土地 2023-06-27 08:13:54 來源：丁祖昱評樓市

(資料圖片)

2023年6月25日，蘇州迎來2023年第三季集中供地，成功出讓12宗地塊，其中2宗觸頂搖號，2宗溢價成交，8宗底價成交，總成交金額118億元。

26日，姑蘇胥江、園區斜塘兩宗地搖號結果出爐：姑蘇胥江地塊競價38輪后，進入搖號環節，成交總價68625萬元，成交樓面價23000元/平方米，溢價率15%，由萬科競得；園區斜塘26號地塊經過30輪報價，進入搖號環節，成交總價為140845萬元，成交樓面價為28175元/平方米，溢價率15%，由大家競得。

從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看，由于三批次的地塊條件不如前兩批次核心且優質，土拍的熱度也大幅降低，整體溢價率降至2.45%，平均樓面價跌破2萬元/平方米，國央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

2023年以來，在優質地塊的助推之下，蘇州土地市場呈現一定的熱度，表現為城市頭部價值板塊的優質地塊競拍輪次多達40、60輪次，且意向房企中民企數量增加，投資拿地意愿強烈。

如在蘇州首輪土拍中，斷供已久的園區湖西地塊純宅地的推出，激起了諸多房企的參拍熱情，競拍輪次高達65輪。

蘇州第三批次共掛牌12宗含宅用地，總建面68.2萬平方米，總規模與今年的首輪相近，比第二輪總建面提升47%，但與第二輪“少而精”的供應分布相比，第三批次核心熱點區域的供應量有所減少，12宗地塊中有一半地塊來自相城區。

受其影響，蘇州第三批次整體溢價率降至2.45%，比今年的首輪、次輪分別回落5個百分點和6.65個百分點，整體熱度大幅下降，回到2022年前3輪的水平。

12宗地塊中，僅姑蘇區24號、園區26號地觸頂成交，溢價率達到15%，此外園區27號地塊溢價率僅0.34%，相城區34號地塊溢價率0.97%，其余8宗地塊均為底價成交。

對比地塊的成交樓板價與周邊市場情況來看，本次地塊的盈利空間尚可，部分地塊周邊正處于新房市場空白或所剩房源不多的情況，例如姑蘇區25號地塊、工業園區27號地塊等，且姑蘇區25號地塊周邊次新房達6.1元/平方米左右，項目盈利空間較大；姑蘇區24號地塊周邊價格存在倒掛，一手房售價4.2萬元/平方米，二手房售價4.7-5.4萬元/平方米，項目入市后也將有較大的空間。

反之，園區26號地塊、相城區31號地塊周邊則面臨新房競爭壓力較大或庫存壓力較大等問題，雖然有一定盈利空間，但需加強去化。

從拿地房企來看，仍舊以中建國際、保利置業、建發房產、中建三局等穩健的央國企為主，還有蘇州軌交、相城區元和房地產開發有限公司、吳中經開國發、漕湖置地等地方國企，新進房企及民企的投資積極性有待提升。

第三批次土拍延續了二批次的央國企和地方國企聯合拿地的模式，12宗地塊中有7宗為合作拿地。如中建國際和蘇州軌交聯合拿下吳中城南地塊，建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司聯合斬獲相城黃橋兩塊地等。

按企業性質來看，城投公司再度成為拿地主力，12宗地塊中城投參與拿地的地塊達到8宗。民企在本輪投資中積極性不高，均以與城投合作的方式底價拿地。

截止本輪，蘇州在年內共進行了3次集中供地，成交總金額356億元、總建面185萬平方米，拿地金額TOP5房企分別為華潤、建發、中建三局、中建國際&蘇州軌交以及華發股份(9.590, -0.31, -3.13%)。

綜合來看，蘇州本次土拍熱度大幅降低，一方面是當前市場銷售預期仍未修復，另一方面，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交，房企參拍的積極性有限。

土地市場的分化持續在城市之間、區域之間甚至板塊之間發生，未來僅有最優質地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對普通一些的地塊遇冷的概率則持續增大。

企業層面，央國企、城投依然是地市遇冷時的主要支柱，與前兩輪相比民企拿地積極性下滑，主要仍是由于本次地塊自身條件不足以吸引大批房企入場參拍。

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