(diǎn)的時(shí)間。確實(shí)對(duì)于我們后期的運(yùn)營的壓力還是存在的,預(yù)估是兩到三年收回成本是沒問題的。

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合理調(diào)配內(nèi)部資源,酒店工程盡善盡美

銳帕:大體量酒店投資在工程設(shè)計(jì)難度,以及裝修進(jìn)度當(dāng)中會(huì)不會(huì)遇到什么問題,關(guān)于酒店籌建有什么經(jīng)驗(yàn)可以做分享?

投資人陳移林:我們酒店一般有很多個(gè)股東,裝修會(huì)首選好股東內(nèi)的裝修團(tuán)隊(duì),合理調(diào)配內(nèi)部資源,因?yàn)檠b修是需要趕進(jìn)度的,而且需要墊資。

如果找外部市場的裝修團(tuán)隊(duì),雖然我們也會(huì)打保證金,但是當(dāng)出現(xiàn)資金不充足時(shí),那么很有可能裝修進(jìn)度會(huì)暫停,耽誤進(jìn)度,但工程如果是我們自己人或平臺(tái)大公司,這個(gè)完全是不需要擔(dān)心的。

另外萬一裝修過程出現(xiàn)問題,我們可以做到及時(shí)溝通處理;關(guān)于裝修售后的問題,例如后期有房間漏水也可以找股東的裝修公司進(jìn)行處理。

酒店獲取資質(zhì)方面,一定要找專業(yè)有實(shí)力的公司,在合同中一定要注明有售后服務(wù),像這個(gè)消防證件,找消防專門團(tuán)隊(duì)全包,基本不會(huì)出現(xiàn)這問題的,但是要放押金給消防公司,安裝完畢后續(xù)如果有出現(xiàn)問題,還可以進(jìn)行售后處理。

我們前期也是吃過虧的,之前找的是其他公司來做,但是基本裝完之后就沒有特別的售后,有時(shí)候都會(huì)跟他們進(jìn)行扯皮,專業(yè)的活找大品牌一般都會(huì)省很多事。

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精準(zhǔn)營銷,體量再大也可滿房

銳帕:疫情期間,我們酒店在去年的6到8月(2022年)OCC也能保持在95%以上,現(xiàn)在市場正常也是迅速恢復(fù)90%以上,酒店在這一方面增收,有沒有什么技巧呢?

投資人陳移林:我們店長張佩善于抓住流量的時(shí)機(jī),留意到市場的流量入口來源,準(zhǔn)確的把握住酒店的收益節(jié)點(diǎn),哪個(gè)時(shí)候要漲價(jià)哪個(gè)時(shí)候降價(jià),都能讓我們酒店實(shí)現(xiàn)滿房,對(duì)于房間的價(jià)和量把控的很到位。

比如展會(huì),旅游節(jié)假日的市場流量涌進(jìn)來,店長事先就把價(jià)格預(yù)埋完成,出租率和收益自然就不需要我們投資人擔(dān)憂。淡季時(shí)節(jié),會(huì)做好各類活動(dòng)促銷,涵蓋集團(tuán)會(huì)員,OTA等多個(gè)渠道,把酒店曝光量做到最大化。

我在酒店行業(yè)也是邊做邊學(xué),我們股東平時(shí)也是跟店長多溝通,從營銷上邊入手,將直接把業(yè)績?cè)谶@么短時(shí)間內(nèi)提起來也是店長的功勞。

整個(gè)門店就是因?yàn)榈觊L管理的好,員工們的精氣神都表現(xiàn)的很不錯(cuò),有那么一種氛圍在,那么身為老板的我,團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)懲分明,當(dāng)員工有了干勁,我們生意也會(huì)越來越好。

我們覺得我們這個(gè)團(tuán)隊(duì),也包括我們股東的氛圍都是蠻好的,總結(jié)就是平時(shí)多溝通這個(gè)問題,遇到問題解決問題,而不是一味的抱怨,這樣我們才會(huì)有一個(gè)好的隊(duì)伍。

江漢路這邊流量是非常大的,酒店門口基本是人流不斷的那種,每天進(jìn)客量非常大,在住店高峰期,前臺(tái)經(jīng)常會(huì)忙不過來,我們的銷售也會(huì)全力配合照顧前臺(tái)。

特別是節(jié)假日的時(shí)候,壓力是非常大的,就怕出錯(cuò),但是在張佩店長的帶領(lǐng)下,都調(diào)試的很到位。老板只是說指揮這種大方向,一個(gè)好店最終是離不開一個(gè)優(yōu)秀的店長用心付出。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,未來投資加碼

銳帕:鑒于您對(duì)酒店投資成功的模式,未來酒店投資是選擇觀望,還是會(huì)繼續(xù)尋找物業(yè)做投資?

投資人陳移林:未來酒店的投資,我可能會(huì)選擇投華東和華南的沿海地區(qū),因?yàn)槟壳熬频晷袠I(yè)復(fù)蘇最為快速的是商務(wù)出行,沿海地區(qū)則是中國酒店經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇第一縱隊(duì),我是十分看好的。

投資酒店,會(huì)優(yōu)先選擇連鎖品牌。城市便捷酒店更新后的4.0版本,它的裝修風(fēng)格也是讓我耳目一新。這種時(shí)尚化格調(diào),也是很受年輕人的喜愛,對(duì)于我們投資人來說,是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

酒店物業(yè)選址,還是會(huì)選大體量的物業(yè)。我們依靠連鎖酒店的產(chǎn)品不斷迭代,集團(tuán)的龐大會(huì)員以及精準(zhǔn)的營銷策略,即使酒店體量再大,也不會(huì)妨礙酒店的競爭,讓投資人擔(dān)憂酒店出租率和營收。

結(jié)語

正如陳移林先生所說,投資酒店的大體量,都是基于酒店物業(yè)商圈的流量,利用整租方式來降低租金,更有利于酒店的長期發(fā)展。同時(shí),合理調(diào)配投資人內(nèi)部資源作為工程建造的基礎(chǔ),讓酒店投資項(xiàng)目更快的落地,開業(yè),讓投資回報(bào)加速。

采訪:劉瑤 盧浩權(quán)

撰稿:盧浩權(quán) 劉瑤

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