2023年1-3月，除TOP31-50陣營(yíng)外，其他陣營(yíng)銷(xiāo)售額均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為742.6億元，較上年增長(zhǎng)10.8%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為247.2億元，較上年增長(zhǎng)13.4%，增速最快；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為114.8億元，較上年下降5.2%，但降幅持續(xù)收窄；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為58.5億元，同比增長(zhǎng)5.4%。綜合來(lái)看，TOP30房企緊抓政策端利好和購(gòu)房預(yù)期上升機(jī)遇，加速推盤(pán)，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，銷(xiāo)售額快速回升。TOP31-50房企銷(xiāo)售額略顯疲軟，與其布局緊密相關(guān)，從市場(chǎng)復(fù)蘇情況來(lái)看，城市表現(xiàn)各異，該陣營(yíng)企業(yè)布局多較為單一，受影響較大。

圖：2023年1-3月各陣營(yíng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)情況

圖：2021年至2023年1-3月千億、百億、五十億房企數(shù)量

2023年1-3月，第四陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)1家，較去年同期減少1家，銷(xiāo)售額均值1138.0億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期增加5家，銷(xiāo)售額均值762.5億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)7家，較去年同期減少3家，銷(xiāo)售額均值425.9億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為35家，較去年同期增加3家，銷(xiāo)售額均值148.8億元。

表：2023年1-3月TOP100房企各陣營(yíng)數(shù)量及銷(xiāo)售額均值情況

近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，標(biāo)志著我國(guó)REITs發(fā)展由試點(diǎn)正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段。

此次《通知》共提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。《通知》發(fā)布的影響主要包括：第一，標(biāo)志著REITs發(fā)行從試點(diǎn)正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段。此前，我國(guó)REITs發(fā)行是屬于試點(diǎn)階段，這次通知的發(fā)布，有利于發(fā)行主體及中介機(jī)構(gòu)如會(huì)計(jì)師事務(wù)所律師事務(wù)所等改善經(jīng)營(yíng)、做相關(guān)準(zhǔn)備，有利于提高發(fā)行效率，將有助于推動(dòng)REITs發(fā)行常態(tài)化。第二，優(yōu)先支持消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三，擴(kuò)大了REITs標(biāo)的資產(chǎn)類(lèi)型，將豐富標(biāo)的資產(chǎn)。此次標(biāo)的進(jìn)一步擴(kuò)大到百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。第四，鼓勵(lì)保障性租賃住房REITs發(fā)行，將助力保租房更快發(fā)展。同時(shí)，《通知》亦指出，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)變相融資，對(duì)項(xiàng)目的收益水平也提出明確要求。

3月，兩會(huì)政府工作報(bào)告明確今年經(jīng)濟(jì)要“穩(wěn)中求進(jìn)”，將全年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)定在5%左右，本月央行宣布降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。同時(shí)，政府工作報(bào)告亦指出“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”，要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”，整體針對(duì)房地產(chǎn)的基調(diào)與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致，“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”仍是重點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，住建部倪虹部長(zhǎng)在部長(zhǎng)通道接受采訪中表示“對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿(mǎn)信心”，但市場(chǎng)企穩(wěn)回升有一定前提，牢牢堅(jiān)持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性住房需求、防止市場(chǎng)大起大落、促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升是監(jiān)管部門(mén)所期望的市場(chǎng)狀態(tài)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)“托而不舉”的態(tài)度保持不變，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度回升的城市或地區(qū)，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化可能性降低，而市場(chǎng)回暖持續(xù)性不足、調(diào)整壓力加大的城市，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化。

市場(chǎng)方面，3月，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超兩成，同比增長(zhǎng)四成左右。2023年1-3月，重點(diǎn)100城商品住宅月均銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)18.2%，但絕對(duì)規(guī)模仍處2015年以來(lái)同期低位。

供給端來(lái)看，3月，進(jìn)入傳統(tǒng)供貨旺季，同時(shí)伴隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒的修復(fù)，企業(yè)推盤(pán)積極性也有所改善。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比明顯提升，同比增長(zhǎng)在三成左右，北京、杭州、成都等城市供給明顯放量。供應(yīng)端的修復(fù)進(jìn)一步帶動(dòng)了購(gòu)房需求入市。

3月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)修復(fù)趨勢(shì)，但城市分化顯現(xiàn)，熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)情緒較高：

長(zhǎng)三角整體活躍度表現(xiàn)較好，3月上海、杭州在供應(yīng)放量下新房市場(chǎng)成交規(guī)模走高，同時(shí)，二手房市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)、杭州土拍市場(chǎng)升溫等因素對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒亦產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用。部分三四線城市如揚(yáng)州、昆山等城市市場(chǎng)保持一定活躍度，而紹興、蕪湖市場(chǎng)修復(fù)不明顯。

珠三角多個(gè)城市市場(chǎng)活躍度較高，在低基數(shù)下，3月廣州、東莞、惠州成交面積同比增幅超50%。廣州在一年多深度調(diào)整后，自發(fā)修復(fù)態(tài)勢(shì)漸顯，疊加3月供應(yīng)明顯放量、前期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后等因素影響，新房成交規(guī)模回升幅度較大。東莞、惠州前期利好政策進(jìn)一步顯效，3月成交面積同比增長(zhǎng)均超50%。

京津冀、山東地區(qū)核心城市如北京、青島新房成交穩(wěn)中有增，天津市場(chǎng)活躍度有所回落。3月，北京新房供應(yīng)速度加快，帶動(dòng)新房市場(chǎng)成交面積同比增長(zhǎng)近三成，二手房成交約2萬(wàn)套，達(dá)近年來(lái)二手房月度成交套數(shù)高位；青島市場(chǎng)保持較高活躍度，濟(jì)南購(gòu)房者置業(yè)情緒較2月下滑，但新房成交規(guī)模仍在相對(duì)高位。天津在需求集中釋放后，3月新房成交面積環(huán)比下降，外地客戶(hù)逐步離場(chǎng)，本地改善客戶(hù)接續(xù)。

中西部地區(qū)整體延續(xù)回暖趨勢(shì)，不同城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。3月，武漢新房成交面積同比增長(zhǎng)近四成，成都在供應(yīng)大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)下，新房成交面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)二手房成交套數(shù)約2.5萬(wàn)套，達(dá)2019年來(lái)月度峰值；長(zhǎng)沙新房成交面積同比環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，但3月下半月，市場(chǎng)活躍度略有下行；重慶、南昌市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，新房成交面積環(huán)比小幅回落。

在經(jīng)歷了一季度市場(chǎng)的階段性升溫后，二季度銷(xiāo)售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏。各地因城施策有望持續(xù)推進(jìn)、熱點(diǎn)城市供給量增加等因素改善了部分城市購(gòu)房者置業(yè)情緒。但當(dāng)前市場(chǎng)也面臨較多不確定性，恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，考慮到支撐2-3月需求恢復(fù)最重要的因素是疫后積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對(duì)市場(chǎng)的支撐作用將會(huì)邊際轉(zhuǎn)弱。同時(shí)，居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等依然是制約新房銷(xiāo)售修復(fù)的關(guān)鍵因素。短期來(lái)看，若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向好，購(gòu)房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比一季度有望小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情仍將延續(xù)。

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