13個單元全部裝上電梯，開放式車棚里為每戶設置充電樁和儲物柜，30組智能監控無死角覆蓋，小游園鳥語花香……雍園41號小區蝶變的背后是南京市玄武區老舊小區治理模式的創新。2020年，玄武區以國資國企改革為契機，成立玄武城建集團，由旗下百子物業托管無物業老舊小區。兩年半時間里，玄武區突出基層黨組織領導核心地位，帶領國企融入基層治理大局，在做強民生服務中踐行新時代群眾路線。

“一顆初心”串聯“建管養”

玄武區是特大城市的老城區，566個居民小區中有437個是老舊小區，占比高達77%。長期失管失養的老舊小區基礎設施滯后、矛盾糾紛叢生，“付費購買服務”的觀念尚未普及，出現了市場化物業公司“不愿管”、居民自治“不善管”的局面。

2020年，玄武區委把老舊小區托管的重任交給玄武城建集團，成立百子物業公司，回應民生關切，探索治理新路。“國企自帶紅色基因，初心就是服從大局、服務群眾。” 在玄武城建集團黨委書記、董事長郭騫看來，老舊小區這個“燙山芋”，不僅要接得住，更要管得好。百子物業成立后，第一件事就是成立黨支部，并在7個街道設立分公司與黨小組，打造“百子紅”黨建品牌。

雍園41號是玄武區第一個“建管一體”的老舊小區，在加裝電梯這件事上，年輕居民和老年群體各有各的想法。社區黨委牽頭各方坐到一起，前后組織8輪議事會，把100多條意見擺上桌面一起議。最終，13個單元的所有居民都同意加裝電梯，這在老城區并不多見。

“我們的自我定位，就是主動融入基層治理。”玄武城建集團副總經理、百子物業黨支部書記從蓉說，國企物業和社區黨委有著共同的價值取向——通過擴大服務供給，讓百姓安居樂居。百子物業根據社區黨委的要求，全程介入小區出新，以業主視角向施工單位提出合理建議，大大縮短了和居民的“磨合期”。

國企物業托底老舊小區，沒有固定套路和標準答案。“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”……針對不同類型的小區，玄武區圍繞“建管養”全流程分類制定方案，尋找既符合政策要求也對應民意訴求，同時具備可操作性的路徑。兩年多來，托管小區的物業繳費率從不足30%攀升到60%以上。

“兩只大手”托舉“老破小”

從進駐西家大塘16-44號的第一天起，百子物業玄武門分公司經理助理陳榮就開始算賬。小區有210戶居民，面積最大的戶型也不過75平方米，0.5元/平方米的物業費就算全部收齊，加上停車費收入也難以實現收支平衡。

玄武區在政策供給、資金投入與資源整合方面提供保障，但全靠政策獎補并不是長久之計，國企物業的生存核心是用服務換口碑、向規模要效益。

在共建共治共享的大格局中，百子物業既是服務供應商，也是治理參與者。圍繞基層治理共同目標，社區黨組織聯動物業，設立物管員與黨員骨干信息收集前哨，搭建民主議事平臺，整合各方資源力量，推動“小事立辦、難事會辦、急事快辦”。點滴變化，讓群眾更加信賴黨的領導，越來越多參與到共治之中。

在百子物業兩年實踐的基礎上，玄武區近期發布了“百子紅”老舊小區治理標準化體系，從5個維度定標立規，為模式復制做好頂層設計。今年，玄武區計劃將18個由街道托管的小區移交百子物業。

“從長遠看，可持續發展最終要面向市場，通過拓展業務邊界，強化‘造血’能力。”在陳榮眼里，老舊小區并非一無是處，停車位、充電樁、快遞柜都是盈利點，居家養老、家政保潔、租售中介等衍生服務也是發展空間。目前，百子物業已入駐鼓樓區稅務局等企事業單位，還在探索小區裝修垃圾標準化清運等業務，有望進一步增加收入。

“三個管家”破題“急難愁”

在大樹根社區當了4年黨委書記的錢玉潔，2020年剛退休就被“返聘”為百子物業大樹根項目的經理。

在百子物業，像錢玉潔這樣扎根社區多年的人不在少數。他們以前是基層治理的“行家里手”，現在是小區業主的“生活管家”。他們與民警、社工、網格員組成的“社區管家”，志愿者、樓棟長、黨員骨干組成的“紅色管家”構建服務矩陣。只要是小區的事，“三個管家”不分你我，有商有量搶著出力。

玄武區通過“雙向進入、交叉任職”，提名社區書記擔任物業的黨建指導員，黨員物業經理成為社區大黨委委員，建立民意訴求雙向征集、協同處置、吹哨報到機制，高效解決群眾“急難愁”，打造“鄰聚力”。

統計數據顯示，百子物業進駐后，玄武老舊小區的群眾投訴工單量下降了27.79%，滿意度測評從69%增長至91%。“國企物業通過黨建引領，調動了行政力量、市場力量和群眾力量，形成有效機制，顯著提升了基層治理能力。”南京市社科院研究員、街鎮治理效能研究博士工作站主任任克強說。

目前，百子物業已進駐268個老舊小區，服務6萬多戶居民，成為一支值得信賴的專業力量。“小區是社會治理的基本單元，也是服務群眾的前沿陣地。”玄武區委書記閔一峰表示，在黨建引領下，國企物業立足“國”的社會屬性和“企”的專業優勢，聚焦“接得住、管得好、可持續”的目標，促進了社區治理、物業管理和居民自治的良性互動，探索出老舊小區治理的新路徑。

13個單元全部裝上電梯，開放式車棚里為每戶設置充電樁和儲物柜，30組智能監控無死角覆蓋，小游園鳥語花香……雍園41號小區蝶變的背后是南京市玄武區老舊小區治理模式的創新。2020年，玄武區以國資國企改革為契機，成立玄武城建集團，由旗下百子物業托管無物業老舊小區。兩年半時間里，玄武區突出基層黨組織領導核心地位，帶領國企融入基層治理大局，在做強民生服務中踐行新時代群眾路線。

關鍵詞： 物業管理 生態環境 鄉村振興 老舊小區