當前熱點-2023中國房地產上市公司TOP10研究報告

來源：中指研究院時間：2023-05-19 10:48:19

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2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十一屆產城融合投融資大會”隆重召開。

2022年，房地產上市公司收入規模顯著下降，流動性有所惡化，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。未來，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱，企業分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代，未來擁有良好基本面、核心業態運營優勢的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。

2022年房地產上市公司總資產均值及增長率

2022年，房地產上市公司總資產規模出現負增長。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。大陸在港上市房地產公司總資產均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司總資產負增長，行業進入縮表階段。

行業縮表主要源自民營房企縮表，央企資產規模保持穩定，地方國企逆勢擴張。央企自律性強，財務管理嚴格，注重發展的長期性、穩健性，2022年總資產均值達3766.6億元，同比增長2.8%。伴隨著市場下行央企擴表速度放緩。2021年以來地方國有企業對行業的支撐作用逐漸顯現，因此在行業下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2022年，地方國企總資產規模均值為1002.3億元，同比增長4.5%，高于其他類型上市房企，表現出了較強的逆周期發展能力。同期，民營企業總資產規模均值1633.2億元，同比下降10.9%。民企在市場下行和融資收緊壓力下普遍進入縮表階段。總體來看，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆周期階段依然穩步前行，行業發展的新格局正在逐漸形成。

2022年房地產上市公司營業收入與凈利潤均值

2022年，滬深及大陸在港上市房地產公司營收增速由正轉負，凈利潤大幅下降，部分房企出現虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴大51.4、85.4個百分點。滬深上市公司中約有31.5%出現虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%出現虧損，其中，14家上市房企虧損超百億，21家上市房企連續兩年虧損。

2022年，上市房企凈利潤率均值、凈資產收益率均值為負。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，上市房企凈利率持續下降，趨勢未有緩解。滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為-5.6%、-13.4%，較上年下降11.6個百分點和19.9個百分點；凈資產收益率均值分別減少9.1和48.3個百分點，降至-20.3%和-43.3%。

2022年滬深及大陸在港上市房地產公司三道紅線情況

2022年，滬深上市公司剔除預收賬款后的資產負債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。2022年，受市場調整期影響，多數房企財務安全性正經受考驗，滬深上市房地產公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；大陸在港上市房地產公司凈負債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續下降，滬深上市房地產公司的現金短債比均值為1.39，大陸在港上市房地產公司現金短債比均值為0.79。

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益均值

2022年，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產公司市值均值及其增長率

2022年，房地產市場仍處于深度調整期，資本市場對房地產行業投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。滬深上市房地產公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%，大陸在港上市房地產公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

2018-2023年一季度房地產板塊與大盤漲跌幅度變化情況(1)

?注(1)：此處為每日累計漲跌幅=[（交易日收盤價-起始日收盤價）/起始日收盤價]*100%

2022年，房地產板塊持續走低，滬深及大陸在港房地產上市公司表現整體不如大盤。2022年A股整體在下行中呈現“W”形走勢，波動幅度明顯加大。2022年上半年上海等地疫情對實體經濟活動造成影響，同時烏克蘭危機大幅推高全球通脹，各方利空因素疊加影響使得滬深300深度下探；4月底到7月初，伴隨一系列穩經濟政策出臺，國內充裕的流動性環境支撐滬深300持續反彈；7月中旬到10月，國內疫情多點散發擾動實體經濟活動，疊加美聯儲連續且激進的加息節奏，滬深300再度震蕩尋底；11月以后，疫情防控政策持續優化，房地產行業融資支持政策出臺，滬深300迎來反彈。房地產板塊走勢與大盤接近，波動幅度低于大盤。2022年年末申萬地產指數收盤于2964.54點，同比下降10.6%。港股市場在2022年的整體走勢延續了2021年的弱勢，恒生指數在震蕩中持續走低，港股房地產板塊整體隨大盤波動，恒生地產指數年末收盤于26039.97點，同比下降12.1%。

2020年以來受新冠疫情、宏觀經濟調整和外部壓力等因素影響，資本市場持續震蕩，房地產上市公司估值承壓。資本市場對房地產行業投資價值的評估將更為強調估值和業績匹配度，價值投資正在回歸。2023年一季度，伴隨著全國新房市場情緒的修復，房企銷售業績有所好轉，央國企和優質民企銷售表現相對較好，企業融資環境持續改善，但待償債務余額較高，企業資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關注企業可持續經營能力和長期價值，保持穩健經營、展現出拿地與融資能力的企業更易獲得投資者的青睞。

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