“第三支箭”政策的到來，讓不少已經躺平的房地產企業感受到了絕處逢生的喜悅。

11月30日以來，至少包括福星股份、世茂股份、北新路橋、建發國際、大名城、新湖中寶、華夏幸福等多家企業已經籌劃了非公開發行股票事項。上市房企再融資的速度正在加快。

受到政策利好消息影響，11月29日，包括萬科A、金科股份、陽光城、中交地產、新城控股、中南建設、金地集團等多家房地產企業均漲停收盤。其中，僅僅11月以來，金地集團（600383.SH）股價就已經上漲了超過50%。

(資料圖片僅供參考)

資本市場上，錢往往有著最敏銳的嗅覺。11月23日-25日，金地集團先后與中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行3家國有銀行簽署銀企戰略合作協議，共獲得累計超1000億元綜合授信額度支持。同時，金地集團近期也獲得了發債融資支持。

作為曾經“招保萬金”一分子的金地集團，在經歷了激進擴張和保守落后兩個極端后，能夠走出眼前的發展困境嗎？

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“招保萬金”分化

金地集團初創于1988年，1993年開始正式經營房地產。也是在20世紀90年代初期，曾經在電子工業部武漢長江有線電廠通訊專業擔任助理工程師的凌克選擇加入金地，先后擔任集團副總經理、總經理職務。

1998年，凌克正式成為金地集團董事長。通過打造金地翠園、金海灣花園等系列暢銷樓盤，金地的名氣開始漸漸顯露。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，股票代碼為600383.SH。這也成為1993年解禁后首批上市的房地產公司。

隨著2006年保利在上交所上市，萬科、保利、招商地產和金地集團作為股市中最具有代表性的四大龍頭地產股，一度被稱為業內奉為“招保萬金”。

不過，由于各家房企發展戰略不盡相同，“招保萬金”四大金剛之間的差距很快就開始拉開，首先掉隊的就是金地集團。而這歸咎于金地集團幾次踏錯了發展節奏。

2007年，南京市國土拍賣會現場，南京板橋一宗備受關注的地塊吸引了金地、復地、富力、仁恒、雅居樂等11家發展巨頭近乎白熱化的競爭。最終，金地集團以22.5億元的價格將其收入囊中。

值得一提的是，與5.7億元的掛牌底價相比，這一新誕生地王的溢價率高達295%。根據媒體測算，該項目后續房價預計會達到7000元/平方米。而當時該地塊周邊的價格只有2500元/平方米。

瘋狂搶地王的金地沒有料到，2008年，美國金融危機開始在全球蔓延，房地產市場面臨一場前所未有的沖擊。國家統計局數據顯示，2008全年商品房銷售額下降超過20%，10年來首次出現房價下降趨勢。

2009年，政府啟動救市政策，國內樓市迎來V型反轉。這種背景下，金地集團又迅速將經營策略從保守型調整為進取型。當年，金地集團共獲取18個項目，新增土地儲備523萬平方米。

在當年的年報中，凌克更是直言：“冬天的到來如果說是在計劃之外，那么夏天的轉瞬回歸更是始料未及。對于房企而言，從謹慎到樂觀的情緒切換，仿佛也只在彈指之間。”

不過，凌克的樂觀或許來得早了一步。2010年，“限購令”橫空出世，這也被看作是房地產調控史上最嚴厲的政策。從北京開始，此后49個地級及以上城市實施了“限購令”。受此影響，金地集團不少項目都面臨著嚴重滯銷的狀況。

前期加杠桿帶來的資金壓力以及項目滯銷形成的回款困境，金地集團的發展速度也開始逐步放緩。

2013年，萬科以1740.6億元的銷售金額位列行業第一位，而金地集團的銷售金額尚且不足500億元。踏錯發展節奏的金地，與龍頭萬科的差距越來越遠。

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“野蠻人”舉牌

尚未從踏錯發展節奏的尷尬境地中緩過神來，金地集團又被門口的“野蠻人”盯上了。

2010年，保監會下發《保險資金投資不動產暫行管理辦法》，允許保險資金在滿足一定條件的情況下投資不動產。受此影響，不少險資紛紛舉牌房地產企業。

2013年1月，生命人壽對金地集團進行舉牌，持股比例達到5%。2013年2月，安邦財險舉牌金地集團。隨后，生命人壽和安邦財險持續買入金地集團，展開股權爭奪戰。

截至2014年末，生命人壽通過兩個保險投資產品持有金地集團29.99%的股權，安邦財險通過3個保險投資產品持有金地集團24.4%的股權，分別成為公司的第一大股東和第二大股東。而公司原來的控股股東福田投資發展僅持有金地集團7.83%的股權。

盡管宣稱僅作為財務投資者，在2015年5月召開的董事會上，安邦財險和生命人壽還是聯手否決了新任兩名董事議案，同時拒絕了核心員工跟投計劃。根據彼時媒體報道，這兩人在金融投資領域和跨境并購方面經驗豐富，是由凌克極力邀請進入董事會的。議案被否決后，“凌克在會議現場看上去郁悶不已”。

為了防止被險資完全控制，凌克通過修改股東提名的條例，控制了險資代表在董事會中的席位和話語權。金地集團也延續無控股股東的狀態至今。

對于“圈外人”來說，投資最大的目的就是獲益。險資入場后，金地集團分紅占歸母凈利潤的比重不斷走高。

Wind數據顯示，2010年～2012年，金地集團股利支付率（現金分紅總額/歸母凈利潤）分別為9.96%、10.08%、9.62%。險資入局后，2013年～2021年，金地集團股利支付率分別為19.82%、14.61%、59.07%、50.15%、34.97%、33.45%、30.02%、30.39%、30.23%。

分紅如此大方，是不是險資入局后金地集團的業績明顯變好了呢？事實并非如此。征探君發現，在金地集團分紅率接近60%的2015年，金地集團營業總收入327.62億元，同比減少28.21%；歸母凈利潤32億元，同比下滑19.94%。

不管企業發展如何，險資的投資者們的的確確賺到了錢。

只是，資本市場往往也是最冷漠無情的。隨著泰康“割肉式”減持陽光城，險資開始瘋狂撤離房地產。

去年9月，大家人壽首次減持金地集團，此后又多次減持。今年9月2日，金地集團公告稱，目前大家人壽持股比例已經降至5%以下。

工商資料顯示，大家人壽背后的實際控制人正是安邦財險，后者持有大家人壽99%的股份。一年以來，大家人壽累計出售15%金地股份。

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財務黑洞有多深？

資本的“野蠻人”在進入和退出的過程中賺足了金錢，只是金地集團未來的發展前景，依然不是十分明朗。

克而瑞數據顯示，2021年金地集團全口徑銷售金額為2865.3億元，位列排行榜第11位，是其自2012年以來距離排行榜前10位最近的一年。

而行業大環境的持續低迷，資本市場往往杯弓蛇影。7月26日，標普將金地集團的展望從“穩定”調整為“負面”。標普預計，到2023年，金地集團的合同銷售額將在利潤率受到壓縮的情況下保持疲弱。標普還指出，金地集團大量投資合資項目將會增加執行風險，尤其是在行業低迷的時期。這是因為合資伙伴實力較弱，可能會拖累金地集團流動性資源，拖累建設進度。

受此影響，7月27日～8月4日，金地集團股價經歷連續7個交易日下跌，收盤價從12.3元/股下跌至10.22元/股。與此同時，金地集團國內存續的34只債券中，有近15只債券價格均曾出現偏離值超過10%的波動。

8月4日晚間，金地集團緊急公告安撫資本市場，稱公司現金流充裕，財務結構穩健，連續6年保持“三條紅線”綠檔。

一輪股債雙殺的風波剛剛平息，另一輪風波又接踵而至。11月15日，標普又將金地集團的長期發行人信用評級從“BB”下調至“BB-”。隨后，金地集團要求標普撤銷了對公司的發行人信用評級。

在這次評級中，標普更是直接指出，公司一直廣泛參與合資項目，以分擔財務負擔和開發新市場。然而，由于房地產行業的長期低迷，陷入困境或實力較弱的合資伙伴可能會減緩建設進度，甚至還可能從金地集團汲取流動性資源，因此公司的運營和財務風險一直在增加。此外，這些未并表的合資項目財務透明度有限，導致了表外風險敞口可預見性較低。

以2021年為例。征探君查閱財報發現，金地集團列出的2021年新獲取的89個項目中，有61個項目的權益占比都在50%及以下。大量未并入表的項目之下，金地集團表外的財務狀況到底如何似乎的確難以弄清楚。

事實上，早在標普這次下調評級之前，金地集團多只債券就曾在今年10月中旬出現較大價格波動。市場在擔心金地集團的“表外負債”。

為此金地集團也多次發布聲明安撫資本市場情緒并指出，金地集團年內到期境內外債務即將全部足額兌付完畢，今年已無到期公開債務。

系列利好政策的發布讓資本市場迎來了久違的喜悅，金地集團近期也搭上“第二支箭”的快車，獲得發債融資。金地集團表示，擬向銀行間交易協會遞交150億元儲架式注冊發行申請。只是，加杠桿欠下的錢始終還是要還的。而隨著“第三支箭”支持“股權融資”的推出，房地產企業或許能夠逐漸走出目前的危機困境了。

作者 | 張玉

來源 | 征探財經

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