歷時(shí)近一小時(shí)，在8月2日下午進(jìn)行的深圳土拍以“還算不錯(cuò)的成績(jī)”告終。

定義為“還算不錯(cuò)”，一方面是因?yàn)樵搱?chǎng)土拍共吸引超20家房企參與，是今年以來參與房企最多的一場(chǎng)；另一方面則是因?yàn)槌霈F(xiàn)了流拍地塊，且是今年深圳土拍的首次流拍。

據(jù)了解，今天進(jìn)行的是2023年二批次10宗宅地的第二場(chǎng)拍賣，本次共出讓3宗地塊，包含寶安區(qū)新安街道A001-0212宗地（以下簡(jiǎn)稱“寶安地塊”）、龍崗區(qū)寶龍街道G02309-0008宗地和G02309-0009宗地（以下簡(jiǎn)稱“龍崗兩宗地塊”），合計(jì)總建面約20.64萬平方米，起拍總價(jià)約46.32億元。

(相關(guān)資料圖)

從結(jié)果來看，僅寶安地塊成交，由中鐵置業(yè)以“34.06億元+35520平方米的現(xiàn)房銷售面積”的代價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為15%，項(xiàng)目建成后的商品房限價(jià)約8.86萬元/平方米。

據(jù)深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)顯示，在開拍前一天，寶安地塊的報(bào)價(jià)就已經(jīng)達(dá)到34.06億元的最高限制地價(jià)，并吸引來21家房企參與競(jìng)拍，下午的拍賣環(huán)節(jié)直接從“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”開始。

有意思的是，海信地產(chǎn)代表為了節(jié)省時(shí)間，一次性報(bào)了最高限制地價(jià)，使得本次土拍在開場(chǎng)不到10分鐘便進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)。

另從現(xiàn)場(chǎng)釋放的信息來看，參與搖號(hào)的房企共計(jì)20家，除號(hào)碼牌為28號(hào)的萬科外，其他房企均對(duì)寶安地塊勢(shì)在必行。

值得一提的是，本次土拍參與的21家房企中雖然還是以國(guó)央企為主，卻出現(xiàn)了不少“外來房企”的身影，包括綠城中國(guó)、海信地產(chǎn)、太原萃豐置業(yè)、北京虹曦置業(yè)、華發(fā)股份、中鐵置業(yè)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、中旅新川、中建二局、中鐵建、中國(guó)金茂、中能建、建發(fā)房產(chǎn)等。

對(duì)此，一位熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士向鈦媒體APP表示，“外來房企”下注深圳的很大原因在于看好深圳市場(chǎng)。在房地產(chǎn)新一輪周期里，深圳是比較安全的城市，很適合國(guó)央房企進(jìn)入，加上當(dāng)前大部分國(guó)央企的融資成本較低，其建設(shè)項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)也相對(duì)穩(wěn)定。

深圳資深地產(chǎn)評(píng)論人朱羅紀(jì)對(duì)上述觀點(diǎn)也持贊同態(tài)度，他分析到：“基于房企的投資安全戰(zhàn)略，在未來預(yù)期不明朗、市場(chǎng)信心比較低迷的環(huán)境下，房企在做土地投資的時(shí)候更加看重城市的安全性，會(huì)選擇安全價(jià)值最好的城市。”當(dāng)前深圳就是“安全系數(shù)較高”的城市，其在人口數(shù)量、營(yíng)商環(huán)境、企業(yè)創(chuàng)新能力、財(cái)政情況、基礎(chǔ)配套等方面都具有足夠的安全性，這為房企布局增加了確定性。

此外，一位任職于上述某“外來房企”的內(nèi)部員工告訴鈦媒體APP，雖然該公司此前在深圳布局的項(xiàng)目不算成功，但絕不影響公司在深圳的下一步投資，該公司作為全國(guó)性房企不會(huì)丟失深圳這個(gè)重要市場(chǎng)。

而除了上述參與房企在數(shù)量、屬地上的不同，本次深圳土拍掛出的寶安地塊在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土拍規(guī)則上做了較大調(diào)整。

一方面，寶安地塊曾在去年7月進(jìn)行的第二批土拍上首次亮相，彼時(shí)由于土地規(guī)劃中對(duì)于住宅、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)的占比分布較平均，導(dǎo)致該地塊出現(xiàn)流拍。

時(shí)隔一年后，寶安地塊再次擺上貨架，此時(shí)的土地規(guī)劃不僅取消了辦公面積，住宅面積由原來的約4.61萬平方米提高到約7.11萬平方米，容積率也從6.82降低到5.4，住宅占比大幅提升。

對(duì)此，朱羅紀(jì)表示，深圳的非住宅物業(yè)即商用物業(yè)是供應(yīng)過剩的，而且去化情況不好，如果繼續(xù)開發(fā)成公寓或者商業(yè)寫字樓，對(duì)房企而言將是一筆虧本的買賣。

另一方面，寶安地塊的競(jìng)拍規(guī)則也出現(xiàn)了調(diào)整，采用競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”的方式進(jìn)行拍賣，是深圳土拍歷史中首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”地塊。

根據(jù)土地出讓條件，寶安地塊的現(xiàn)房銷售面積為35520平方米，約占住宅總面積的50%，即房企拿地后需要接受50%的房源在完全建設(shè)完成后才能進(jìn)行銷售，資金回籠將延期2-3年。

其實(shí)早在2016年，深圳就曾以招標(biāo)的方式出讓了位于龍華區(qū)的A816-0060宗地，被視為全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的要求，房企需要在項(xiàng)目取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，才能以現(xiàn)房的形式對(duì)外銷售。最終，該地塊被中國(guó)金茂中標(biāo)，建設(shè)為“龍華金茂府”于2019年建成銷售，并在2020年底實(shí)現(xiàn)交付。

而針對(duì)此次的“競(jìng)現(xiàn)房”規(guī)則，有業(yè)內(nèi)人士表示未來現(xiàn)房銷售將會(huì)逐步推進(jìn)，但速度不會(huì)很快。目前除深圳外，還有北京、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、西安等城市已加入“現(xiàn)房銷售”之列。

第三方面，本次土拍上出現(xiàn)了今年以來的首次流拍，位于龍崗區(qū)的兩宗地塊均因無人報(bào)名被迫下架。

出讓信息顯示，龍崗兩宗地塊位置相近，位于地鐵3號(hào)線南約站和寶龍站之間，但距離地鐵不算太近。地塊附近有多個(gè)安居保障房小區(qū)，且片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)較多，居住氛圍不濃，臨近的學(xué)校有龍城高級(jí)中學(xué)教育集團(tuán)寶龍外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。

前述熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士指出，龍崗兩宗地塊所在的寶龍片區(qū)屬于人才房較為集中區(qū)域，片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)低洼，對(duì)于新建商品房會(huì)造成一定的價(jià)格影響，而且地塊周邊的交通便利度和產(chǎn)業(yè)成熟度不足，還需要一定時(shí)間的建設(shè)與發(fā)展。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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