前段時間的業績會上，多位房企高管大談行業變革，為應對風險，幾乎所有開發商都開始收縮投資圈，大家將原先擬定的意向城市清單又篩選了一遍，留下了部分“能打”的城市。

以上海為核心的長三角地區自然在清單之內，相對充足的購買力讓這一區域成為開發商去化、回籠資金的業績“防火墻”。即便過去一段時間土地市場整體遇冷，也依然有不少開發商將資金灑向長三角。

而除了“走進來”，部分在長三角施展不開的公司正試圖將一線核心城市的購買力“引出去”。譬如鵬瑞，其于9月9日在上海舉辦了一場項目推介會，這場會議的根本目的在于為其珠海項目——珠澳灣中心尋覓買家。

(相關資料圖)

以推介會形式進行宣傳的一個很大原因是，珠澳灣中心瞄準的是高凈值群體，普通的宣傳渠道不符合項目格調，亦很難從中尋找到潛在客戶。

置業顧問肖清云（化名）在采訪中告訴《國際金融報》記者，珠澳灣中心基本不對外宣傳，大面積房源更是需要驗資才可看房，因而網上能查詢到的信息也十分有限，“一是為了保護高品質客戶隱私，二也是為了保持神秘感”。

盡管被視作珠海版“深圳灣1號”打造，但珠澳灣中心實際上卻是商業項目，建筑面積約32萬平方米，共有6棟物業（5棟超高層，1棟高層）。從效果圖來看，項目包含有映灣藝術中心、灣匯商業、One Power運動會所、天幕會客廳、云端停機坪等。

根據公開信息，珠澳灣中心（注冊名“珠澳灣世紀中心”）開發于2019年，其前身是夏灣批發市場城市更新項目，曾一度爛尾二十余年，后被中珠集團申請拆建更新。2018年，中珠集團陷入債務危機，鵬瑞隨即以14.24億元的價格拿下了項目70%的開發權益。

曾有媒體報道稱，珠澳灣中心項目經測算后的整體可售貨值預計超過130億元，扣除土地成本、建安成本、銷管費用、財務費用及相關稅項后，該項目凈利潤也將超過47億元，凈利率水平則高達36.2%。

2021年初開始，該項目便有部分房源陸續取得預售證，不過彼時并未公開對外推售。肖清云指出，當時項目只針對部分高端優質客戶“內購”，如深圳灣1號的業主，后面才開始對外銷售，“畢竟這部分客戶是會員，是可以享受到這些權益的”。

“內購”的銷售結果顯然不如人意。

珠海市房地產交易監管平臺數據顯示，截至9月13日，珠澳灣世紀中心（一區）D座預售的27套房源僅售出4套，1套已定，待售22套，去化率18.5%；C座預售的69套房源，僅售出3套，去化率4.3%；珠澳灣世紀中心一區A座可售房源總數1106套，已售353套，已定26套，另有727套待售，去化率約34%……

去化的艱難與如今的大環境不無關系。地產經濟學家鄧浩志告訴記者，當下房地產市場銷售疲軟，樓市幾乎只剩下剛需客戶，投資客蹤跡難尋，公寓的去化情況亦不樂觀，“不單是在珠海，現在全國公寓都滯銷，每個月銷售兩三套十分普遍”。

據記者了解，目前珠澳灣中心在售公寓產品為云縵及云玥兩個系列，其中云縵戶型面積區間為42-73平方米，單價約2.2萬-2.3萬元。云玥為大平層，其中190-285平方米的房源總價800萬-1300萬元，單價4.2萬元左右，看房需驗資200萬元；320-420平方米的總價則超1600萬元，單價5萬元，看房需驗資500萬元。

由于小戶型總價較低，其銷售情況亦相對較好。“前段時間有個澳門的客戶買了一套42平的，總價90多萬。”肖清云直言，由于獨特的地理位置，購房者中有不少來自澳門、香港的客戶，預計最遲2024年底可交房，屆時商業配套也基本開了。

據悉，珠澳灣中心位于珠海主城拱北區，半徑五公里內有三大口岸，距離拱北口岸、青茂口岸不足一公里，驅車5分鐘可直達澳門，30分鐘經港珠澳大橋口岸直達香港，“當然也有外地和本地的購房者，主要都是在這附近或者澳門工作的”。

肖清云介紹稱，目前小戶型還有兩套特價房源，其中一套建面約44.18平方米，總價約97.68萬元，另一套建面58.19平方米，總價約129.64萬元，“如果有喜歡的其它戶型，到時價格我也可以去申請”。按其所言，珠澳灣中心房源的價格主要與朝向和景觀掛鉤，能看到一線景觀的房源價格會貴一些，視野有遮擋的則相對便宜。

珠海絕無僅有的1萬平米的空中花園、一線前山河景、大面玻璃幕墻、直通港澳……若是在市場景氣的時節，珠澳灣中心或可為鵬瑞帶來極大貢獻，但在如今行情下，銷售的低迷局面短期內恐難以改變。

鄧浩志直言，預計公寓的滯銷短期內不會有明顯改善，可能會一直持續下去。他指出，公寓的主要屬性為投資，一是收租、二是等資產升值，不過較高的交易稅費、無法落戶、沒有學位等因素導致其資產升值速度較慢，加之受近期經濟下滑影響，租金回報率亦不及以往，整體行情被看淡，“樓市好了，公寓市場才有機會”。

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